建筑业、房地产业“营改增”新政策深度解析与疑难问题处理

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1、建筑业、房地产业 “营改增”新政策深度解析及疑难问题处理,赵小刚 关注微信公众号：fdcnsfww 微信好友请加：15230818990 2016年4月8日,1,提纲,第一部分：建筑业、房地产业 “营改增”新政策解析 第二部分：建筑业“营改增”疑难问题处理 第三部分：房地产业“营改增”疑难问题处理,2,增值税原理,第一、增值税是“良税”：对V+M部分征税，避免专业化分工过程中的重复征税，有利于市场经济深化 第二、增值税是“链条税”：上一环节缴纳多少，下环节就扣除多少，上环节没有征税或免税，下环节就需要承担这部分税款。 第三、增值税是价外税（间接税）：税款实际由下一环节纳税人负担，最终转嫁给消费

2、者承担。 第四、增值税是中性税：每一环节的经营者只是代国家征收税款，本身并不负担税款。,3,中国特色的增值税,第一、最严的“以票管税”：增值税专用发票涉及的刑事责任比逃税罪处罚更重 第二、纳税人互相牵制、互相监督 第三、链条仍有断裂之处，同时“扣税法”与“扣额法” 并存 第四、判断税负高低的决定因素取决于支付的进项税额是否抵扣或抵扣充分 第五、增值税转嫁程度，取决于纳税人在市场上的讨价还价能力及商品（服务）的需求弹性,4,第一部分：建筑业、房地产业 “营改增”新政策解析,一、建筑业“营改增”过渡期政策 一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计税 建筑

3、工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,5,二、房地产开发企业“营改增”过渡期政策 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,6,疑难问题处理： 第一、建筑业 （一）建筑工程老项目以建筑工程施工许可证注明的合同开工日期为判断标准。 1、注意：并不是建筑工程施工许可证上所载

4、的发证日期，而是该证上注明的合同开工日期。,7,2、无建筑工程施工许可证的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为条件。 3、新的17号公告：建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，也属于可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。,8,（二）“可以选择简易计税方法”意味着 1、可以选择适用，也可以放弃适用 注意：36号文规定一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 因此，需要事前测算与策划选择。,9,2、在一个企业内，在涉税管理上，简易计税方法与一般计税

5、方法可并存 注意：新老项目交替出现，在共同经营、生产的情况下，采购、核算、决算都要分开。,10,3、如果选择一般计税方法，36号文对其进项税额可以抵扣的节点未做说明，税企势必产生较大分歧，所以对于老项目很可能执行口径偏紧。,11,（三）建筑业按照3%的征收率计税 36号文第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率）,12,第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额征收率 与营业税相比：应纳税额=含税销售

6、额（13%）3% 问题：是否降低税负？,13,备注：为配合“营改增”工作的顺利开展，“营改增”纳税人在第一次申报（即2016年5月的增值税税款申报）期限递延至2016年6月25日。,14,第二、房地产企业： 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,15,疑难问题处理： 1、18号公告：建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目也是房地产老项目。,

7、16,2、同一地块上有多个承包方（如分标段），有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，怎么确定该项目是老项目还是新项目？ 新老项目并存情形下，新项目涉及“扣额法”，36号文未明确土地成本的划分方法问题，后发的18号公告明确按照建筑面积法分摊。,17,三、纳税人 在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。,18,建筑业,建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备等的安装以及其

8、他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 1.工程服务 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。,19,2.安装服务 安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类

9、似收费，按照安装服务缴纳增值税。,20,3.修缮服务 修缮服务，是指对建筑业、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。 4.装饰服务 装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装饰，使之美观或者具有特定用途的工程作业。,21,5.其他建筑服务 其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理劳务等工程作业。,22,解析： 1、注意区分建筑服务与加工修理修配劳务？ 2、注意区分建筑服务

10、与纯施工劳务派遣服务 3、备注：航道疏浚服务属于“物流辅助服务港口码头服务”6%税率 4、注意：对建筑物的清洗（原服务业）与修补（原建筑业）的区别,23,房地产业,销售不动产 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。注意：税率相同、税目不同？,24,转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售

11、不动产缴纳增值税。 解析：注意无产权车位等问题,25,四、增值税税率： （一）纳税人发生应税行为除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6%。 （二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，销售土地使用权，税率为11%。 （三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。 （四）财政部和国家税务总局规定的应税行为，税率为零。,26,五、简易计税方法 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额征收率 征收率为3%或5%,27,简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税

12、额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率） 解析：“差额法”预缴时如何适用问题见17号公告、18号公告,28,另外，纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减,29,六、 一般计税方法 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。,30,销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值

13、税税率计算的增值税额。销项税额计算公式： 销项税额=销售额税率 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1+税率）,31,进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和税收缴款凭证。,32,七、价外费用 销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。

14、价外费用，是指价外收取的各种性质的价外收费，但不包括同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 3.所收款项全额上缴财政。 解析：注意价外费用与代收代付的区别,33,注意：以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不属于价外费用 讨论：价外向“第三方”收取的费用能否转为“营业外收入”？,34,注意：建筑企业收取的违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金。 房地产企业收取的违约金之类？,35,八、允许抵扣的进项税额 （一）从

15、销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 （二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。,36,计算公式为： 进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。 （四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关取得的解缴税款的中华人民共和国税收缴款凭证（以下称税收缴款凭证）上注明的增值税额。,37,九、不得抵扣的进项

16、税额 （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。,38,（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,39,本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气