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1、北蔡御桥同心工业高科商贸园,2011 06,项目定位,上海 浦东,2,本项目目标,完善区域功能 改造人居环境 提高生活质量 提升区域品味 创造经济效益,经济效益,社会效益,开发进程,总目标,A 级综合运营，综合收益；综合开发，取得长期收益最大化,先期市场调查、定位、设计、施工、招商、出售、出租、经营,分解目标,诠释目标,安置、就业、租售,引进目标客户,长期税收,重塑区域形象,促成区域增值,区域可持续发展,。,3,核心问题解析,在周边区域发展落后，公建设施规划比例大的情况下，如何在3-5年内实现快速去化工业办公租用率或商业租用入住率？,Q2,本项目如何定位才能满足地区中心的功能需求，同时最大化实
2、现核心区域价值？,Q1,4,在项目研究中，筑诚策划项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究,实地调研与踏勘,调研内容： 城市土地出让情况 城市房地产开发情况 不同物业发展现状 地块现状及周边环境 调研区域： 花木文化商务区 新国际博览区 张江高科区 三林功能区 康桥老街 万科金色城市 红星美凯龙、宜家 苏宁、世纪联华,访谈及查阅资料,市场调查问答： 调查项目周边消费人群、工作人群、旅游人群等 专业人士： 地产顾问5名 城市规划1名 商业地产3名 消费者深度访谈10名 查阅资料： 浦东新区综合发展规划 上海市标准城市居住区公共服务设施设置规定 北蔡镇城镇发展规划 基准地价 ,国
3、内外案例分析,参考案例20多个 布林德利，伯明翰 六本木，东京 苏荷区，纽约曼哈顿 昆西综合区，波士顿 克拉码头，新加坡 Temple bar，都柏林 叶巴贝那中心，旧金山 标杆案例多个 布林德利，伯明翰 六本木，东京 福冈博多水城，宜家，红星美凯龙，地杰国际城，万科金色城市 ,地区商贸中心开发规律研究 消费者行为研究 区域发展开发模式研究 地区中心区开发策略 工业仓储用地研发策略研究 高科商贸园酒店式公寓经营模式研究 ,专题研究,筑诚策研：工业高科商贸园中心价值最大化的KPI体系,5,KPI体系,引入专业策略机构参与区域开发计划更新,保证核心特色示范项目的优先建设,区域的城市价值挖掘：区域在
4、城市发展中的机遇、使命和价值空间的充分挖掘，是区域最大的价值增值点,策划启动更新计划,内因,外因,区域重新定位：充分挖掘区域的优势资源，寻找价值增值引爆点，提炼地区中心的核心特色,区域整体规划：通过案例借鉴和区域自身条件分析，提炼地区中心规划的价值增值体系,整体布局的最合理体现：充分考虑各功能的布局和组合要求，以特色、合理的布局最大化实现地区中心的整体价值,开发策略的最优化实现 ：从地区中心旧城改造的规律出发，结合市场发展，从开发次序、开发模式等方面最大化实现地区中心的价值,我们的研究思路,6,筑诚策划思路,区域的城市价值挖掘,发展方向初判,成功案例借鉴,区域重新定位,最优化开发策略,第一部分
5、 发展战略,第二部分 整体定位,第三部分 项目规划,第四部分 开发策略,汇报议程,工业高科商贸园中心价值最大化的KPI体系,各功能准确定位,功能布局,项目整体规划,整 体 优 势 研 究,7,第一部分 发展战略,第二部分 整体定位,第三部分 项目规划,第四部分 开发策略,区域发展背景解构,项目价值机遇分析,区域发展战略,8,本案位置,在长三角所处位置,在上海所处位置,在浦东所处位置,在北蔡所处位置,9,本项目位于北蔡镇御桥社区，位于浦东三林板块、北蔡板块、花木板块之间,本项目,项目位置示意图,三 林 板 块,花 木 板 块,北 蔡 板 块,本项目位于北蔡镇御桥社区，位于浦东三林板块、北蔡板块、
