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1、设计研发流程（建筑） 2017年6月 Part 1 设计管理设计管理 启动会设启动会设 计方案预计方案预 审审 基础基础 选型选型 技术方案技术方案 评审评审 结构结构 选型选型 拿地版成本拿地版成本 招标版成本招标版成本 动态成本跟踪动态成本跟踪 产品经济测算产品经济测算 （成本适配、限（成本适配、限 额）额） 结算版成本结算版成本 前期设计阶段 规划、方案、扩初设计阶段 施工图设计阶段 施工现场配合阶段 竣工备 案 施工图施工图 内审内审 设计材料设计材料 样板评审样板评审 方案设方案设 计计 评审评审 设计单位设计单位 确定确定 扩初设计扩初设计 评审评审 成本成本 测算测算 概念设计概
2、念设计 评审评审 施工样施工样 板板 评审评审 复验及复验及 养护移交养护移交 强排强排 方案方案 评审评审 施工图施工图 内内审审/ /外审外审 扩初方案扩初方案 评审评审 规划方案评审规划方案评审 ( (含户型平面及建筑立含户型平面及建筑立 面）面） 现场效果现场效果 管控管控 竣工竣工 验收验收 销售物料及销售物料及 合同附图审合同附图审 核核 知识知识 积累积累 设计任务设计任务 书编制书编制 定位及定位及 风格意向风格意向 专项设专项设 计计 评审评审 施工图施工图 交底交底 关键节点关键节点 过程管控过程管控 工程工程 预验收预验收 竣工竣工 验收验收 供方供方 评价评价 复盘复盘
3、 项目项目 研判研判 设计单位设计单位 确定确定 3 方案设计方案设计 任务书编任务书编 制制 幕墙启动幕墙启动 会会 施工样板施工样板 评审评审 施工图施工图 交底交底 水电点位水电点位 汇签汇签 施工样施工样 板板 评审评审 公区概公区概 念念 设计评设计评 审审 定位、定位、 分级分档分级分档 及成品房标准及成品房标准 设计单设计单 位确定位确定 设计任务设计任务 书编制书编制 成品房概成品房概 念念 设计评审设计评审 成品房方案成品房方案 设计评审设计评审 户型优化户型优化 及评审及评审 精装修精装修 启动会启动会 ( (需上会项目召需上会项目召 开）开） 1 施工图施工图 内审内审
4、设计材料设计材料 样板评审样板评审 实楼施工实楼施工 样板房评样板房评 审审 施工图施工图 交底交底 实楼水电实楼水电 点位走场点位走场 竣工竣工 验收验收 关键节点关键节点 过程管控过程管控 交付交付 评估评估 示范区示范区 定位及选址定位及选址 2 成本成本 测算测算 施工图施工图 交底交底 幕墙设计评幕墙设计评 审审 设计材料设计材料 样板评审样板评审 施工样板施工样板 评审评审 关键节点关键节点 过程管控过程管控 软装软装 摆场摆场 开放前开放前 评审评审 整改整改 开放开放 2 2 3 1 项目项目 后评后评 估估 项目项目 启动会启动会 1 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3
5、3 3 3 1 交付交付 评估评估 3 3 2 2 2 3 2 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 综合综合 管网管网 2 示范区示范区 方案设计方案设计评审评审 2 2 2 3 规划方案规划方案 参评参评 3 1 2 公区方公区方 案案 设计评设计评 审审 3 施工图启施工图启 动会动会 3 施工图设施工图设 计任务书计任务书 3 BIMBIM 幕墙内审幕墙内审 3 区域项目设计管理地铁 图 2 3 1 2 1 2 2 2 1 1 1 1 2 1、设计管理流程 启动会设启动会设 计方案预计方案
6、预 审审 强排强排 方案方案 评审评审 施工图施工图 内内审审/ /外审外审 扩初方案扩初方案 评审评审 规划方案评审规划方案评审 ( (含户型平面及建筑立含户型平面及建筑立 面）面） 现场效果现场效果 管控管控 竣工竣工 验收验收 销售物料及销售物料及 合同附图审合同附图审 核核 知识知识 积累积累 供方供方 评价评价 复盘复盘 项目项目 研判研判 设计单位设计单位 确定确定 方案设计方案设计 任务书编任务书编 制制 幕墙启动幕墙启动 会会 施工样板施工样板 评审评审 施工图施工图 交底交底 项目项目 后评后评 估估 项目项目 启动会启动会 交付交付 评估评估 施工图启施工图启 动会动会 施
7、工图设施工图设 计任务书计任务书 根据标准工期，拟定设各专业 （建筑、精装、景观、设备、 结构）设计计划，由项目签字 确认 归心社区基本模块情况 区域竞争产品调研（启动会报 告） 项目定位策划书（启动会报告） 产品中心设计进度标准产品中心设计进度标准 方案本册 方案评审会议纪要（立面、 立面限额复核、户型平面、 单元通道主要动线平面、 地库平面、总图、产品配 比、面积指标） 方案指标复核 精装交付标准（配置） 扩初文本 立面材料部品清单及立 面主材小样 扩初评审会议纪要/扩 初宣讲会议纪要 扩初面积指标复核把控 阶段性户型、 总图评审会议 纪要 立项会审批通过记 录 合同签订 建筑、结构、设备
