廊坊市霸州市胜芳富沃德项目策略推广案-睿墨广告2012年12月

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1、胜芳富沃德项目 策略推广案 睿墨广告 2012.12.13 三场 互动整合模式 现场动线控制，营销展示面构建 磁场Allure 现场 Scene 市场 Market 洞察 氛围 客户关系 土地价值研判，规划前瞻性分析，营销时势研究 运动组织与文本沟通 PART 1 市场 目前，胜芳镇在售楼盘项目为三个项目，米兰雅居、御花园、新华园二期项目楼盘。 胜芳镇区域市场在售项目 米兰雅居 御花园 项目本案 御花园 御花园 新华园 米兰雅居 项目本案 占地面积 33213 建筑面积 83032 （一期二期） 容积率 2.5 绿化率 37% 总户数 621户（一期二期） 开发期数 共四期，当前为第二期 开盘

2、时间 2011 年 11月（一期）； 2012年 10月1日（二期） 工程进度 已封顶 交房时间 2012年 10月（一期）， 2013年 5月 1日（二期） 开发商 鑫利地产 物业管理公司 鑫利物业 物业费 1元 / 月 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 开发周期 项目分四期开发 一期 占地 20亩，建面 33277 ， 296套 二期 占地 30亩，建面 49755 ， 325套左右 三期 有配套商业，未开 一期产品构成 4栋 11层高层 层高 2.9米 楼间距 38米 得房率 82% 二期产品构成 4栋楼， 1、 2号楼 17层 ， 3号楼 14层 ， 4号楼 13层 层高 3米 楼

3、间距 50米 产品特征 外立面 材质为涂料，色系为砖红色和白色 梯户比例 一梯两户 车位 地上有车库、车位，只卖不租 签订日期 项目名称 总面积（公顷） 成交价格（万元） 容积率 起始楼面地价（元 /平米） 土地使用年限 土地用途 供地方式 2010/7/19 新华园小区一期工程项目 1.3311 1229 2.50 369.32 70年 其他普通商品住房用地 挂牌出让 2011/6/26 新建胜芳镇新华园小区二期项目 1.9902 3046 2.50 612.2 70年 中低价位、中小套型普通商品住房用地 挂牌出让 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 新华园一期面积区间： 80-128平米

4、，主力户型区间为 118-128 的三室户型； 新华园二期面积区间： 126-290平米，主力户型区间为 126-130 的三室户型。 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 三室两厅两卫 129 三室两厅两卫 134 优势 主卧采用外飘窗设计 双卫生间设计 南北通透 客厅，主卧室南向增加了采光面 劣势 两间卧室朝北且紧邻 卫生间不采光 厨房较小并且与餐厅之间动线太长，使用不太方便 门厅位置空间浪费较大且不易修饰 优势 主卧采用外飘窗 明厨明卫，厨房与餐厅之间的动线设计合理 南北通透 劣势 卧室中仅主卧朝南，其余两卧室朝北 主卧门正对卫生间门，影响空气环境，在风水亦属忌讳 两间卧室朝北且紧邻 厨

5、房宽度过小 门厅位置空间浪费较大且不易修饰 4600 3600 14000 14000 3600 4800 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 五室二厅四卫 -294 四室二厅三卫 -181 优势 跃层结构户型方正，南北通透，卧室采用外飘窗设计 居室间私密性较好 采光面较大，明厨明卫 劣势 首层餐厅位置设计不妥，距离厨房较远且位于楼梯下方 楼梯设置位置不理想 上层空间利用不够充分，主卫过小 优势 户型方正，南北通透，空间利用较充分，三面有窗采光面及视野较好，主卧室采用外飘窗设计 厨房面积较大，且厨房分中厨西厨，距离餐厅近 客卫生间干湿分离，且带阳台 劣势 客厅朝向为非南向 餐厅与客卫相邻 存

6、在卧室与卫生间门门相对的情况 卧室过多，缺少多功能空间 新华园 产品研究 户型研究 销售状况 新华园一期 价格 3900-3990元 / 销售率 90% 新华园二期 均价 3900元 / 最低价 3700元 / 最高价 4199元 / 层差价 30 40元 / 销售率 50%左右 客群 当地人占 70%（胜芳镇占 70% 周边占 30%） 外地人占 30%；由于产品的多样化，客群亦随之多样化， 120-130 的户型或者 120 以下的户型满足了刚性和一部分改善型客户的需求，180及 290 左右的跃层户型满足了家具、钢厂老板 、大小企业业主及高管的居住需求 推广手段 折页、传单、围挡 新华园

7、 产品研究 户型研究 销售状况 小结 新花园 1期户型面积区间为 80 -128， 2期有 30%的跃层户型，主力户型在 120 130，跃层户型均在 180以上； 新花园 2期中心配有一个广场，为住户提供较舒适的活动空间；二期主力户型在 120-140平米区间。 新花园前两期缺乏相应的配套设施，三期未建的商业配套情况不确定，暂时不能满足购房者的生活需求； 项目楼间距较窄，影响住户的生活舒适度； 产品同质化严重，没有特别大的亮点； 新华园 定位中端，二期主力户型 120 130 ，产品同质化，无突出亮点 占地面积 98908（已取地 46840） 建筑面积 312934 (含地下） 容积率 2

