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1、,配置建议,项目定位,营销策略,销售中心,思维导图,项目本体,客群分析,产品分析,市场分析,第一部分：市场分析 第二部分：项目本体 第三部分：客群分析 第四部分：产品分析 第五部分：配置建议 第六部分：项目定位 第七部分：营销策略,目 录,强压下的弹性空间,重庆GDP发展：2010年我市GDP总额达到7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，达到全国平均水平。城市经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力。,2000-2010年重庆市GDP总额及增速,2010年重庆三产业结构图,重庆GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来平均增长率在
2、12%以上； 2010年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，增速创直辖以来新高，经济高位企稳态势明显。 今年中国城市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一。,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,存款准备金率：央行宣布从6月20日起，上调整存款准备金率0.5个百分点，这是年内第六次调整存准金率，调整后大型金融机构存款准备金率达21.0%，银根一再紧缩，导致开发商融资难度加大，拿地速度放缓，开发周期压缩,（数据来源：中国人民银行）,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述
3、,宏观经济走势：确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快发展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地。,重庆“十二五”目标：一化、四愿景,未来五年我市将加快发展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业，就是“2+10”,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,2010 年宏观政策:中国楼市调控的史上最强年，围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策，调控重点仍为住宅市场，对商务类和商业类物业调控力度不明显,商务类物业商机凸显。,2010年楼市政策三宗最,
4、最多 10年中央下发三个国字号文件：国十一条、国十条和国五条，其密度对房产业来说前所未有；然后各部委和地方跟进，出台进100个文件，时间几乎覆盖了2010年全年,最全 10年政策围绕“抑需求，促供给”的调控思路，出台方方面面的政策，据统计涉及到土地、融资、税收、保障房和限购等方面，几乎覆盖了房产业的各层面,最严 1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停贷 2、保障房建设在10年力度空前，计划建设1000万套,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,2011年政策预测：基于当前通胀形势依然严峻，一线城市楼市反弹，预计2011年又是一个楼
5、市调控年，新“国八条”出台，重庆、上海已开征房产税，为11年楼市调控定下基调，住宅投资风险加大，商业及商务类投资机会凸显。,10年调控力度史上最强，与高通胀带来的资产价格上涨的背景息息相关，而现在通胀形势依旧严峻，2011年CPI预计控制在4%，而政府对楼市态度依然坚决，因此11年楼市调控将持续,1、量化价格控制目标 且地方问责 为城市房价上涨设定天花板，用行政手段硬性限定房价上涨 2、全额征收营业税 从二手市场交易环节加重税负，提高二手房购买者成本，从而有效控制商品住宅流转频率，达到放缓房价上涨速度的目的，遏制投资，打击投机 3、提高二套房首付比例 利率1.1倍 提高购房成本，延缓改善性需求
6、入市，降低市场投资热情。但具有一定资金实力的改善性需求和投资需求预计会在下半年市场情况逐渐明朗的情况下缓慢回归 4、全面限购 导致多套房消费者退出市场，市场观望情绪浓厚，加剧拐点到来。预计2011年上半年全国市场交易量持续下滑，但交易价格坚挺；下半年开发商降价促销手段将逐渐显现，以回笼资金，刚性需求则趁机积极入市，支撑交易量回升,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,2010年重庆市商品房供销态势：全年全市商品房销售4314.39万方，受政策调控影响商品住宅成交量为3986.31万方，同比仅增长5.7%，成交均价为4040元/方，办公楼及商业营业用房未
7、受调控政策波及，成交量、额均大幅度上涨,2010年重庆市商品房销售金额走势（单位：亿元）,2010年重庆市商品房销售面积走势（单位：万方）,2010年重庆市商品房销售面积同比图,2010年重庆市商品房销售金额同比图,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,写字楼市场等级：2011年我市人均GDP迈上4000美元台阶，当前重庆已经处于城市写字楼市场的第一级水平，是投资写字楼的良好时机，再加上CBD建设进程尽快及两江新区规划的实施，重庆写字楼发展前景看好,（标准来源：写字楼开发运营指南）,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）
8、环境综述,重庆写字楼供求：2010年重庆写字楼供求格局大为改变，销售面积突破62万方，是09年销售面积的两倍多，且出现供不应求态势，供求差达32万余 ，销售均价达到9536元/ ，较09年同比上涨84.7%。,图：近年来重庆市写字楼供求状况（单位：万）,（数据来源:重庆统计局网站/截止10年9月）,图：10年重庆市各类物业销售状况,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,10年重庆规划：中央一系列重大规划和使命落地重庆，重庆城市地位大幅提升，重庆迎来城市发展空前机遇，投资前景看好,提升 战略地位,6月18日两江新区挂牌成立，助推重庆作为内陆开放城市的地位
