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1、前海卓越时代广场2017年营销策略总纲2017.01.13汇报目录：宏观政策及市场分析竞品分析客户分析2017年营销目标及策略1.2.3.4.汇报目录：1.宏观经济环境房地产政策环境写字楼市场分析宏观政策及市场分析宏观经济国际政经环境不稳定，经济复苏压力大，影响以投资为主要拉动的国内经济；中国国内经济下行压力大，处于“负利率”时期，资金流动性宽裕，但难寻优质投资标的区域宏观经济美国美国失业率创新低，美元加息，新政府政策有利于经济复苏欧洲欧元区经济温和复苏，但内生动力不足，同时政治的不确定性及贸易环境或令经济复苏承压日本日本PMI指数长期在荣枯线上下徘徊，内需不足，持续通缩中国GDP“L型”底部
2、初现，2017年将继续保持“减速增质”的转型特征进出口持续低迷，消费整体维稳，成为经济增长主动力实体经济疲软，民间资本投资意向低目前进入“负利率”时期，资金流动性宽裕，难寻优质投资标的深圳经济经济领涨一线城市，经济结构不断优化47%46%4443%4341%39%53%54%56%57%57%5961%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.0080.00%90.00%100.00%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年第三产业第二产业第一产业2016年前三季度，深圳GDP为12376.66亿元，同比增长8.7%，
3、GDP排名全国第四。对比一线城市GDP，深圳市同比增长最快，增速高达8.7%。从产业结构变化来看，深圳产业结构不断优化，2016年前三季度，深圳第三产业占比超过60%，战略性新兴产业已经成为深圳经济发展“主引擎”，前三季度，高新技术、文化、互联网、新能源等七大战略性新兴产业合计4898.13亿元，增长16.0%，占GDP比重39.6%。2016年前三季度一线城市GDP2010-2016年深圳产业结构变化趋势（%）深圳经济实体经济疲软，民间资本投资意向低2798 3638 4022 41414182 4751 5481 8002 19338 026670500010000150002000025
4、00030000深圳龙岗区广州天河区上海徐汇区深圳宝安区北京朝阳区杭州滨江区深圳福田区上海浦东新区北京海淀区深圳南山区中国区域孵化能力评价研究报告2016发布，深圳南山区以87.58分蝉联第一，同时深圳福田区、宝安区、龙岗区分别排在第8、第9及第13位，反映深圳整体经济活力足，创新性强。 从上市公司市值排名来看，深圳南山区以26670亿元排在首位，福田区及宝安区分别以5481亿元及4141亿元分别位居第4及第7位；此外，南山区的上市公司国家高新技术企业数量70家，超过北京海淀区的62家和上海浦东新区的44家，位居全国第一。各区上市公司总市值排行（亿元）政策环境全国多维度发力去库存，以结构性调控
5、为主，因城施策去库存去库存仍为2016年房地产市场调控的主基调，直接措施减少，从增加供给端、盘活存量市场等多维度发力。1关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（2016.6.3）土地利用总体规划纲要（2016.6.23）中央政治局工作会议（2016.7.26）政府工作报告（2016.3.5）各地密集出台限购限贷政策（2016.10-11月）2因城施策各地市场在经历2015 年的低利率及宽松的政策利好下，市场库存逐渐下降，一线城市及强二线城市量价持续走高，因城施策成为房地产调降税减负2016年，财政部发文调整房地产交易环节的契税、营业税，降低交易成本；5月1 日，对房地产等行业实行营改增政策，
6、降低企业税负。3关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知（2016.2.17）提出全面实施“营改增” 中央政治局工作会议（2016.7.26）中央经济工作会议（2016.12.16）保荐机构专题培训会议（2016.7.25）4抑制资产泡沫针对高房价及高地价，提出了抑制资产泡沫，抑制投资性需求，证监会也明令禁止房企通过再融资的途径拿地。控的主旋律。政策环境深圳供给端发力，收紧购房资格，抑制投机性需求，主要针对住宅市场增加供应评估价上调调控加码增加土地及保障房供应“十三五”期间，深圳计划供应35万套保障房，800公顷商品住房，缓解供需矛盾；简化城市更新流程，强区放权。3.25新政，10.4新