6、花木板块之间，地理位置得天独厚，区域优势明显,10,项目总占地面积：23344平方米，呈长方形，地块已拆平，对外交通相对便利，四至道路仍待改善，现状临时绿化。,世 纪 联 华 超 市,沪 南 路,11,地块现在定位主要为工业研发、办公、仓储用地，可以改为商业用地,红星美凯龙,宜家家居,万科金色城,世 纪 联 华 超 市,浦东汽车城,12,项目背景及约束条件,将本项目预打造为北蔡御桥社区“同心高科商贸园”或同心工业研发、仓储、写字楼综合服务中心； 两定位都具备市场可操作性，建成3-5年可见成效,地块周边道路尚未修好，会影响到项目的施工、招商或出售或运营； 地块周边商业配套及交通条件属一般水平，地
7、铁尚在建中。,客户目标,约束条件,在委托筑诚策划前，本地块已有两个初步的定位及规划设计方案，但由于没有解决远期定位与近期开发的矛盾问题，定位及设计规划被中止； 筑诚策划的委托工作主要为解决项目整体定位、各功能准确定位、开发策略几方面内容,项目委托背景,上海轨道交通对本案的商业发展影响,在轨道交通图上我们不难看出，本案所处的未来交通环境是相当的优越的 有地铁11号线直接经过本综地面。 尚有6号线、13号线、7号线、8号线、18号线磁悬浮等轨道交通周围经过,14,上海轨道交通对本案商业发展影响,串珠状发展阶段,2000年以前，上海轨道交通起步阶段， 由于没有形成完善的轨道交通网络和,换乘系统，对商
8、业的影响只能是局部 的区域。,上海轨道交通1号线为代表，主要分布 在各站点的周围，范围以步行5分钟-10,分钟为限。,在整个地域上沿着地铁呈现出串珠状 分布，形成许多“地铁型”商业物业，,例如徐家汇、人民广场等。,带状发展阶段,2000年后，随着地铁1号线延伸段、2、 3、4号线的开通运营，加上轨道交通系,统整个换乘系统逐步完善，地铁对沿 线商业的影响区域平均化。,商业的发展沿地铁沿线呈现出带状发 展趋势，轨道交通1、2号线下穿淮海路,和南京路，有效带动上海两大商业街,的人气，同时沿轨道交通线带状发展 的模式日趋明显。,同时，随着轨道交通环线的完善，越,来越多的消费者依赖地铁出行。,网状发展阶
9、段,配合世博会的建设，上海市远期交通 网络不断完善，城市整体轨道交通将,形成一个四通八达的快速交通网络， 加上便捷的换乘系统，一个个城市边,缘的商圈正在迅速崛起。 随着上海城市整体外延，轨道交通逐,渐成为居民的首选出行模式，轨道交,通逐渐成为居民生活和工作的主要连 接方式。,居民的日常生活消费逐渐呈现分散化、,就近性的消费原则，各个居住聚集区 逐渐出现了大型的商业设施。,1995年上海轨道交通图,2005年上海轨道交通图,2020年上海轨道交通图,15,公共交通 轨道交通 自驾车、出租车 步行,交通可及性分析 综合分析项目区位条件，消费者将主要通过以下四种交通方式到达本项目。 目前项目周边地区
10、公共交通设施较发达,- 沪南路上已通行几十条公交线路分别到人民广场、周浦镇、上海火车站、南京西路 - 有4条公交路线的起点设在项目住宅社区内部，分别到张扬路、淮海东路和东方路 13号线由丰庄至浦东华夏西路，11号线一期从嘉定至江苏路已开工，预计09年通车；二期从江 苏路至南汇临港新城途经本项目，预计2012年通车 距离本项目最近的是华夏西路站点，但未直接经过本项目地块 18号线由共康新村至航头,本区域内与11号线同站换乘 未来大部分乘坐轨道交通的消费人群一般为居住在浦东、南汇地区的地铁沿线周边居民 项目北侧临中环线，南近外环线，西临沪南路 据规划，沪南路将由目前的双向四车道被拓宽为双向八车道中
11、环线为双向8车道，路宽为70一 100米，中环线正在建设中，2009年就将通车，届时可直达张江及金桥，并且连通项目和中环 沿线各地区，大大增加本项目的交通便利程度 中环线近本项目的上下匝道口位于中环线-御青路，将使得主要车流方向通过御青路至御桥路进 入本项目 一般消费者步行的范围在1公里以内，通过步行到达本项目的消费者一般以居住在项目周围的居 民为主 项目南侧北侧拥有大量住宅社区-北蔡板块和周康板块，提供超过15万人口的居民消费者，可方 便通过步行或非机动车到达本项目。,16,项目SWOT分析（一）,优 势 项目地处浦东新区中部，中外环线间，依靠南北方向交通主 干道，可以方便地连通浦东的任何区