8、.5 总户数 1928户左右 开盘时间 11月接受排号 工程进度 在建中，未达到预售条件 交房时间 2013年底 开发商 霸州市丽华房地产开发有限公 司 物业管理公司 丽华物业 物业费 1元 / 月左右 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 签订日期 土地坐落 项目名称 总面积（公顷） 成交价格（万元） 容积率 起始楼面地价（元 /平米） 土地使用年限 土地用途 供地方式 2012/7/21 霸州市胜芳镇前进街 胜芳镇丽华米兰雅居住宅小区项目 4.684 6536 2.5 558. 70年 其他普通商品住房用地 挂牌出让 开发周期 开发周期 3期 当前期数 1期 一期规模 5栋 产品构成 建

9、筑风格 新古典主义风格 得房率 85-90% 层数 11层、 18层、 16层 层高 3m 楼间距 55m 外立面 材质面砖、涂料，色系为米色 装修情况 毛坯 电梯品牌 东芝 取暖方式 地暖供热 车库比例 1:1；全为地下车位（ 9000 ） 商业 商业面积区间 120 300多 商业层数 1 3层 园林设计 立体绿化；一层为草皮，二层为花卉，三层为灌木，四层为树木 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 两室两厅一卫 95 三室两厅两卫 133 优势 南北通透 明厨明卫 主卧采用外飘窗设计 两个卧室分离 厨房方正 劣势 门厅过道过窄且距离客厅略远 优势 户型方正，南北通透 明厨明卫，厨房带阳

10、台 三卧室中两卧室朝南，主卧带采光卫生间，次卧带生活阳台，书房带270 凸窗 4000 3800 15000 4800 3600 4000 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 五室三厅六卫 330 三室两厅两卫 144 户型整体较为 方正，南北通透； 采光效果较佳；卧室均设置有凸窗，其中北向卧室设有生活阳台；明厨明卫； 两间卧室及客厅朝南，采光面大，进深相对较短。 户型较方正，南北通透； 五室中有四室朝南，卧室间距离较远，私密性较好； 二层增加了多功能区域，自主性较好，但浪费空间略多； 卫生间设置太多，实用性不强。 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 销售情况 目前只有 5#接受排号，

11、 5#户型有 95 的两室户型， 133 的三室户型 项目一期中还有 144 的三室户型 在二期的楼栋中有 330 的五室三厅 6卫的跃层户型 价格 住宅均价 4000元 / 左右 最低价 3700元 / 左右 最高价 4300元 / 左右 楼层差价 50元左右 目前住宅情况 目前项目处于排号阶段（ 5号楼），排号费为 5万（开盘可抵 6万） 该项目有样板间，样板间于 11月 13日已开放 米兰雅居 产品研究 户型研究 销售状况 小结 项目位于城区北部，未来的居住密集区； 园林绿化利用植被进行层次叠加，错落有致，提升了绿化率及绿化效果； 户型面积分布多样，设计较为合理，使用率高； 目前周边配套

12、较少，自建商业体量过小； 项目地型为东西窄，南北长，整体效果及舒适度略差；地理位置略偏； 开发周期过长，开发商实力令人堪忧； 项目已开始收取排号费，排号效果良好； 米兰雅居 项目定位高端市场，户型分布区间大，竞争力优于竞品项目。 占地面积 约 106720 建筑面积 300000 左右（含地下） 容积率 2 绿化率 46% 开发期数 分两期，当前为第一期 开盘时间 预计 2013年 5月 1日 交房时间 2014年 5月 1日 开发商 霸州市鼎鑫房地产开发有限公 司 御花园 产品研究 户型研究 销售状况 产品构成 产品形态 住宅，酒店式公寓（ 40年），酒店（五星级），商业 建筑风格 欧式风格

13、 层数 22层 层高 3.1m 楼间距 70m 外立面 材质为涂料，色系为米黄色 得房率 80% 梯户比例 两梯两户（部分一梯一户） 装修情况 普通住宅毛坯，酒店式公寓提 供菜单式装修 空调 分户式中央空调 取暖 地暖 智能化设施 门禁一卡通 饮水装置 自打井，自来水 车位 85%为地下车位，地上为 300多个；其中地下每户提供两个车位 商业 70多套商业，面积有 100余、 200余、 300余；其中 11套欲打造金融街，租给各大银行，提高自身高档定位 产品研究 户型研究 销售状况 御花园 130 两居 163 三居 超大餐厅 书房 优势 户型方正，南北通透 主卧室设置步入式衣帽间 部分卧室

14、设置有飘窗 设置书房 入室有玄关 卫生间干湿分离 动区和静区有明确的界限，分区合理 劣势 卫生间不采光 产品研究 户型研究 销售状况 御花园 173 三居 201 三居 优势 户型方正实用，南北通透 双入户门 明厨明卫，厨房配置服务阳台，卫生间干湿分离 客厅主卧配有落地阳台，次卧配置飘窗 劣势 朝南次卧卧室门前面积浪费 优势 户型南北通透 双入户门，入户设置中庭 卫生间干湿分离；公共卫生间设置前室，主卧卫生间浴缸部分设置飘窗 主卧室设置有步入式衣帽间 次卧室设置飘窗；次卧分主次卧、次次卧，主次卧设置有卫生间 动静分区合理，交通动线清晰 劣势 朝南次卧卧室门前面积浪费 产品研究 户型研究 销售状况 御花园 销售 项目目前处于蓄水期，销售预计年底开始； 现已开始接受排号，排号费 20万，开盘减两万；酒店式公寓排号费 10万； 价格 酒店式公寓： 5000元 / 左右 高层住宅： 1、 2#楼 5500元 /平米 其余楼盘 5000元 /平米 商业： 10000-15000元 / 左右 推广 推广手段 项