7、政“3.25新政”：非深户社保1改3，两年内有房贷记录，首付3改4；“10.4新政”：调控升级，认房认贷，非深户社保3改5，有贷款记录首付3改5，深户单身或离异限购1套，规范市场运作。两度调高二手房评估价4月1日，调整房地产评估价，调整幅度%50-110%；11月8日，再度调整，调整幅度%15-25%；未调整普通住房与非普通住房的标准。房地产政策预判从政策调控周期来看，2017年整体政策仍偏紧，根据房地产市场规律，2017年将处于下行期，甚至延续到2018年，市场情况不容乐观过去8年的房地产市场，有一个清晰的“三年小周期”。目前，从2015年3月开始上涨到9月，均价已达6万元，依据市场规律，未
8、来将处于向下调整阶段，周期将持续15个月左右，预计在2017年底之前，不会有好的表现，市场行情并不乐观。借鉴政府对房地产市场调控规律来看，预计2017年政府对于房地产市场的调控方向仍是整体偏紧。写字楼市场分析深圳写字楼市场进入横盘期，一手办公供过于求、量跌价涨2016 年全市批准入市的办公面积约为 43 万平方米，较15年下跌了 13%, 其中，将近 7 成的供应集中于上半年，下半年累积新增批售面积 13.4 万平方米，占全年总供应量的不足 4 成。成交量比2015年成交量下降45.81%，商务市场成交回归正常市场水平2016 年全市一手办公成交面积约为 31万平方米，同比2015年下跌了 4
9、5.81%，商务市场回归正常水平； 2016 年全市一手办公销售总额约151.9亿元，同比2015年下降33%。数据来源：深圳市规划和国土资源委员会2016年深圳市甲级、准甲级写字楼租金分别为241元/平及201元/平，比15年分别下降了约6%及2%；甲级写字楼售价约为4.48 万/平，较去年下跌11.5%，准甲级写字楼售价4.29 万/平，与15年基本持平。其中，中心区依旧是成交租金售价最高的区域，平均租金248 元/平，较去年下跌近6%；售价5.24 万/平，较去年小幅上涨2.5%。二手办公租金下降、售价维稳深圳写字楼成交特性：金融、IT电子行业为主，福田为主要供需区域，罗湖供过于求从成交
10、企业的属性来看，全市仍有六成以上办公需求被金融、IT 电子及贸易三大行业所垄断；区域来看，福田、南山为主要成交量区域；可售存量达到 82 万平方米， 福田和宝安成为待售存量最大的两个区，而罗湖供求关系失衡最为严重2106年一手办公成交行业分布情况2106年一手办公成交区域分布情况p 2016年金融为主要成交行业，占比35.6% ，但较去年下降一半以上p 福田作为中心办公区域的强势地位仍然无人能及，全区成交量占比35%在全市位居第一 p 可售存量已经达到82 万平方米,若将可售存量与本年的成交面积对比,p 而 IT 行业受到下半年官方PMI 回升的提振成交占比21.1%,较去年上升 p 2016
11、年写字楼西进的速度不如去年快，但南山依旧是成交的主力,以超过6 万平方米的若后市无新增项目供应,消化全部存量仍需两年半的时间。两倍有余。成交量位列全市第二。数据来源：深圳中原研究中心、深房网大宗交易频发，大宗交易总成交面积占全年销售量的66.7% ，是全年写字楼销售业绩的重要支撑从成交量看，据统计深圳2016年写字楼大宗交易频发，共完成8宗大宗交易，总成交面积208155 ，是全年写字楼销售业绩的重要支撑；从项目看，城市更新项目深业上城与方大城项目共完成4宗大宗交易，总成交面积128289 ，占比2016年大宗交易面积的66.7%；从大宗交易较全年成交占比来看，大宗交易占比大，是各个项目去化的
12、主要途径。2016写字楼大单成交明细片区楼盘名称物业类型成交面积（）成交楼层成交层数（层）成交总价（亿元）成交月份企业或类型大宗交易占全年交易比福田皇庭中心二级写字楼2216019-13，36-4010221月宝能地产92.48%福田深业中城二级写字楼196921-22（整栋）2211.683月深圳国际控股有限公司97%福田海岸中心二级写字楼901437-4154.853月某金融机构87.4%二级写字楼2900020，24-30，3216153月政府机构福田深业上城二级研发用房667001-24（整栋）24313月上海银行与福田某公立机构89%二级研发用房(T2)1114247.84月中国太平
13、洋保险公司二级研发用房(T2)270001018.96月中国太平洋保险公司南山方大城(3#楼)二级研发用房234479-22（整栋）146月洪涛股份56%总计：208155数据来源：中原、世联数据平台深圳写字楼成交特性：大宗交易为全年写字楼成交去化主力，客户主要为金融、实业等行业2016年写字楼成交31.14万 ，但是散售方式的成交量只占比全年销售量的33.3%，实际上全年散售量并不理想；其余66.7%的销售量是以大宗交易的形式完成的；从2016年统计的大宗交易客户来源来看，客户主要来源于金融、保险、政府机构、实业、地产五个行业。2016年写字楼成交量成交方式占比大宗交易66.7%散售33.3%2016年大宗交易客户来源实业2地产1保险2机构政府2金融行业2数据来源：世联数据平台宏观政策小