8、设计任 务书（总工办） 各类技术措施、标准化文 件 施工图内审意见单 （各类技术措施及集 团标准化、风控文件 要求） 施工图审查合格书 蓝图盖图审章 施工图指标复核及面 积测绘 日照复核/日照报告 能评、交评、环评复 核 幕墙单位选 定 幕墙方案 技术措施 幕墙内审幕墙内审 幕墙内审意见单 幕墙内审会议 会审意见会签/盖 章 合同附图 改造附图 精装修附 图 选房图册 产品手册 营销培训 改造图纸评审 改造图纸出图 联系单制度（会签、 项目变更周会） 大区管理 精装户型优化评审 设备平台布置平面评 审 精装房户内设备管线 走向评审 日照复核管控 能评、交评、环评管 控 人防专人防专 项图审项图
9、审 前期设计阶段 规划、方案、扩初设计阶段 施工图设计阶段 施工现场配合阶段 竣工备 案 前期设计阶段 规划、方案设计阶段 扩初、施工图设计阶段 施工现场配合阶段 竣工备案 发展、营销发展、营销 用地红线图CAD 政府规划条件（容积率、绿化率、建筑 限高、建筑密度、退界要求、配套要求 等等） 周边现状，在建及未建方案； 产品配比及产品要求、售价； 收购的项目（分期报批方案、分期指 标、） 7 天 设计部设计部 强排方案（CAD总图、户型分配彩 图、体块模型图） 标准户型单元平面（我司提供常 规户型） 指标表（表一）、产品配比（表 二） 用地面积 建筑面积 地上建筑面积 其中 可售建筑面积 其中
10、 住宅面积 商业面积 酒店式公寓 非可售建筑面积 其中 幼儿园 小学/中学 物业管理用 房 物业经营用 房 社区用房 养老用房 垃圾所 开闭所 其他 地下建筑面积 其中 非人防 人防 机动车车 位 地上 辆 地下 辆 建筑密度 % 建筑高度 M 绿地率 % 住宅产品配比 户型 户型面 积 套数 套数比 面积比 高层 120 高层 140 洋房 120 洋房 140 排屋 200 排屋 240 别墅1 别墅2 合计 表一 表二 评审 测算 汇报文件PPT制作 成本、营销成本、营销 总图：退距、建筑间距、建筑 层数、地块出入口、地库出入 口、消防车道、道路系统等等。 可售比：可售面积（住宅、商 铺
11、等）/总建筑面积（地上地下） 特别关注：1、规划条件中限高、场地标高、配套用房等 条件； 2、周边用地性质及现状条件； 3、地下室面积的估算方式。 1.1、拿地阶段 强强排方案评审排方案评审 项目研项目研判判 设计设计单位确单位确 定定 方案设计任务方案设计任务书编书编 制制 1.1强排方案范例 强强排方案评审排方案评审 项目研项目研判判 设计设计单位确单位确 定定 方案设计任务方案设计任务书编书编 制制 1.1强排方案范例 强强排方案评审排方案评审 项目研项目研判判 设计设计单位确单位确 定定 方案设计任务方案设计任务书编书编 制制 1.2拿地阶段需注意事 项 招招拍拍挂土地：挂土地： 细致
12、解读政府规划条件（细致解读政府规划条件（容积率、绿化率、建筑限高、建筑密度、退界要求、配套要求等容积率、绿化率、建筑限高、建筑密度、退界要求、配套要求等），对），对由多个地块组成的用地需明确指标计算方式（由多个地块组成的用地需明确指标计算方式（必须分块达到指标要求？可综合平衡指标？必须分块达到指标要求？可综合平衡指标？）；）； 时间允许的条件下应现场勘查周边现状（时间允许的条件下应现场勘查周边现状（红线外不利因素，用地周边是否存在可能对方案排布产红线外不利因素，用地周边是否存在可能对方案排布产生影响的建筑物，如住宅、学校、医院等生影响的建筑物，如住宅、学校、医院等）；）； 设备用房计容情况；设
13、备用房计容情况； 若有条件应调取区域控规。若有条件应调取区域控规。 收收并购项目：并购项目： 招拍招拍挂所有应注意事项；挂所有应注意事项； 若为分期开发，需了解项目报批报建情况，前期指标数据、销售情况及相关承诺；若为分期开发，需了解项目报批报建情况，前期指标数据、销售情况及相关承诺； 需调取土地合同明确有无返还物业；需调取土地合同明确有无返还物业； 需明确规划条件的时效性，及所在地区的规范更新。需明确规划条件的时效性，及所在地区的规范更新。 强强排方案评审排方案评审 项目研项目研判判 设计设计单位确单位确 定定 方案设计任务方案设计任务书编书编 制制 1.3拿地阶段输入与输 出 输入输入 输出
14、输出 注意事项注意事项 备注备注 1、用地红线图 2、规划条件 3、产品定位 1、总图（必须） 2、指标（必须） 3、配比（必须） 4、体块模型 1、细致解读规划 条件 2、了解当地控规 及相关规范 3、了解地块周边 条件 4、判断定位条件 的合理性 5、细致审核敏感 指标的合理性 强排方案作为公 司是否拿地的主 要依据，在过程 中务必严谨、合 理、客观。尽可 能充分的了解前 置条件，在设计 过程中不可为了 指标的优劣，突 破限制条件。 强强排方案评审排方案评审 项目研项目研判判 设计设计单位确单位确 定定 方案设计任务方案设计任务书编书编 制制 2.1拿地阶段输入与输 出 输入输入 输出输出 注意事项注意事项 强排方案指标 成本、测算指标 强排方案中的指标要 求准确，为后续方案 优化留有余地 强强排方案评审排方案评审 项目研项目研判判 设计设计单位确单位确 定定 方案设计任务方案设计任务书编书编 制制 立项会 立项审批 合同造价确 认 合同审批 付款计划 付款申请单 结算 补充协议造 价确认 补充协议合 同审批 每周四召 开，准备 立项会 PPT 立项审批单 合同审批单 付款申请单 （预付款） 保证建筑设计启
