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1、赢响胶东 银座雄心 李沧区面粉厂项目市场报告,本项目将是银座第二个SHOPPING MALL，也是占领青岛北部城区市场的桥头堡，将辐射四方区北部、李沧区和城阳区大部。它对银座的意义不仅仅是成功整合第二个综合商业，更是全面占领青岛乃至胶东的至高点。,济南银座中心,本案,项目目标,项目宗地分析,市场研判,市场机会分析,项目定位,目标沟通,项目背景,机会与策略,定位,主要的研究内容,物业发展建议,营销策略/执行,问题判断,营销构想,产品建议,信立怡高逻辑思维导图,目 录 contents,1,2,3,项目愿景及目标,市场研判,宗地分析,项目愿景,企业战略意义：成功布局青岛，辐射青岛北部区域， 为未来
2、占领胶东市场奠定基础。 企业品牌意义：打造青岛人高度认可的银座品牌商业，商业品牌提升其他物业品牌。 实现开发目标：以商业为主体，其他各类物业协调运作，稳定回现，并最终服务商业。,目 录 contents,1,2,3,项目愿景及目标,市场研判,宗地分析,市场研判,项目背景研究,房地产市场研究,2010年1月12日晚间，央行宣布，自1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。以2009年11月底59.27万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社等小型金融机构暂不上调因 素，分析师预计这将回收2500亿基础货币。 而且，由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期。,中国人民银行决定，
3、从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。,2010年1月10日 国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。,宏观政策,2010年4月15日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不
4、得低于30,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。,随着新“国四条”的颁布，新一轮政策打压即将开始，二套房首付不得低于50%仅是国家政策调控的第一拳，未来市场形势不甚乐观，建议开发商在开发过程中要快进快出，规避风险。,李沧区开发过程可分为三个阶段 发展初期（20002002 年）：经济适用房基地 上世纪末，李沧区地产给人们的印象就是“野战军”，当时第一代李村开发商的动作多是一些零星战役，早期楼盘广业西山花园7万平方米的规模已经创造了李沧地产的纪录。其消费人群主要是在李沧区工作和生活的人
5、 ，当地购房需求有限，导致地产销售速度缓慢。 发展中期（20022006 年）：进入快速发展期，市区中低端客户开始涌入李沧 2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功，政府决定缩小南北差距，多个市政项目开始实施，2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规划，在此后4年，308国道改造完成、后海供热项目开建，李沧区的综合配套状况大为改观，让李沧地产具备了前所未有的潜力，为更多的购房者看好 。 近期发展（2006 年至今）：主要承接城市中端置业需求，并向中端置业需求过渡 2006年年初，李沧地产的终极目标CLD得到确认，同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进驻李沧，现在李沧的准确定位为“一极两轴三
6、区四带” 的规划。作为未来CLD的配套区域，李沧区的综合配套完善的前景更加为人们看好，规模宏大的李村商业区改造项目已经启动，青岛火车站总站也将落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市人气最旺的居住社区。,随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区历经十年，其居住价值实现了低端-中低端、中低端-中端的不断提升,一极两轴三区四带 “一极”就是全力打造区域增长极。 “两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴。 三区分别是交通商务区 、现代商贸区以及生态商住区。 四带分别是“蓝带”全长 17公里的李村河休闲产业带、“银带”全长 12公里的九水路(九水京口振华)商贸
7、产业带、“金带”全长 12公里的金水路商务产业带、“绿带”全长 14公里的(百果山老虎山烟墩山)商旅产业带。,李沧区发展历程,城市发展,“环湾保护，拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略。,青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略 李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心,青岛城市化发展轨迹,2006,2002,2010,中心城,郊区化,新城,城市群,30%,50%,70%,城市化率,平稳发展期,2007年，青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展阶段，同时城市呈现多核发展，新的城市核心的发展，必将导致大量的农村人
8、口和流动人口的涌入，李沧区作为青岛未来的城市副中心，城市多核发展的一核之一，人口的大量涌入，将成为青岛市房地产市场最大的引爆点。,青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展期，受城市多极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成为青岛市房地产市场最大的引爆点。,青岛市地铁规划,轨道网由轨道交通M1、M2、M6及L2号线构成环湾轨道交通线。通过M3及M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系。 地铁M2线：太行山路李沧东部。线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部。,李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外
9、溢，使李沧区更加成为人口的聚集地。,李沧板块 城市蔓延区、城市中低端居住区,李沧区区位,青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。,李沧区经济,伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现代化趋势。,青岛CLD，共7个片区设计趋于面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平米，竣工后居住人口将达20多万，2010年“中央居住区”将建设完成。 绿城理想之城是青岛CLD中第一个项目，占地4100亩，建面202万，预计入住人口5万人。分五期开发，第一期占地12万平米，建面23万平米，容积率1.
