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1、,土地增值税培训,2017.6.20,土增税课税范围,税基,税率与普通住宅的优惠政策利用,预征率与预缴纳税期限,地价分配,目录,（备注： PPT内容为五或者更多部分的目录形式）,土增税清算单位的划分,清算申报与审核,尾盘销售申报,土增税会计核算,土增税清算，所得税返还,目录,（备注： PPT内容为五或者更多部分的目录形式）,一,土增税课税范围, 土增税百度定义,土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
2、纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额, 土增税实际性质,对收入的课税称为销售税。对利润的课税称为所得税。 土增税是对房地产开发企业取得的“土地涨价”（资本利润）课税。而企业所得税是对企业总利润（总利润=经营利润+资本利润）的课税。因此，土增税的性质是“特别所得税”类似于石油开发企业的“石油特别收益金”-俗称“暴利税”故香港会计准则将其分类为“所得税类” 中国国家税务总局将土地增值税认定为销售税
3、，会计核算时，比照货物和劳务税进行记账（借：营业税金及附加 贷：应交税金应交土地增值税）。在国税总局内设机构将其归类由“财产行为税司处”管理。, 土地增值税课税范围,1、国有土地使用权的转让（土地二级市场）。也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。 2、一手房地产转让（二级市场） 3、二手房地产转让（三级市场） 4、以土地使用权或房地产投资于房地产开发企业 5、房地产开发企业以新建商品房投资入股 6、转让有土地使用权证的游艇码头等非房屋类建筑物亦属于课税范围 7、合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值
4、税 8、土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应当依照税法规定缴纳土地增值税, 土地增值税不课税范围,1、建设房屋自用。 2、非房地产开发公司以不动产投资于非房地产开发企业 3、政府出让土地使用权（一级市场） 4、土地使用权和不动产的继承、赠与 5、被征地拆迁而转让房地产 6、企业合并或分立房地产变更登记 7、个人转让普通住宅和满
5、5年的非普通住宅免征 8、转让集体土地上的房屋所有权、转让海上游艇泊位不征税 9、房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围 10、房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围,二,税基, 税基, 税基, 税基, 税基, 税基, 税基, 税基,三,税率与普通住宅的优惠政策利用,税率与
6、普通住宅的优惠政策利用,税率与普通住宅的优惠政策利用,税率与普通住宅的优惠政策利用,税率与普通住宅的优惠政策利用,税率与普通住宅的优惠政策利用,税率与普通住宅的优惠政策利用,普通标准住宅即普通住宅，由各省级政府根据国办发200526号制定【土地增值税暂行条例实施细则】第十一条，税务机关无权另行制定标准。苏地税发1995）103号、苏地税发（2004）58号将普通标准住宅限定于政策性住房，已被废止。由于各省标准频繁调整，具体判定标准及其适用期间需查各省市建设局的文件。,四,预征率与预缴纳税期限,预征率与预缴纳税期限,税率与普通住宅的优惠政策利用,五,地价分配,地价分配,地价分配,地价分配没有规范
7、！只有合理方法！,地价分配的合理方法,地价分配的合理方法,地价分配的合理方法,地价分配的合理方法,地价分配的合理方法,六,土增税清算单位的划分依据,土增税清算单位的划分依据,土增税清算单位的划分依据,七,清算申报与审核,清算申报与审核,清算申报与审核,清算申报与审核,清算申报与审核,清算申报与审核,清算申报与审核,清算申报与审核,清算申报与审核,清算申报与审核,八,尾盘销售申报,尾盘销售申报,九,土增税会计核算,土增税会计核算,土增税会计核算,土增税会计核算,十,土增税清算，所得税返还,土增税清算，所得税返还,关于国税总局2016.81号文学习,土增税清算，所得税返还,土增税清算，所得税返还,
8、土增税清算，所得税返还,土增税清算，所得税返还,土增税清算，所得税返还,【问答】某建筑公司接受政府委托进行扶贫搬迁房代建，其代建业务应如何缴纳增值税？,某建筑公司接受政府委托进行扶贫搬迁房代建，其代建业务应如何缴纳增值税？ 答：工程代建是指委托方（包括工程建设委托方或实际使用方）通过招标的方式，选择专业化的工程管理单位（以下简称代建单位），负责工程的项目管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，项目建成后交付使用单位的业务。通常情况下，代建业务应同时满足以下条件： 代建单位与委托方签订委托代建合同。 代建工程项目的实际所有权归委托方。 代建单位不垫付资金。 依据委托代建合同，代
9、建单位取得的收入应分别核算，其取得的代建管理费收入，应按“经纪代理服务”缴纳增值税；其取得的建筑服务收入，应按建筑服务缴纳增值税。 在实际操作过程中，施工方依据合同约定，以自身名义立项、取得土地、办理后续施工手续，按照委托方要求进行施工，项目完工移交委托方的，不属于代建行为，应按销售不动产的有关规定缴纳增值税。,某房地产公司与建筑企业2016年4月30日前签订一房地产项目施工合同。房地产企业已向主管国税机关办理建筑工程老项目的备案手续，在正式开工前，由于该项目规划调整，已于2016年下半年重新办理“施工许可证”。请问，房地产企业能否就该项目继续按老项目适用简易计税方法？答：根据财税201636
10、号文件的规定，一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 已在主管国税机关办理简易计税备案的老项目，为保持该项目增值税核算的一致性，因后期项目规划调整、建设面积变更的，仍按已备案老项目对待，适用简易计税方法。,某建筑企业集团咨询，其下属的西安公司（增值税独立纳税人）承担集团中标的境外项目（因建筑资质需要，承建合同由集团公司统一签订）施工业务，西安公司如何申请享受跨境提供建筑服务免征增值税优惠？ 答：财税201636号附件4规定，境内单位和个人提供跨境建筑服务，凡工程项目在境外的，可免征增值税。鉴于西安公司通过集团内部分包方式向境外单位提供建筑服务的实际，为保证此项业务享受免税政策的唯一性，在国家税务总局进一步明确前，西安公司需向主管国税机关提供如下资料： 施工地点在境外的证明（集团公司签订的承建合同注明施工地点在境外的，不再提供）； 集团公司与发包方签订的建筑合同原件及复印件，作为跨境销售服务书面合同； 集团公司与其所属的西安公司签订的该境外施工项目内部授权合同（或三方协议）； 集团公司未向其主管国税机关申报享受该项目跨境提供建筑服务免征增值税政策的书面申明。,
