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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划单方解约租房合同出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果四川君合律师事务所郑书宏卢宇一、本案基本事实XX年5月18日，A保险公司与B矿业签订了写字间租赁合同，约定B矿业将位于宁远街8号的北苑公寓租给A保险公司用于办公，并约定租赁期限为三年，即从XX年7月1日至XX年6月30日。合同签订后，双方一直按照合同约定履行义务，并无违约行为。XX年2月16日B矿业单方面要求提前解除租赁合同，对此，A保险公司向本律师团咨询：因B矿业提前解约A保险公司应得到的赔偿以及法律依据。二、本案焦点本案中，B矿
2、业提前解除租赁合同属于违约行为，根据租赁合同的约定，对方应向A保险公司支付两个月租金作为违约金；同时，B矿业的违约行为给A保险公司造成了损失。因此，本案的焦点在于能否同时要求对方支付违约金和赔偿损失。三、相关法律分析中华人民共和国合同法第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加
3、后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据前述规定，A保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失，仅可以要求其按照约定承担违约责任，如对方违约给A保险公司造成的损失高于约定的违约金的，A保险公司可以要求增加到损失额度。四、可以要求赔偿的损失范围A保险公司拟向B矿业主张的损失有：装修损失、重新寻找租赁场地而造成的营业损失、房租价差损失等。对于A保险公司提到的损失，律师团向A保险公司做如下法律分析：1、装修损失。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满
4、或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，A保险公司对未形成附合的装饰装修物可予以拆除；对已形成附合的装饰装修物，双方之间并无约定，因此A保险公司可根据所提出的装修折旧计算公式要求B矿业予以赔偿。2、重新寻找租赁场地而造成的营业损失。中华人民共和国合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合
5、约定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”至于本条所称“合同履行后可以获得的利益”，本律师团认为，其应当是指直接从交易的标的物上获得的利益。本案中，A保险公司承租房屋用于经营保险业务，A保险公司获得的利益应该来自保险业务本身，而与该租赁标的物无关，因此不属于“可以获得的利益”的范围。同时，即使其被法院认定为“可以获得的利益”的范围，A保险公司也无法提供证据证明该损失的发生以及损失的具体计算方法。另，对方可能依据中华人民共和国合同法第一百一十九条和“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失
6、”的规定进行抗辩。因此，A保险公司要求赔偿重新寻找租赁场地而造成的营业损失的主张获得支持的可能性极小。3、房租价差损失。根据合同法第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，由于B矿业提前解约，导致A保险公司在写字间租赁合同履行期间的最后一年不能继续以18元/平方/月的价格承租房屋，并须多支付7元/平方/月才能租到同样房屋，对该差价损失，A保险公司可以要求B矿业予以
7、赔偿，但是A保险公司应当提供相应有力的证据予以支持。另外，根据A保险公司与B矿业的写字间租赁合同第七条租金第三款的约定，A保险公司已向B矿业缴纳一万元保证金，现合同已经解除，A保险公司有权要求B矿业返还该保证金。五、律师团意见综上所述，律师团认为：A保险公司应当首先计算对方违约给A保险公司造成的损失，再在此基础上与约定的违约金进行比较，若违约金不足以弥补A保险公司损失的，A保险公司可以损失额度为限要求对方赔偿；同时，要求对方返还A保险公司缴纳的一万元保证金。如何解除租房合同解除房屋租赁合同条件根据中华人民共和国合同法的规定，合同的解除条件有约定和法律规定两种，解除的方式有双方协商解除和一方申请
8、解除。出租人有权解除租赁合同分为：(一)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；(二)承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；(三)承租人累计六个月不交租金的。解除房屋租赁合同程序一、单方解除的程序单方解除，即享有合同解除权的一方当事人通过行使解除权而解除合同。解除权属形成权，不需对方当事人同意。只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。但解除权的行使并非毫无限制，合同法对其行使期限和行使方式均有明确规定。关于解除权的行使，合同法第96条规定：(1)一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效
9、力。(2)法律、行政法规规定解除合同应。巧办理批准、登记等手续的，应遵循其规定。二、协议解除的程序协议解除实质为原合同当事人之间重新成立一个以解除原合同为目的的合同，因此，应遵循由要约到承诺的一般缔约程序及其他相关要求。以实现当事人双方意思表示一致。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。解除房屋租赁合同的注意事项1、当事人有约定的，从其约定；没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。2、合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。3、要严格把握合同解除的条件。
10、当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。提前解除租赁合同该如何赔偿?如何区分租赁合同的有效性?【房屋租赁合同】房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。在合同履行过程中如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。一、提前解除租赁合同的情形房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋：(1)房屋租赁协议到期，房屋出租人按约
11、收回租赁房屋;(2)协议未到期，出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋;(3)房屋承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的;(4)房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。如果承租人在上述情况下，不允许出租人提前解除租赁合同，出租人可以起诉到该房屋所在地的人民法院，请求法院调解或者判决，来保护自己的合法权益。二、提前解除租赁合同该如何赔偿?问：今年，我租了一间店面房，租期约定两年。在经营使用了3个月后，我因故无法继续承租该房屋，并向房东提出解除合同。房东称，不租也行，但我要将剩余租期的租金赔给他。请问，如果我提前解除租房合同，要赔房
12、东那么多钱吗?答：处理此类纠纷的原则是，租赁合同中对此有约定的，按约定办理;没(转载于:写论文网:单方解约租房合同)有约定的，应看租赁合同能否继续履行。当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时，合同才能解除。至于租赁合同提前解除的赔偿问题，如果租赁合同未对此约定，承租人单方解除合同的，应由承租人赔偿出租人的损失。一般来说，剩余租期超过3个月的，赔偿数额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的，赔偿数额以剩余租期的租金计付。因此，就你的情况而言，你需赔偿3个月的租金给房东。三、提前解除房屋租赁合同需注意的问题1、押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预
13、先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。2、单方解除合同的违约金标准如何确定?身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明
14、确的违约金数额标准?”这里我要再次告诉大家：“没有!”在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了，房屋租赁也没有特殊规定。但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失?这很难准确认定。出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定?承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。承租人单方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢?你总不能永远空着不找新的承租
15、人吧?比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失，最终法院只支持了四个月的。所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢?对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。3、如何做到提前解约，而不承担违约责任?经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。可是谁能保证协商一致呢?能不能提前就做好这个工作?能!如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。再比如，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以
