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1、天津住宅市场五年发展回顾2018年10月 房地产市场洞察 平均价格成交量人民币/平方米套数住宅大众市场-商品住宅 05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00003,0006,0009,00012,00015,00018,000一月三月五月七月九月十一月一月三月五月七月九月十一月一月三月五月七月九月十一月一月三月五月七月九月十一月一月三月五月七月九月十一月一月三月五月七月九月2013014201520162017220182014 五月 :取消蓝印户口2013三月: 少于5年的二手房交易需缴纳20%所得税费2016年4月：新年假期被抑制的购房需求得以释放2
2、015年10月：央行降息至%4.32017年4月：限购政策实行2018年5月：人才新政出台数据来源：仲量联行天津研究部，CREIS（中国房地产指数系统），2018年第3季度 住宅市场是地方经济的重要驱动因素，因此仲量联行虽然重点关注商业地产动态，但也持续对本地住宅市场（新项目销售）进行跟踪调查与分析研究。在本文中，我们对天津市住宅市场过去五年的发展历程进行了回顾及总结，并尝试对市场走向做出一些基于事实的预测。 2013 至 2018 年间，天津住宅市场的月销售量（如附图中的阴影部分所示）在 4,000 套至 3 万套之间不等。同一时期的均价（如红色曲线所示）已由每平米 9,000 元增至每平米
3、逾 16,000 元。去年，在短短几个月内，曾出现每平米 2,000 元的价格波动。房价在 2017 年 3 月达到峰值，约为每平米17,400 元。读者一开始可能会感到惊讶，因为这些数字听起来似乎很低，但请记住，这是整个天津市的住房均价，而市内六区的房价要远高于整个天津市的均价。然而，由于 2017 年所有新销售的住房中只有 8%位于天津市中心六区，因此，均价更多反映的是天津市郊区的房价水平。 销售量占比- 按套数 (市内六区 vs 其他地区)20102017 8%17%Central DistrictsOutside District市内六区其他区域数据来源：仲量联行天津研究部， 2018
4、年第3季度 同中国的其他许多城市一样，天津市的住宅市场在很大程度上是政策驱动的。在过去五年中，我们发现房价或成交量的重大变化几乎都与新的住房措施或相关住宅政策保持一致。以下四种主要政策驱动因素影响天津住宅市场，并导致市场波动： 1. 户口或人才吸引计划 户口是一项宝贵的资产，对那些来自欠发达省份的人来说更是如此。1994 年，天津出台了 “蓝印户口政策”，规定凡以一定的价格（如：市区 80 万人民币）以上、并一次付清的全款购房者有资格落户天津，并享受当地的教育、医疗保险等社会福利。在过去的 20 年里，有约 30 万人拿到了天津市的蓝印户口。 自 2014 年 5 月以后，政府取消了蓝印户口政
5、策，并出台了一项新的户口积分制的落户政策。在 2014 年 5 月的前一个月，非本地居民的房屋交易量急剧上升（约 15,000 套），因为他们意识到这可能是落户天津的最后一次机会。 2018 年 5 月，当地政府推出了一项新的人才政策。新政策旨在吸引包括技能型专家在内的人才来津工作和生活，同时，使本地住宅市场得到长期支撑。受此影响，2018 年 5 月迎来了新一轮小规模的销售高峰。 2. 限购或信贷政策 当市场疲软时，政府往往放松限购政策，降低首付比例。例如，2014 年底，天津市政府允许购房者在付清首套房贷款的情况下仅支付 30%（以前是 60%）的首付购买二套房。2015 年 5 月，政府
6、将首套购房者首付率降低到 20%（此前为 30%），贷款额度上限提高到 60 万元人民币（以前是 40 万人民币）。 当住宅市场过热时，政府会出台紧缩政策。例如，从 2016 年 9 月开始，天津市政府出台了新一轮的紧缩政策，这是因为当时房价的年增长率超过了 20%。天津市政府限制非当地及当地的单身人士购买二套房，并限制天津本地住户购买三套房。同时，将天津本地住户的二套房首付比率提高至 60%。 3. 土地市场管理措施 天津市政府制定了土地价格上限来调控住房价格。2016 年，土地溢价达到峰值之后（如图所示），土地价格增长放缓，迄今为止平均溢价率降至3.9%。一般来说，土地价格的变化需要两年时
7、间才能对房价产生影响。 数据来源：仲量联行天津研究部，CREIS（中国房地产指数系统），2018年第3季度 4. 经济及人口因素 直到 2014 年，天津的国内生产总值（GDP）保持两位数的速度增长。然而，2017 年的年度 GDP 增速放缓至 3.6%。随着经济放缓，天津的人口向外流出。2017 年，常住人口下降了 5 万多，这种情况对其维持长期住房需求不利。 30%0%5%10%15%20%25%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年GDP GrowthGDP增长 Price growth价格增长Disposable Income growth可支
8、配收入增长 数据来源：仲量联行天津研究部，CREIS（中国房地产指数系统），2018年第3季度 除了上述四个主要驱动因素外，天津良好的教育、医疗资源不断吸引本地与非本地居民对住房市场的需求。 教育是最好的例证。特别是，作为天津大学、南开大学两所国内顶尖大学的所在地，天津户口持有者在申请当地大学及全国高校时可以享有竞争优势，2018 年天津考生的一本率达到 75%。鉴于此，当天津的“海河英才计划”于 2018 年 5 月发布后，一天之内约有 30 万人申请天津户口就不足为奇了。然而，天津并不是唯一一个以吸引人才来促进经济发展的城市。西安、武汉等二线城市也分别出台了人才政策，为专业人士及专家办理落
9、户。 总结 在过去 5 年里，天津市住宅价格总体上涨，但也出现了几次快速调整，销量波动很大。政府积极参与市场，利用限购、人才吸引计划、土地价格等手段来缓解压力。 我们预计，长期来看，天津市的平均房价将保持增长，但其增速将远低于过去 5 年，销量也可能保持相对稳定。本地及全国经济增长的放缓及本地人口的略微下降都有可能会抑制住房需求。为了稳定房地产市场，避免投机需求在全国范围内蔓延，中央政府正考虑对二套房征收房产税。鉴于所有这些因素，我们对天津住宅市场的长期发展前景仍持乐观态度，相信市场未来将更加稳定。 仲量联行 2018年版权所有 仲量联行享有本文的专有权利，未经仲量联行事先书面同意，不得以任何形式或者通过任何方式，进行全部或部分拷贝、复制或传播。本文中所载信息来源于我们认为可靠的渠道。但是，我们不对本文信息的准确性作出任何声明或保证。如有不准确之处，敬请告知我们，以便进行修改。仲量联行不承担因疏忽引起的责任，也不对任何一方因依赖于本文而遭受的损失或损害承担责任。 何迈可董事总经理 柴乔杉 副经理，研究部 仲量联行天津分公司 仲量联行天津分公司 +22 8319 2233 +22 8319 2233 L M
