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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划南京商品房预售合同备案查询南京市商品房预售合同(乙方办理登记手续专用）宁房预售合字号签约须知一、本合同文本适用于南京市行政区域内国有土地范围内取得商品房预售许可证的商品房预售，经济适用房的预售不适用本合同文本。二、除甲、乙双方签署栏和登记机关登记栏外，本合同其它空白处均应当通过南京市网上房地产系统打印填写。三、在本合同中的【】内打“”表示选择，打“”表示不选择。本合同空格部分若为空白句，应以“以下空白”字样注明。四、本合同文本为“乙方办理登记手续专用”文本，专项用于乙方办理各项登记手
2、续；该专用文本在乙方办理房屋所有权转移登记后由房屋权属登记机关存入房产档案馆。五、本合同文本内容仅为满足乙方办理各项登记手续的基本需要设置，甲、乙双方之间的其它权利义务关系需以非专用文本的内容为准。预售人：商品房预售合同(乙方办理登记手续专用)甲方已领取_号国有土地使用(来自:写论文网:南京商品房预售合同备案查询)证，依法享有南京市_区_地块的国有土地使用权；该宗地块地号为_。甲方已领取宁房销第_号南京市商品房预售许可证，依法可以预售相应商品房。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法以及建设部，币种_。第四条计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为_元/平方米，总
3、价款合计_，(小写)_，币种为_。该总价款由下列款项构成：【】房价款：单价_元/平方米，合计_元。【】房屋套内的装饰装修款：单价_元/平方米，合计_元。第五条付款方式、时间和迟延付款的责任一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款:【】全额付款:应于_前支付总价款(小写)_元。【】分期付款：第一期：应于_前支付(小写)_元。第二期：应于_前支付(小写)_元。第三期：应于_前支付(小写)_元。【】预购商品房抵押贷款：【】商业性贷款：_元。【】公积金贷款：_元。第六条房屋交付时间甲方应于_前向乙方交付该商品房。第七条配套基础设施和其他设施甲方对配套基础设施及其它设施的承诺见附件4。第八条配套房屋
4、和建筑的产权归属甲、乙双方约定，附件5所列配套房屋和建筑，虽未计入上述共有共用分摊面积，但随商品房的销售，应当无偿转移归全体业主共有，并由全体业主按规定享有权利、承担义务。除附件5所列项目以外的配套房屋和建筑归甲方所有。但权利人应当按规划核定用途使用配套房屋和建筑，不得擅自改变其用途。第九条合同备案手续和权属登记手续一、本合同签订后_日内，甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案。二、在本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案后，且在本合同签订后_日内，甲、乙双方应按规定办理商品房预售合同登记备案手续。三、乙方为支付合同价款需申请
5、预购商品房抵押登记的，甲、乙双方应当同时或在先办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同登记备案审批单位:佛山市南海区房产交易所商品房预售合同备案登记制度摘要：1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。关键字：商品预售合同备案登记制度预售合同登记一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说商品房预售合同备案登记制度的概念商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地
6、产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。商品房预售合同备案登记制度的法律基础1、城市房地产管理法第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。2、城市商品房预售管理办法第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收
7、违法所得，并可处以已收取的预付款1以下的罚款”。3、城市房地产开发经营管理条例第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。商品房预售合同一经备案，开发商虽然保留预售房的所有权，但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。商品房预售合同登记备案制度的优点虽然商品
8、房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞，但是该制度的立法也有进步的一面。法律规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。此制度有以下优点：1、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续，如果开发商再将该房屋出售给第三人，则后一合同不能办理登记备案手续，今后也就不能办理房产证。这就防止了开发商的一房二卖。3、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房
9、屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。商品房预售合同的登记备案制度意义及要件1、登记备案的意义商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一，确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。从实践来看，商品房预售合同登记备案只具有行政意义。预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利，尤其是赋予该登记以一定的物权效力发生转变。2、登记备案与预售合
10、同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一个问题。最高人民法院的有关司法解释中，体现了这样一种精神，即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。最高人民
11、法院关于适用合同法若干问题的解释(一)第九条规定“法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除未登记外都合法，那么合同生效。关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题，最高人民法院颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释XX7号)第六条的规定，很显然明确了二者相分离，登记与否不影响合同效力的问题。如果因预购人
12、没有办理预售合同备案，就导致预售合同无效，就不能保障双方当事人的合法权益。实践中，假如因开发企业违法不能办理预售合同备案，预购人就要承担合同无效的后果，对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案，开发企业也要承担合同无效的后果，则对开发企业不利。所以，预售合同是否办理备案不应影响合同效力。我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。3、登记是商品房预售合同的对抗要件商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。因为从法律的规定来看，
13、城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样，一旦商品房预售合同设有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。二、商品房预
14、售合同登记备案制度的现状我国商品房预售市场发展到现在，仍处于尚未成熟的初步发展阶段，伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。从上个世纪九十年代开始，随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行，房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式，在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现，并逐步扩展到全国其他地区。十多年来，商品房预售经营在整个商品房交易市场中，占有了越来越大的比例和份额。商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营，广泛筹集建设资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。对购房消费者来说，能以比现房较低的价格买到合适的房屋，也未尝不是件好事。从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看，商品房预售经营的方式还会稳步发展，至少在今后