10、4,李沧区发展,近期李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。,李沧区发展,李沧区规划的三大组团，将推动李沧从城市地理位置向功能多元复合，环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变。,李村片区规划,李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区。规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构。,李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，规划人口20万人。 李村片区规划区域东起308国道、西至重庆中路、北起金水路、南至张村河，规划总面积986.77公顷，现状总人口17.5
11、万人。 规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构：“两心”指本区域李村商业中心和李村公园绿化中心；“三带”指本区域李村河、大村河、张村河滨河绿化景观带；“四轴”指夏庄路、京口路、书院路和九水路四条景观轴线；“六片区”指六个综合居住片区。,小结,青岛已经进入城市高速发展阶段，居民消费以及物业投资也将得到提升。青岛城市化率已经超过60%，受城市多极化发展的影响，李沧区将成为青岛市房地产市场最大的引爆点，为未来房地产开发提供了市场机会。李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁至远郊区，李沧区将成为集总部经济，生产服务业等都市副中心；李沧区规划的三大组团，其中桑毛渠和中央
12、居住区已经具有一定基础，未来将推动李沧功能多元复合、环境生态友好、都是特色鲜明的城市新中心转变，发展潜力巨大，孕育着巨大的市场机会。李村片区未来总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，为综合体项目开发提供了巨大的市场空间。,市场研判,项目背景研究,房地产市场研究,房地产市场研究,住宅市场分析,公寓市场分析,商业市场分析,整体住宅市场研究,区域住宅市场研究,城阳： 价格区间：4500-8000 别墅：15000 产品形式：高层、多层、别墅,开发区： 价格区间：5000-16000 产品形式：高层、多层,温泉镇 价格区间：8000-16000 产品形式：高层、洋房
13、、别墅,四方李沧CLD 价格区间：7500-1万 产品形式：高层,崂山中心区 价格区间1.2-2万 产品形式高层,市南市北 价格区间：1-1.8万 产品形式：高层,未来城市核心区、高端产业积聚区 崂山区是青岛城市的绿肺，是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区认知,重工业区、港口区 依托港口和产业集群优势，形成重工业区和港口区,核心海景豪宅区 城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值,城市核心区 市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区,高端海景居住度假区 具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一
14、选择,空港和高科技产业新城 具备高新产业基础及与国际机场最近的距离，打造生态新城的意象,中央居住区 承接城市外溢人口，通过便利的交通与城市形成了较为密切的联系,市南沿海一线 价格区间：3万-8万 产品形式：高层,崂山沿海一线 价格区间：2-3万 产品形式：高层,青岛房地产市场已形成明显的板块特征，随着青岛市区房价不断上涨，李沧CLD成为城市人口主要外溢方向。,青岛中央休闲区 温泉镇已形成休闲度假认知，鳌山在打造大型度假休闲设施。温泉镇和鳌山卫板块将成为青岛首席resort区,房地产市场 板块格局,浮山新区 8500-1.3万 高层多层,住宅市场-供应,2009青岛七区总供应为906.7万平米，
15、其中新增供应560.04万平米。供应量最小的区域为李沧区，供应量为89.23万平米，所占比例不足10%。,住宅市场存量,截止2010年2月底，青岛七区住宅总存量为266.63万平米。李沧区存量面积位列第六，截止到2010年2月底区域存量为23.34万平米，所占比例为8.8%，目前存在较大的市场空间。,住宅市场成交,2009年青岛七区住宅共成交625.66万平米。其中李沧区成交量位列第四。2009年区域总成交量为75.03万平米，所占比例为11.99%。,住宅市场价格,从市场总体来看，年初均价为6264元/，随后随着岛城楼市的火爆，青岛市总体均价呈现上升趋势。其中在7月份有着较大幅度的提升，7月
16、份的均价高达8549元/平米，为全年的最高值，主要由于上实海上海、海信天玺等高端项目成交较好，拉动整体均价的大幅度上升。7月份以后均价呈现平稳上升的状态，截止年底，均价为8459元/平米。,2009年青岛市住宅价格稳中有升，年底均价较年初上涨2000元/平米左右，涨幅31.9%,小结,从供应量方面来看， 2009年供应量最小的区域为李沧区，供应量为89.23万平米。 从存量方面来看，当前李沧区的存量面积位列第六，存量为23.34万平米。 从成交方面来看，2009年李沧区成交量位列第四位，区域月均成交量为6.25万平米 2009年李沧区在售房源总供应量最少，当前的存量仅为23.34万平米，预计消化期不到4个月，目前市场存量明显不足。,房地产市场研究,住宅市场分析,公寓市场分析,商业市场分析,整体住宅市场研究,区域住宅市场研究,
