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1、孔雀城三期 叠拼产品亮点,目录,规划理念 立面特色 入户方式创新 景观园林 户型赏析,备注：其中插图均非最后确定版本，尤其立面、户型需要结合美化后版本制作楼书。,规划理念,小镇生活,对小镇生活的向往是人们对田园生活的憧憬和对都市生活反叛的交织,城市,小镇,乡村,小镇是田园与城市的过渡 小镇特有的组团化模式 小镇自然生长形成的空间形态 开放式的社区封闭式的管理 空间尺度舒适宜人 小镇街坊邻里强调归属感 小镇商业街是新市镇中心混合功能带 的延展,规划理念,组团空间,围合的组团空间成为小镇空间的基本单元,小镇特有的组团化模式 使欧洲古老城镇最有特色的空间形式得以重现。,规划理念,可识别性,广场与标识
2、 使欧洲古老城镇最有特色的空间形式得以重现。 每个小广场都有自己的标志，它是场所的灵魂，具有识别性，给人以归属感。,规划理念,开放与封闭,开放式的社区与封闭式的管理 空间的围合性为小镇封闭管理提供了便利。 组团所形成的半公共空间保证了小镇成为开放式的社区。,立面特色,高档专属,用不同颜色纵向分隔，增强专属感。 建筑底部适当使用文化石，近人尺度精细设计。 层层退台，弱化建筑整体高度压迫感，体现低密度居住品质。,入户方式创新,A、B户型独门独院入户。 C、D、E、F、G户型通过电梯和入户花园入户。 每层1户，拥有私属电梯厅，体现豪华尊贵私密的别墅居住品质。,电梯独门,B,C,E,G,A,D,F,户
3、内空间,景观园林,气氛渲染,通过不同种类绿植搭配，强调垂直绿化，营造出自然、细腻、生态的低密度别墅景观园林品质。 近人尺度层次丰富，在保证私属空间的基础上，与公共空间渗透对话。 空中庭院概念的引入，使得屋顶绿化更加人性，突现别墅生活品质。,景观园林,地面铺装,地面铺装与绿化结合。 采用绿化渗透的概念将公共景观引入私家庭院。 精心设计公共空间景观，体现高雅的生活格调和社区精神。,景观园林,灯饰与休闲,运用太阳能、节能灯等环保节能的灯具，与整个田园、生态的园林风格相辅相成。 灯饰造型风格简洁、活泼突出自由的田园特征。 灯光的色彩温暖、尺度近人，体现柔和高雅的生活环境。 休闲空间体现人文关怀理念，儿
4、童优先，设施完备。,户型赏析,A户型,卖点： 拥有私家车库，私家庭院，独门独院。 采光地下室，带卫生间。 首层有一间卧室方便老人居住。 起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 主卧系列完善，纯南向大面宽，带步入式衣帽间、书房、南向露台，体现品质生活。,总建面281.30，地上201.65，地下79.65，花园露台30.21，3.5居,地下一层,首层,上层,私家车库,采光天井,私家花园,流动起居空间,完善的主卧系列,户型赏析,B户型,卖点： 拥有私家车库，私家庭院，独门独院。 采光地下室，带卫生间，设娱乐室和酒吧，可作为私人酒窖。 首层有两间卧室，其中一间南向，
5、方便老人居住。 起居系列完善，餐厨布局合理。 主卧系列完善，纯南向超大面宽，带步入式衣帽间、书房、南向阳台，体现品质生活。,B,总建面263.96，地上188.08，地下75.88，花园露台21.23，3.5居,地下一层,首层,上层,私家车库,采光天井,私家花园,首层南向卧室,完善的主卧系列,户型赏析,C户型,卖点： 户型总面积经济合理，低总价，高品质。 电梯+花园入户。 首层起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 拥有超大南向露台和阳台。 主卧系列完善，纯南向大面宽，带书房、南向阳台，体现品质生活。,C,总建面153.41，花园露台26.83，3居,下层,上
6、层,流动起居空间,电梯花园入户,南向大露台,完善的主卧系列,户型赏析,D户型,卖点： 户型总面积经济合理，低总价，高品质。 电梯+花园入户。 首层有一间卧室，方便老人居住。 起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 拥有超大南向露台。 主卧系列完善，纯南向大面宽，带步入式衣帽间、书房，体现品质生活。,D,总建面157.06，花园露台21.38，3居,下层,上层,流动起居空间与南向大露台,电梯花园入户,完善的主卧系列,户型赏析,E户型,卖点： 户型总面积经济合理，低总价，高品质。 电梯+花园入户。 起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会
7、休闲。 首层设南向次卧室，方便老人居住。 所有卧室均南向，起居室也是南向。 拥有超大南向露台和北向两层通高阳台。 主卧系列完善，纯南向超大面宽，带书房，南向阳台，体现品质生活。 除主卫外，其余卫生间都直接采光。,E,总建面158.21，花园露台26.12，3居,下层,上层,流动起居空间与南向大露台,电梯花园入户，结合挑高2层阳台,完善的主卧系列,挑高2层大阳台,首层南向卧室,户型赏析,F户型,卖点： 拥有地下室和私家车库。 电梯+花园入户。 首层有一间卧室，方便老人居住。 起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 主卧系列相对完善，纯南向大面宽，带南向阳台，体现
8、品质生活。 顶层居室空间，可作娱乐室或卧室，灵活多变。 带超大屋顶露台。,F,地下一层,中层,流动起居空间,电梯花园入户,多功能房,超大顶露台,主卧系列相对完善,总建面221.20，地上187.47，地下33.73，花园露台30.15，3.5居,下层,上层,私家车库,地下室,户型赏析,G户型,卖点： 电梯+花园入户。 超大面宽起居系列完善，餐厨布局合理，形成开敞流动大空间，适合派对及家庭聚会休闲。 首层设次卧室，方便老人居住。 拥有南向露台和阳台，双层超大顶露台。 主卧系列完善，纯南向超大面宽，带采光卫浴，体现品质生活。 顶层娱乐室可作多功能房，与第二重露台结合打造情趣阁楼空间。,G,地下一层
