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1、,房地产市场调查概述,房地产市场调查的方法,房地产市场调查的程序,房地产市场调查的主要内容,5.1 房地产市场调查概述,5.1.1 房地产市场调查的含义,房地产市场 调查的含义,广 义,狭 义,5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义,使用者：政府部门、投资人/开发商、市场分析机构、营销机构、贷款机构、设计人员、购房者,狭义：指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。,广义：指为了了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。,使用者：开发商,房地产市场调查广义使用者之一政府部门,统计数
2、据制定依据,房地产市场控管调控政策制定依据,国土资源部、统计局打架,房地产市场调查广义使用者之二市场分析机构,房地产市场调查公司,房地产咨询公司,房地产协会,仲量联行,戴德梁行,国际著名的房地产顾问公司,第一太平戴维斯,世邦魏理仕,高力国际,世界五大行,房地产市场调查广义使用者之三营销机构,房地产市场调查广义使用者之四购房者,5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义,狭义：指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。,具体而言：房地产市场调查是指房地产开发企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地搜集和分析相关的房地产产品信息，企
3、业的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去和现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供依据。,整个经济环境,房地产行业,某开发商,其他开发商,建筑业,农 业,5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义,5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用,1）房地产市场调查的必要性,一方面，房地产开发的风险大；,另一方面，消费者需求不断变化。,精装修、车位,5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义,5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用,2）房地产市场调查的作用, 是项目策划者认识市场，捕捉新的
4、市场机会的前提；, 是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；, 是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；, 是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目 营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。,5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义 5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用,5.1.3 房地产市场调查的原则,房地产市场调查的原则,真实性,宏观、中观、 微观,5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义 5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用 5.1.3 房地产市场调查的原则,5.1.4 房地产市场调查的特点,1）调查内容
5、的广泛性,2）调查内容的针对性,3）调查内容的时效性,4）调查方法的多样性与专业性,5）调查结果的局限性,5.1 房地产市场调查概述,5.2 房地产市场调查的方法,房地产市场 调查的资料,一手资料,二手资料,为当前的项目或特定的目的而收集的原始资料,为了其他目的或其他项目已经收集到的资料,社会经济、城市规划、土地出让、消费能力、购房者需求等,成本低、针对性不强,观察法,访问法,定性研究法,一手 资料 调查 方法,房地产市场调查的方法,实验法,人员访问,电话访问,邮寄访问,网上访问,直接观察法,亲身经历法,痕迹观察法,行为记录法,焦点小组座谈会,深度访谈法,投影技法,5.1 房地产市场调查概述
6、5.2 房地产市场调查的方法,1）访问法,访问法是通过直接询问被调查者的方式了解市场情况和客户需求的一种方法。,列表的形式南京市某别墅项目消费者需求调研问卷,访问法,人员访问,电话访问,网上访问,邮寄访问,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法,2）观察法,指调查者凭借自己的眼睛或者摄像、录音等器材，在调查现场进行实地考察，记录正在发生的市场行为或状况，以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法。,观察法,直接观察法,亲身经历法,行为记录法,痕迹观察法,房交会、售楼处,句 容,视 频,低 碳,321格局,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法,3）定性研究法,
7、指对研究对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的方法，这种方法一般选定较小的样本对象进行深度、非正规性的访谈，发掘问题的内涵，为随后的正规调查作准备。,定性研究法,焦点小组座谈会,深度访谈法,投影技法,无结构、非直接的询问,房产商要树立社会责任心,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法,4）实验法,将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。,房地产广告效果,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法,房地产市场调查方法的创新,新方法,主题式调查,论坛式调查,记者式调查,主题征文,举办论坛,采访、宣传,5.1 房地产
8、市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法,5.3 房地产市场调查的程序,准备阶段,实施阶段,房地产市场 调查的流程,分析和总结阶段,确定调查目的,初步情况分析,建立调查组织,制定调查方案,搜集资料,资料的甄别与审查,分析数据,撰写调查报告,总结反馈,二手资料、一手资料,具体分析案例,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序,5.4 房地产市场调查的主要内容,房地产市场环境调查,市场调查,房地产市场需求调查,房地产市场供给调查,房地产营销环境调查,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产
9、市场调查的主要内容,5.4.1 房地产市场环境调查,宏观环境层面调查,环境调查,区域环境层面调查,微观环境层面调查,PEST分析,PEST分析、五种竞争力,针对具体项目自身条件及发展状况等进行的调查,PEST分析,政治Political、经济economic、社会social、技术technological,房地产 开发项目,政治法律环境,社会文化环境,经济环境,技术环境,五种竞争力理论-行业内竞争,迈克尔波特,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产市场调查的主要内容,5.4.2 房地产市场需求调查,市场需求容量调查,市场需求调查
10、,消费者调查,市场需求容量指对房地产产品有购买欲望且具有购买能力的市场需求总量。 进行房地产市场需求容量调查有利于开发商初步认识市场需求总体状况，为项目决策和下一步工作提供依据。,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产市场调查的主要内容,5.4.2 房地产市场需求调查,1）市场需求容量调查,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产市场调查的主要内容,5.4.2 房地产市场需求调查,1）市场需求容量调查, 项目所在城市人口总量、家庭数量及家庭结构； 有购房需求的人口数量和
11、整体特征； 居民对各类房地产商品的需求总量； 居民的消费结构； 居民的收入水平、储蓄余额和支付能力； 有影响房地产市场需求的因素。,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产市场调查的主要内容,5.4.2 房地产市场需求调查,2）消费者调查,消费者个人特征,消费者调查,消费者购买动机,消费者购买力水平,回答7个问题：6W1H,6W1H,购房者是那些人？WHO 购房者要买什么样的房？WHAT 购房者为什么要买这些房？WHY 购房者在哪里买房？WHERE 购房者什么时候买房？WHEN 购房者以什么样的方式买房？HOW 谁参与购房者的购买行
12、为？WHOM,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产市场调查的主要内容,5.4.3 房地产市场供给调查,供给总体调查,市场供给调查,竞争楼盘调查,竞争对手调查,供给结构,供给总量,供给变化趋势,供给充足程度,房地产价格现状,同一区域,不同区域但定位类似,竞争楼盘调查的内容,产品调查：区位、特征、交房时间等； 价格调查：单价、总价、付款方式； 促销手段调查：广告、活动、人员、客户关系； 销售情况调查：销售量、销售次序、客户群分析； 物业管理调查：内容、情况、物管费、物管公司等。,竞争对手调查的内容,专业化程度； 品牌知名度； 推动度或拉动度（直销拉动，分销推动）； 开发经营方式（租、售）； 楼盘质量； 纵向整合度（消费者、供应商）； 成本状况； 价格策略； 与当地政府部门关系； 以往开发情况。,重庆融侨城项目,5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产市场调查的主要内容,5.4.4 房地产市场营销环境调查,广告环境调查,市场营销环境调查,营销中介机构调查,营销媒体调查,
