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1、 阳光城集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性
2、的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易
3、行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债 券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级， 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 阳光城集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 4 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成
4、员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 发行主体概况发行主体概况 阳光城集团股份有限公司的前身为成立于 1991 年 8 月的福建省石狮新发股份有限公司 （以下 简称“石狮新发” ） 。石狮新发系由福建省新湖集团 公司、 石狮新湖工贸公司和石狮市开发企业 （服装） 有限公司三家乡镇企业联合发起，经福建省体改委 闽体改1991010 号文批准成立， 并经中国人民银行 福建省分行闽银函（1991）118 号文批准，采用募 集方式设立的股份制企业， 初始注册资本 800 万元。 此后数次增资及股权转让， 1996 年经中国证券监督 管理委员会证监发字（1996）375 号文批准，石狮 新发
5、于 1996 年 12 月 18 日在深交所挂牌上市，证 券代码 000671.SZ。 2002 年 4 月 12 日，石狮新发第一大股东福建 省新湖集团公司将其持有的 26,369,280 股股份转让 给福建阳光投资有限公司 （以下简称 “阳光投资” ） ， 此次股权转让后，阳光投资（2002 年更名为福建阳 光集团有限公司，以下简称“阳光集团” ）持有公 司 27.71%股权，成为公司第一大股东。2004 年 2 月，石狮新发更名为“福建阳光实业发展股份有限 公司” （以下简称“阳光发展” ） ，经深圳证券交易 所核准，股票简称变更为“阳光发展” ；2009 年 6 月 1 日，经深圳证券
6、交易所核准，公司股票简称变 更为“阳光城” ，股票代码不变。2015 年 12 月，公 司向中民嘉业投资有限公司 （以下简称 “中民嘉业” ） 全资子公司上海嘉闻投资管理有限公司（以下简称 “上海嘉闻” ）非公开发行股份 730,519,480 股，募 集资金 45.00 亿元，中民嘉业为中国民生投资股份 有限公司下属不动产投资平台。 经过股权分置改革、配股、增发、送股，截至 2017 年末，公司注册资本 40.50 亿元，阳光集团通 过直接和间接的方式合计持有公司 33.24%的股份， 同时阳光集团一致行动人福建康田实业集团有限 公司持有公司 10.17%的股份， 因此， 阳光集团合计 享有
7、公司 43.41%的表决权， 是公司控股股东，公司 实际控制人为自然人吴洁； 上海嘉闻持有公司18.04% 股份，为公司第二大股东。 公司主要从事以商品房项目开发、商业地产经 营及物业管理业务。目前公司产品涵盖以城市豪宅、 浪漫城邦、时尚公寓和生态别墅为主的住宅类产品 和以商务办公、商业综合体和星级酒店为主的商业 类产品两大体系。公司以大福建为基地，业务区域 拓展至长三角、京津冀、珠三角和其他战略城市。 截至 2017 年末，公司总资产 2,132.50 亿元， 所有者权益 305.70 亿元， 资产负债率 85.66%； 2017 年， 公司实现营业总收入 331.63 亿元， 净利润 22
8、.28 亿元，经营活动净现金流 88.19 亿元。 截至 2018 年 3 月末，公司总资产 2,267.01 亿 元， 所有者权益 299.16 亿元， 资产负债率 86.80%； 2018 年 13 月，公司实现营业总收入 43.02 亿元， 净利润 1.97 亿元，经营活动净现金流 27.07 亿元。 本期中期票据概况本期中期票据概况 阳光城集团股份有限公司 2018 年度第三期中 期票据拟发行 4 亿元，期限为 3 年期，附第 2 年末 公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。 本期票据附投资者回售选择权及公司调整票 面利率选择权，公司有权决定在本期中期票据存续 期内的第 2 年末是
9、否调整本期中期票据后 1 年的票 面利率；公司作出关于是否调整本期中期票据票面 利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期 中期票据的第 2 个计息年度的投资者回售登记期内 进行登记，将持有的本期中期票据按面值全部或部 分回售给公司，或选择继续持有本期中期票据。 募集资金用途募集资金用途 本次中期票据所募集的资金将用于普通商品 房项目建设开发。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 在全球经济持续复苏、国内改革效果继续显现 背景下，2018 年中国经济平稳开局。但经济运行结 构性矛盾仍存，内外约束加大，生产需求两端均存 在放缓隐忧， 全年下行压力将大于 2017 年。 不过， 民间投资回暖及