12、域，亦可依靠环线达到 与其他区县取得联系。 地块北面有已开发的红星美凯龙与宜家浦东店，及已有相当 规模的浦东汽车城将会给将来区域效应产生极大助力。 地块东北两面均为将建公路，且东面紧邻华联超市商业广场、 苏宁电器广场，商业氛围较浓。 项目如能集工业研发、办公、酒店、娱乐休闲为一体，将是 综合性工业、商业项目的代表作，则可互相产生协同效应，实 现投资回报利益最大化的目标。 酒店可通过中高档经济型酒店式公寓的定位来吸引御桥、康 桥工业区、新国际博览中心的商务会展客源；并通过相对较低 的价格吸引部分其他旅游客源。,劣 势 地块形状不靠沪南路干线，又在华联的后面，导致工业研发 办公和酒店的布局有一定难
13、度。 由于地铁站点的位置离本项目较近，因此地铁利用度相对较低。 该区域的整体配套尚在开发中，目前商业环境不太成熟，现有的 御桥购物广场、联华超市等档次属一般。 目前周边消费人群普遍消费能力不强、消费档次较低，区域内 缺乏高素质的办公消费人群支撑。 酒店需求结构主要为商务客人；住宿需求比较单一，主要于周 一至周五，周末的入住率较低；因此可达的平均入住率会有一 个上限。 御桥和康桥工业区总体的住宿预算有限，因此该酒店客源市场可达到 的最高房价可能会受到限制。 因为本案无直接近距离客源，会展和旅游源均是其它区域的分 流客源，处于较为被动状态。另会展和旅游客源具有较强的季 节性，因而会对酒店入住率的稳
14、定性产生影响。,17,机 会 依靠项目近处有宜家、红星美凯龙、浦东汽车城几大专 业市场，旁边又有苏宁电器、世纪华联超市可以为项目 带来目的性消费人流，使得本项目目标客群范围不仅仅 局限于区域内。 随着地杰国际城、万科金色城的住宅分批开发及出售， 将为项目周边带来具有一定消费能力的人群。 随着三林世博功能区的启动，2010年世博会的成功举办， 三林、北蔡地区的整体商业氛围将得到长足的发展。 在建的交通体系、轨道交通11号线将连接本项目与徐家 汇和未来的迪斯尼，中环系统的完工可以提高该区域和 上海其它区域的连接，有助于吸引其它区域的客源至本 案驻留。 目前本案所在附近区域内除莫泰168外无其它成规
15、模， 品质高的酒店。故可引入经济型公寓式酒店经营模式,威 胁 项目位于传统的零售商业聚集区域，要一定时间培育专业 市场。 本项目将面临一定的市场培育期，周边住宅区域的人口导 入需要时间，尤其是有一定消费能力的人群。 三林地区和邻近的花木、康桥等区域均有现成的社区消费 项目，未来也将有大量大型商业供应，将给本项目带来巨 大竞争，挤压本项目辐射范围。 该区域除“莫泰168”外还有“三林快捷假日”和“康桥假 日酒店” ，也是酒店经营和客源市场的威胁。,项目SWOT分析（二）,18,南汇区与浦东新区合并之影响大环境分析一,2009年5月6日，国务院批复了上海关于浦东扩区的申请，同意撤除南汇区，将南汇区
16、行政区域并入浦东新区。这将对 整个区域发展产生深远的影响：,- 有利于促进上海“两个中心”建设。根据上海建设国际金融中心和国际航运中心的发展方向，陆家嘴和洋山 港作为两大中心的核心区域，重要地位日益凸显。因此，借助行政区划的调整，可将金融中心和航运中心的 优势集中，使得新的浦东新区将成为上海市国际航运中心和国际金融中心的主要承载地，成为上未来上海经 济发展重要的增长点。,- 有利于优势互补，推进城郊一体化。南汇作为上海的远郊地区，此前的发展相对而言是较滞后的，此次合并 对南汇而言，是非常有利的政策支持，南汇将有望借助浦东的优势实现经济、社会等各方面的全面腾飞。原 南汇区的城市化进程也将加快，南汇和浦东由合并前的城乡关系变成了城郊关系，将有利于推进上海的都市 化建设、城郊一体化建设。,-
