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1、 广州房地产市场三季度报 2018年10月中国房地产指数系统中国指数研究院广州分院China Index AcademyContents目录政策环境分析广州土地市场运行情况广州商品房市场运行情况本土品牌房企动态分析2018年四季度市场展望1234501政策环境分析全国政策基调：坚决遏制房价上涨，开展治理房地产市场乱象治理专项行动2018年三季度，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，在保持货币流动性合理充裕的同时，房地产市场调控仍然面临较大压力，表现为：金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然持续“收紧”。 坚决遏制房价上涨，开展治理房地产市场乱象治理专项行动时间表态主体相关内容
2、2018.7中共中央政治局会议下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。2018.8国务院新闻办就当前经济社会发展有关情况举行吹风会，发改委秘书长回应下半年如何确保实现经济社会发展的目标任务时表示：下决心解决好房地产的问题，要坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，解决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。 中央明确表态坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制。中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，确定了下半年的政策基调，三季度市场整体预期出现转向；面对复杂
3、的国际国内经济环境，中央财政金融政策在保持货币流动性合理充裕的同时对房地产行业资金流通的定向监管并未弱化。 住建部强化问责，供需两侧调控持续发力。 从三季度住建部的多次政策表态来看，供需两侧调控持续发力。供给侧方面，主要聚焦加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场；需求侧方面，主要聚焦完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预测管理；同时，提出稳地价、稳房价、稳预期是地方政府的主体责任，对工作不力、市场波动大，未能实现调控目标的地方坚决问责。广州政策：关于贯彻落实广东省住房和城乡建设厅等四部门开展治理违规提取住房公
4、积金工作通知的实施意见2018年7月25日，广州住房公积金管理中心出台新政策，即印发关于贯彻落实广东省住房和城乡建设厅等四部门开展治理违规提取住房公积金工作通知的实施意见通知。 规范住房公积金提取政策支持提取住房公积金支付房租u 无需提供租赁备案证明及发票，连续缴存满3个月后即可申请提取600元/月住房公积金用于支付房租。u 提供租赁备案证明及发票的，在租赁合同有效期内提出申请，提取额度不超过实际已支付的租金且不超过本市上年度职工月平均工资2倍的40%。所租房屋建筑面积超过90平方米的，超出部分面积的租金不计入可提取额度。u 租住本市公共租赁住房的，在租赁合同有效期内提出申请，提取额度不超过实
5、际已支付的租金。限制提取住房公积金用于炒房或其他投机行为u 缴存人在本市行政区域内或本人及配偶户籍所在地购买拥有所有权的自住住房，可申请提取住房公积金，同一时间段只能选择一套住房用于提取，提取总额不超过实际支付的购房支出。对在非本市和非本人及配偶户籍所在地购房的，暂停住房公积金提取资格。u 同一人一年内两次以上（含两次）变更婚姻关系购房，或同一套住房，一年内产权变更两次以上（含两次）的，产权人及配偶均不能申请购房提取住房公积金。u 严格审核非配偶或非直系亲属共同购房申请提取住房公积金的资格。 落实住房公积金异地转移接续规定 缴存人与单位解除或终止劳动关系的，先办理个人账户封存，不得选择通过离职
6、提取方式提取。账户封存期间，在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的，可通过全国异地转移接续平台办理个人住房公积金转移接续手续。在本市单位开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的缴存人，可申请将原缴存地缴存的住房公积金转移到本市。广州政策：广州住房公积金管理中心关于2018-2019年度住房公积金缴存调整有关问题的通知2018年7月，广州住房公积金管理中心发布关于2018-2019年度住房公积金缴存调整有关问题的通知，单位及个人的住房公积金缴存比例下限为5，上限为12，具体缴存比例由单位和个人自行选择。同一单位原则上只能选定一个单位缴存比例，个人缴存比例应当等于或高于单位缴存比例。同时，缴存
7、基数不低于广州市现行最低工资标准1895元职工缴存基数等于广州市现行最低工资标准1895元的，单位应当按规定为职工缴存住房公积金，经职工本人同意，个人缴存部分可以免缴。缴存住房公积金确有困难的单位，可按现行政策规定向广州住房公积金中心提出降低缴存比例（低于5%）或者缓缴申请，待单位经济效益好转后再提高缴存比例或者补缴缴费。，不高于广州市2017年城镇非私营单位在岗职工月平均工资的3倍，即24654元。广州政策：市住房城乡建设委等8部门联合治理房地产市场乱象 2018年9月21日，广州市住房城乡建设委、市委宣传部、市发展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市税务局、市金融局等多部门联合启动治理