10、新动能较快发展等因素增强了经 济韧性，中国经济企稳基调并未改变。 阳光城集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 5 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 图图 1：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 一季度，GDP 同比增长 6.8%，与去年三、四 季度持平， 但低于去年同期 0.1 个百分点； 名义 GDP 同比增长 10.2%，较去年底回落超过 1 个百分点。 从生产端来看，规模以上工业与制造业增长走势分 化，采暖季环保限产措施结束并没有带动工业增加 值回升，制造业同比走弱。从需求端来
11、看，基建投 资增速同比回落超过 10 个百分点，制造业投资持 续低迷，房地产投资逆势回升、民间投资回暖依旧 难以阻挡投资增速下行趋势；以社会消费品零售总 额计算的消费弱于去年同期；进口虽然平稳但出口 在 3 月份再现负增长，带动一季度出口对经济增长 的贡献率重回负区间；新增社融较去年同期出现明 显收缩，实体经济融资需求现走弱迹象，但一季度 资金面较为宽松，债券融资回暖带动直接融资回升， 宏观控杠杆背景下居民部门人民币贷款同比收缩， 居民部门降杠杆初见成效。从价格水平来看，CPI 虽然在 2 月份出现较大幅度攀升但 3 月份再次回落， PPI 涨幅持续收缩，通胀担忧减弱。总而言之，一 季度经济开
12、局平稳中隐忧已现，其发展势头值得高 度关注。 后续宏观经济走势面临四方面不确定性。 一是 春节假期因素的消退、采暖季限产措施的结束并没 有带动生产如期回升，终端需求回暖存疑，后续工 业增长依然存在不确定性；二是投资面临多重制约： 地方政府债务监管趋严加压基建投资，制造业投资 面临去产能力度边际减弱和国企去杠杆的双重制 掣，主要由土地购置费带动的房地产投资的快速增 长对 GDP 的拉动作用有限。三是居民部门杠杆率 攀升、居民收入增长放缓将制约消费增长与升级。 四是出口面临中美贸易冲突加剧、人民币汇率总体 上扬、全球经济回暖势头放缓等多方面挑战。 展望 2018 年，中国宏观经济面临内外“双重 约
13、束”带来的下行压力。从内部环境看，地方政府 债务监管趋严给投资尤其是基建投资带来较大压 力。从外部环境来看，一方面，世界经济复苏势头 减弱，贸易摩擦升级，外部需求下滑，前期外需的 改善难以为继；另一方面，全球资产泡沫同步化， 国际金融风险加大。但值得一提的是，当前我国经 济运行中，民间投资回暖势头明显，新动能持续保 持较快增长，经济增长韧性仍存，中国经济企稳基 调仍未改变。 随着我国经济运行内外环境的变化， 宏观调控 政策有所微调，在货币政策稳健中性基调下，今年 以来央行推出CRA并两次结构性降准。 但稳增长、 防风险 “双底线” 思维未变， 宏观政策 “稳中求进” 。 4 月 23 日政治局
14、会议重提扩大内需， 以保持宏观经 济平稳运行，为风险防范、结构调整与改革开放提 供良好环境；此次政治局会议还强调了推动信贷、 股市、债市、汇市、楼市健康发展，同时 4 月初召 开的中央财经委首次会议明确“结构性去杠杆”思 路，将地方政府和国有企业去杠杆作为重点，防风 险继续走向纵深，思路进一步清晰；此外，支持海 南建设自由贸易试验区等措施释放了深化改革开 放的强烈信号，对外开放有望获得进一步推进。 中诚信国际认为， 2018 年防风险、 促改革有望 取得进一步突破，社会资源配置将进一步优化，中 国经济增长质量有望得到进一步提升。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产开发行业房地产开发行
15、业 房地产销售房地产销售 2015 年以来， 随着一系列扶持购房需求政策的 陆续推出以及央行的连续降息，市场需求开始逐步 释放，房地产市场需求转暖，全国商品房销售金额 和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由 负转正。2015 年，全国商品房销售额和销售面积分 别为8.73万亿元和12.85亿平方米， 同比增长14.4% 和 6.5%。2016 年 19 月，在政府“去库存”的大 基调下，整体政策环境保持宽松，房地产市场明显 复苏，销售势头强劲，当期全国商品房销售额和销 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 2012-03 2012-09
16、 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 GDP：不变价：累计同比 GDP：现价：累计同比 % 阳光城集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 6 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 售面积同比分别大幅增长 41.3%和 26.9%至 8.02 万 亿元和 10.52 亿平方米，尤其是一线城市、部分热 点二线城市（南京、苏州、杭州、厦门等）以及发 达城市群的卫星城市(惠州、东莞、昆山、廊坊等) 地区市场销售表现尤其突出。但为抑制房价快速上 涨， 9 月底以来， 国内多个城市推出楼市调控政策， 商品房销售增幅有所放缓，全年销售额和销售面积 同比涨幅分别收窄至 34.8%和 22.5%，规模分别达 11.76 万亿元和 15.73 亿平方米。201