9、,中层,流动起居空间与南向露台,电梯花园入户,多功能房,超大顶露台,总建面195.57，地上179.94，地下15.63，花园露台20.25，3.5居,下层,上层,地下室,主卧系列相对完善,THE END.,2007.9.28,THANKS.,房地产策划大全, N,写好策略简报,黑弧广告 2003/07/27,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非
10、指引策划。,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1. 企业品牌核心,2. 项目品牌核心,4. 一次活动、一则促销广告,3. 阶段性广告运作,5. 几乎所有的广告内容,撰写三忌,1. 含糊其辞,2. 泛泛而谈,3. 不着边际,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策人、影响人）的
11、广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,举例说明：,国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,2、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是
12、广告策划的任务。,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,举例说明：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。,他们的
13、阶层、教育背景与审美情趣,他们如何消费广告，他们渴求什么东西,内容解释：,它们的语言、行为及风格,必须紧紧抓住消费者的酋长,不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程,举例说明：,蔚蓝三期（留住）： 一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。 通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。 但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。,举例说明：,波托菲诺（三期）： 一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。 但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名
14、车/美女/名酒/名画。 渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。,4、竞争环境,谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？,寻找两至三个关键竞争者,不描述竞争者，直接点出竞争者的核心,举例说明：,国际公馆（竞争环境）： 波托菲诺：意大利人文的生活格调； 水榭花都：香蜜环境第一品牌； 雅颂居：豪宅第一地段；,竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，,浙江（竞争环境）： 绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、
15、稳健。 它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。,以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。,举例说明：,5、广告前看法,真实感受、精简,这就是我们所说的现在的状态，即A状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,举例说明：,普瑞酒店： 商务就应该在市内酒店举行； 便捷、毫华、有面子 商务的攻利很明确，但真的好累。 还让人认为是一个物质主义者。,6、广告后看法,变化在哪里，注意和广告任务的关系,这就是我们所说的B状态；,包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；
16、,也可是某种消费心态、观念。,感性描述与刻画；,举例说明：,普瑞酒店： 商务很轻轻松，自然。 它会场改变或影响我的商务心态。 给我一份愉悦的心情。 这样的地方会有更理所当然的好结晶果。,7、单一诉求点,被输出的信息可以把目标从A到B,它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。,重点在于让创意人员清晰把握,举例说明：,普瑞酒店：至高商务所在；,蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。,浙江东海：每一步，它都在前面；,棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；,加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；,8、支持点,单一诉求成立的理由。,洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。,不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。,举例说明：,普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。,蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感