8、房地产市场乱象专项行动，对市内部分房地产项目和中介机构进行了执法检查。专项行动重点包括：查处投机炒房行为、“黑中介”违法违规行为、 房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告、假借各类营销方式价外收费以及房地产领域涉黑涉恶问题、对在售商品房项目及中介机构进行全覆盖巡查和突击检查，对群众投诉多、社会反映集中的项目和机构进行重点检查，对典型案例挂牌督办，对发现的违规行为将从严处罚、公开曝光。 从近来多个城市住建委联合多部门共同执行治理房地产市场乱象的频率及力度来看，更多的是看到了上层对当前房地产市场乱象治理的决心，并且希望通过联合部门的共同执法达到整顿市场规范及完善制度建设，建立房地产市场监管长效
9、机制，切实维护人民群众合法权益。政策小结 全国政策基调：调控延续，金融监管加强，长效机制加快建立，开展治理房地产市场乱象治理专项行动，坚决遏制房价上涨。 广州政策：维持2017年330政策，继续执行较严的调控政策，同时银根收紧，推进供应改革，开展多部门联合执法治理房地产市场乱象。中指 自2017年330政策实施一年半时间以来，广州商品住宅市场成交回落明显，预计未来观点调控政策还是以稳为主，将在限购、限贷政策不放松的情况下，部分区域逐步放开限价政策。预计广州未来将保持较为稳定的成交量，价格上涨趋缓，呈量价稳中有升之势，但短期内由于限价的放松，价格会有较为明显的上扬。02广州土地市场运行情况土地供
10、求量大幅减少，拿地成本大幅上升，市场趋于理性201701-201809广州商住和商办用地供需走势201701-201809广州商住和商办用地成交价格走势数据来源：CREIS 中指数据， 土地供应方面：三季度推出商住和商办用地共20宗，建设用地面积65.25万，规划建筑面积136.21万，同比下降48.40% ，环比下降49.70% ；土地成交方面：三季度成交商住和商办用地共10宗，建设用地面积28.88万，规划建筑面积83.03万，同比下降65.97% ，环比下降66.51% ；成交价格方面：受楼市持续调控政策及土地出让条件从严等政策影响，三季度商住商办用地楼面均价为14259.45元/，同比
11、大涨100.64%；其中，住宅用地多以低溢价成交，楼面均价14365.21元/，拿地成本大增；商办用地楼面均价为8847.15元/。备注：三季度推出土地中从化温泉地块7月推出、8月流拍，后又于9月再次推出，存在重复累计，具体详见中指数据库。商住用地占比98%，实力房企外围拿地各类土地成交情况各区土地成交情况从成交土地性质来看：三季度，广州商住用地成交9宗，规划建面81.43万，占比98.09%；商办用地成交1宗，规划建筑面积1.59万，占比1.91%；从成交土地区域来看：土地出让主要集中在增城和花都，其中增城包揽5宗，且均为住宅用地，主要由华润、凯德华发、方圆等大型品牌房拿下，其中凯德连夺两宗
12、相邻地块，首入增城，其次为花都凤凰路地块一、地块二，分别由越秀及华润拿下，另外大华集团拿下番禺市桥地块首入广州；而商办用地仅1宗，位于黄埔区。商住用地吸金117亿，花都、增城共计占比超八成拿地企业排行榜商住用地分区成交情况排名拿地企业规划建筑面积（万）成交总价（亿元）1华润地产27.1642.012越秀地产18.4629.323上海重达实业（凯德）14.9820.534大华集团7.2811.645华发地产8.389.296方圆地产5.194.20数据来源：CREIS 中指数据， 三季度，广州商住用地共吸金117亿，其中花都、增城分别成交2宗/34.76万、5宗/36.35万，共吸金97.95亿
13、，占比83.72%；严苛出让条件降温市场热情，溢价率普遍不高，华润、越秀、凯德、华发、大华等品牌房企实力拿地。拿地企业排行榜商办用地分区成交情况排名拿地企业规划建筑面积（万）成交总价（亿元）1广州市恒德房地产开发有限公司1.59 1.41 数据来源：CREIS 中指数据， 商办用地仅成交1宗，吸金1.4亿，市场氛围冷淡三季度，商办用地吸金1.4亿，仅成交一宗；商办市场气氛仍旧冷淡，出让土地均以底价成交。签订政府回迁条件，华润地产以底价拿下花都凤凰路地块二土地位置：花都区凤凰路地块二宗地编号：花都区凤凰路地块二土地用途：二二类居住用地（R2)占地面积：83348 规划建筑面积： 163075 （
14、含12000回迁楼）容积率：2.8 成交总价： 259518万元成交地价：44559.33元/ 成交楼面价：17178 元/（扣除回迁房） 土地溢价率： 0%拿地房企：华润成交时间： 2018年8月13日花都区凤凰路地块二是由原三期B地块和一宗全新出让的地块A组成，宗地面积83348，建筑面积163075，距离9号线清站约1.2公里，临近花都湖公园居住环境优。地块周边以二手住宅项目为主，价格在23000-26000元/，一手项目均价在27000-28000元/。该地出让条件严苛，增加了政府回购条件，即政府以3500元/的价格回购其1.2万单位。土地位置：番禺区沙头街禺山大道南侧STJ15-01地块宗地编号： STJ15-01土地用途：二类居住用地（R2）占地面积： 64943 规划建筑面积： 72772 容积率： 3.5 成交总价： 116436万元成交地价： 56000.38元/ 成交楼面价： 19246元/（扣除回迁房）土地溢价率： 0拿地房企：大华集团成交时间： 2018年8月28日大华集团首入羊城，耗资11.64亿拿地番禺番禺区沙头街禺山大道南侧STJ15-01地块位于市桥板块，周边工业园区、村落环绕，居住、商业氛围一般，北部为禺山大道和莲湖村，东侧为大富村工业园区、海伦堡创意园区，西侧为河涌、联邦工业城，地块南部毗邻大富村。