9、 成渝经济区规划获批，赋予中国增长“第四极”的使命,推动 金融发展,成为跨境贸易人民币结算城市，进出口贸易可用人民币直接结算 赋予长江上游金融中心使命，构建全新金融机构,打造 重庆模式,保障 民生建设,开建大体量公租房，为破解“夹心层”人群住房难提供范本 房产税试点原则获批，房产税影响成为众人关注焦点,全面部署“两翼”农民增收工程，推动当地消费和经济发展 户籍改革全面启动，打破城乡壁垒，加快城市化进程,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,重庆商务环境综述： 中央政府的大力支持、大手笔的规划，重庆城市地位大幅提升，经济的转型及城市化进程的加快为商务、商
10、业地产提供了良好的发展机遇； 重庆市房地产业平稳发展，2010年重庆房价5720元，排名40 ，仍有上涨空间，当前仍处于价格洼地，极具投资潜力； 当前已处于楼市政策频出期，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，而商务、商业市场的投资前景则较为看好。,1）经济走势,2）宏观政策,商务环境,3）行业走势,4）规划走势,5）环境综述,历经风雨后的鲲鹏展翅 重庆经济与城市发展,目前重庆写字楼市场在售项目16个，主要分布于北部新区、渝中区和南岸区，在售写字楼总体量97万，截止2011年1月初该部分在售写字楼潜在50万,北部新区在售项目6个，总放量41.9万，市场占比43%，位列第一
11、，随着两江新区规划拉动和区域格局发展，写字楼放量明显增大； 渝中区在售项目4个，总放量28.8万，市场占比30%，位列第二，区域近期放量较大； 南岸区在售项目4个，总放量14.7万，市场占比15%，位列第三，区域写字楼放量有一定涨幅,各区域在售项目放量情况,各区域在售项目潜在放量情况,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,重庆写字楼分布特征,一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊 两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园 三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪 四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家
12、坪+冉家坝+石桥铺,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,英利国际金融中心,联合国际,新华国际,创汇首座,上海城嘉德中心,国汇中心,世纪英皇,富力海洋国际,协信中心,金融中心,康田国际企业港,ARC中央广场,渝高智博中心,线外商政公园,两江星界,中渝爱都会,睿尚MOHO,新科国际广场,金开协信中心,叠彩中心,财富中心,国际金融大厦（喜来登）,长江国际,主城在售写字楼分布：,近期售罄,目前在售,规划及业态构成： 目前重庆主城写字楼市场分类规划非常清晰，渝中区CBD主要以单体类项目为主，其他区域均以复合类项目为主
13、，区域特征较为明显； 业态构成以复合型业态为主，占比82.6%，纯写字楼占比17.4%；复合业态中，以商业和酒店两种业态比重较大，含商业业态占比47.8%，含酒店业态占比43.5%； 高端复合型业态匹配是目前写字楼打造的主流趋势，品质档次均有较大的提升。,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,立面用材：高级面砖、石材和玻璃幕墙成为当前写字楼立面首选用材，黑金原石、大理石、花岗石、不锈钢等建材都是写字楼物业大量选取的装修建材，顶级物业则倾向于采用进口石材、高级面砖等建材以提升项目品质,1）供应总量,2）区域分布
14、,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,电梯配置: 目前的中高端写字楼的电梯配置都较高，每栋电梯匹配集中在5-10部； 电梯平均速度集中在3-4米/秒，最高达6米/秒，保障垂直快速畅通； 高低分区、客货分流、功能分区等成为目前写字楼常采取的集中保障垂直交通通达的几种方式，68%的项目均采取高低和功能的分区,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,层高及单层面积： 中高端写字楼的内部结构大体一致，标准层面积均集中在1000-1500平方米内，层高集中在3.
15、5-4米； 中高端写字楼客户对于层高都有较高的要求； 办公环境舒适性和功能档次成为目前写字楼市场看重因素之一,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,物业管理：顶级物业一般外聘国际知名物管公司管理，而一般写字楼引进国内物业管理公司或自行管理，但服务水平优先，影响物业形象,顶级物业在智能化设施配套上采用比较先进，如DVD画质无盲点监控。安保系统较为严密，配备应急用电设施,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,销售价格： 目前主城
16、写字楼主要分布在CBD和商圈核心，其中CBD销售价格集中在20000元/左右，其他区域集中在12000-17000元/； 当前北部新区在售写字楼价格集中在9000-13000元/ ，随着两江新区的发展，其价格仍具上涨空间。 目前在售写字楼销售策略仍以先售后租为主，尤其以整层销售优先，辅以分零销售，两者结合的灵活销售策略为辅，策略灵活；,1）供应总量,2）区域分布,在售写字楼,3）规划业态,4）产品特点,5）销售策略,6）客户情况,7）推广方式,8）项目招商,重庆写字楼市场客户来源以本地客户为主，区县客户和外地客户为辅；投资客户占比较大，其次为办公自用，随着重庆写字楼市场火爆，投资客比例增加,典型案例：创汇首座,在创汇首座的客户群体中，重庆主城客户约占45%，来自上海等城市的外地客户约占30%，区县客户约占25% 分析： 1、瑞安凭借其在上海的品牌实力和市场美誉度吸引了大批上海的品牌追随者；其次上海与重庆的房价高差促使外地客户涌入重庆投资；
