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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房屋转租合同判例房屋转租合同纠纷案案情：XX年1月20日，被告王某租赁熊某位于花园路81号1间门面房1至2层经营鲜花。双方约定：年租金11600元，一年一次付清，房屋可连续租赁3年，租赁期间双方均不能转租房屋。XX年5月，原告吴某得知被告王某要转租房屋，就找到王某，在双方协商时，王隐瞒了房屋不能转让的事实。5月24日，被告以44000元价格将房屋转让给原告。被告向原告出具“暂收到吴某交来转房押金肆万元整，下欠肆仟元1第二百二十四条之规定，出租人熊某行使了合同解除权，解除了其与承租人王
2、某的房屋租赁合同。由此造成了被告王某与次承租人吴某之间的房屋租赁合同无法继续履行，给善意第三人吴某造成了相应的经济损失。对于本案中法院认定被告将房屋转租给原告的行为为“无效的民事行为”，我有不同的观点。目前，理论界对于未经出租人同意的转租合同的效力存在一定争议，主要表现为合同无效论，合同效力待定论和合同有效论等不同观点。我个人支持合同有效论。首先，转租合同并非出租合同的从合同，其具有独立性。其次，合同法第二百二十四条并未否认转租合同的效力，而是明确了出租人的合同解除权。同时，本案中的转租合同也不符合合同法第五十二条中合同无效的几种情形。最后，只有认定转租合同有效，才能更好的维护作为善意第三人的
3、次承租人的合法权益。因此，将本案中的转租合同认定为有效的合同更为合适。如果认定本案中的转租合同有效，那么一方面，因为被告王某故意隐瞒房屋不能转租的事实，根据合同法第五十四条之规定，该合同为因欺诈而可撤销的合同，法院可以根据原告的请求撤销该合同。另一方面，因为被告自身的过错导致转租合同无法继续履行，合同目的无法实现，根据合同法第一百零七条之规定，被告王某应当承担相应的违约责任。如果因合同违约造成原告经济损失，被告王某应给予相应的赔偿。对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析基本案情原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会。被告：浙江益爱电子发展有限公司。第三人：杭州大排大快餐有限公司。第三人：中国建设银行杭
4、州市高新支行文西分理处。第三人：杭州新时代装饰材料市场。第三人：杭州荣达装饰材料有限公司。原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢
5、商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1
6、日至XX年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代
7、市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息元，并承担诉讼费。!-益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负
8、担诉讼费。裁判要旨杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责
9、任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据中华人民共和国民法通则第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于XX年2月2日作出以下判决：一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金元。四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款元。五、新时代市场在判决生效后10日内支付益
10、乐村房屋使用费元。六、驳回益乐村的其他诉讼请求。七、驳回益爱公司的反诉请求。一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无
11、异议。文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。!-浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，
12、原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的
13、权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第项，中华人民共和国民法通则第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第86条之规定，浙江省高级人民法院于XX年8月15日判决如下：一、维持杭州市中级人民法院杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、
14、七项。二、撤销杭州市中级人民法院杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司元，于本判决送达后10日内付清。五、XX年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。法理评析本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租
15、人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。出租合同的效力及违约责任的处理益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改!-建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成部分违约。承租人益
