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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划南京仙林商业地产市调报告仙林板块房地产市场调研报告提要：?仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。?仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。?经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政
2、配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。?经过10年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。目前，多层售价3800-4200元/，双拼别墅4500-5000元/，独立别墅：5500-8000元/。?仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。?房地产开发用地一律以招投标方式出让。?从9月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到2100元/，与河西相当。由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能代表仙林真正的地价水平
3、。?仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅400亩，目前是进入的较佳时机。目录一、仙林区位分析.31、地理区位.32、仙林新市区功能定位.53、与其他区域的关系分析.7二、仙林区域环境分析.91、自然环境.92、产业环境.103、人文环境大学城建设.114、配套.135、市政.146、交通条件.16三、房产市场分析.191、发展沿革.192、供求形势分析.203、基本面分析.25四、土地市场分析.271、土地政策.272、土地出让.27一、仙林区位分析1、地理区位概述仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的
4、所在地。仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成，四个片区为：仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：玄武软件园、马群科技园。其中，仙鹤片区为建设中的仙林大学城主体区域，也是当前南京房地产市场一般意义上的“仙林板块”。图1-2区域规划沿革A)1995年1月，南京市政府批准设立亚东新城开发区，规划总面积15Km2。B)XX年9月，调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的3大新市区之一，规划总面积80Km2，包括正在建设的亚东新城开发区。C)XX年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城，首期开发建设34Km2，其中大学集中区为18Km2的。并成立了
5、仙林大学城管委会。区位特征A)仙林位于紫金山风景区东部，为紫金山、栖霞山、宝华山、汤山、青龙山等几大名胜风景区所环抱，区内有青龙山、黄龙山、九乡河、七乡河等山水资源，是全市生态环境最好的区域之一。B)仙林是政府规划的3个新市区之一，根据全市开发战略，在老城密度过大、土地资源稀缺的背景下，仙林新市区将成为全市住宅开发和人口导入的主要区域之一。C)仙林所处的城东区域是全市的高新产业区和科研院所集中地，仙林规划定位于大学城和高新产业区，具有高端的产业定位和明显的人文优势。2、仙林新市区功能定位在南京市的地位南京总体规划确定的3个新市区之一?全市总体布局：多中心、开敞式的空间布局主城+新区+新城新区规
6、划：“一城三区”一城河西新城区，三区仙西、东山、浦口珠江在全市的功能定位?向东发展增长级：接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术都市发展区的次区域中心：是以发展教育和高新技术产业为主的新市区。XX年三大新市区之一：是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。产业，用地80平方公里。规划人口16万左右，远景规划人口按60万预留。主规划布局与开发时序南京商业地产市场调查报告上班这两天我和合作伙伴两人去南京新街口的一些比较知名的大商场做了一些实地的考查和了解，我们一共去了三家，德基广场，新百商场，新街口万达广场。对他们的地理位置，业态，经营形式，定位，租金，经营特点等各方面
7、做如下的总结和报告，他们是南京新街口商业地产的杰出代表，更希望通过对他们的各方面的了解，能窥探出南京商业地产的一些特点，以期对我们在南京工作的更好展开有所帮助。1，德基广场：1）基本概况，全名：南京德基广场，位于中国第三大商业圈“南京新街口商业圈”的东北角，地处中山东路和中山路的十字路口，由南京德基集团投资，建设和经营，其一期工程约65000平方米的营业面积，已于XX年6月26日正式营业，二期工程约85000平方米营业面积将于XX年正式完工并投入运营，经过近五六年的发展，德基在新街口商业圈的地位已举足轻重，成为新街口商业的重要标杆。它的定位比较高档，和北京的王府井，上海的恒隆广场是同一级别的。
8、意在为中高档消费人群提供一个购物，餐饮，娱乐和休闲于一休的一站式服务享受体验。2）业态分布：负一楼餐饮，休闲的比较多，加上一个屈臣氏和一个中低端路线的日本服饰品“优依库”，使得人流量比较多，主要是年轻消费者。一到三楼基本上是一些国际大的服饰品牌专卖店，最有特色的是其中80%的品牌以前从未在南京出现过，首次进入南京市场，例如，LV，爱玛士，范思哲等国际一线大牌，突显其经营的高档品位，极大吸引品牌爱好者的眼光。四楼，黄金，珠宝店，还有一几个做高档儿童服装，服务，和儿童玩具卖场“Toysrus五楼，一些特色饭店，六楼，高档影院和商场运营办公室。3）商场采取只租不售的商业运营模式，租金般根据位置地点的
9、不同一般在15-30元每天每平米，从它开业以来一举打破了南京金鹰商场在高档消费方面一家独霸的地位，成为利润最好的大型商场。2，新街口万达广场。1)基本概况：南京新街口万达广场位于新街口洪武路88号，建于XX年10月，XX年1月1日正式开业，是万达集团在国内建设的第8家商业广场。也是万达集团第一代开发的单店项目的杰出代表。项目占地面积万平方米，建筑面积万平方米，总投资额逾3亿元人民币。2）业态分布：南京新街口万达广场业态组合非常合理，集购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费于一体。一楼万达名店由80多个知名品牌专卖店组成，经营项目包括时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜、西餐美食等。二楼，三楼引进了世界五百强之首的沃尔玛百货超市，其“天天平价”、“一站式购物”等消费理念，受到了广大消费者的青睐与厚爱。四楼，是万达国际影城。4）大连万达在全国的商业地产经营模式都只租不售的，是全国最早做商业地产的企业，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和经验。企业资产现达到1000亿，年销售额达到600亿。每年商铺的租金收入可达40亿，而
