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1、,谨呈 北京科技园建设集团,嘉兴秀洲综合项目定位报告(第二阶段),2008年11月,X 财务分析,IX 开发策略,报告整体框架,VIII 规划布局建议,VII 总体定位,V 物业分析篇,II 地块分析,嘉兴/秀洲产业研究,长三角产业研究,酒店,办公,商业,住宅,IV 产业分析篇,I 宏观经济环境研究,III 案例借鉴与参考,VI总部经济可行性,第一阶段,我行于9月底已提交相关工作成果，并补充分析以下资料：嘉兴交通发展分析,嘉兴市交通基础设施情况,嘉兴,桐乡,海宁,13,5,3,4,2,1,7,6,8,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,已建项目,在建项目,上海,杭州,湖州,苏州,待建项目
2、,9,乍浦,10,12,11,12,高速公路,铁路,跨海大桥,11,13,嘉兴将成为上海连接杭州和浙南城市的交通枢纽城市，为本项目商务办公的发展带来契机,规划建设中,0,0,嘉兴,上海,杭州,苏州,交通基础设施对嘉兴的影响,15分钟,25分钟,高铁,宁波,1小时,杭州湾跨海大桥,绍兴,1个小时,1小时,嘉绍跨江 大桥,杭州湾大桥和嘉绍跨江大桥2个大桥的开通，拉近了浙江最具经济活力城市中的绍兴和宁波与上海的距离， 未来3年后，随着城市铁路、高速跌路的开通后，上海嘉兴的时空距离将被缩减到15分钟，真正意义上的纳入了上海的的辐射范围内； 未来随着磁悬浮的竣工，可以说嘉兴将完全融入到上海，充分享用上海
3、国际大都市建设的外溢效应和同城效应，吸引更多的国际资本和产业转移，嘉兴将真正成为浙江省接轨上海、扩大上海的前沿阵地。,项目地块,随着交通改善，嘉兴未来将实现与上海的无缝对接，成为地域上属于浙江的一个上海的附城； 但本项目地块位于嘉兴西面秀洲新区，附近并无规划城际、高铁或磁悬浮的站点，因此相比南湖区，并不具备区位交通的绝对优势。,嘉兴市汽车保有量变化,近年来，嘉兴市随着经济水平的不断提高，居民拥有私家车的数量也日益增多，以平均每年20%多的速度增长，居民消费水平不断提高； 2008年，嘉兴市新车的增长量达到了30%，私家车数量的日益增多； 私家车保有量的增加和出行方式的改变，对本项目带来了有利的
4、影响。,嘉兴市民出行方式的选择,通过发展特色的商业业态或项目，克服区位的劣势，吸引和辐射较远距离的消费者是本项目的关键,X 财务分析,IX 开发策略,报告整体框架,VIII 规划布局建议,VII 总体定位,V 物业分析篇,II 地块分析,嘉兴/秀洲产业研究,长三角产业研究,酒店,办公,商业,住宅,IV 产业分析篇,I 宏观经济环境研究,III 案例借鉴与参考,第二阶段,VI总部经济可行性,第一阶段,我行本阶段主要工作为在第一次汇报沟通的基础上继续深化各物业定位及开发建议,1#地块功能布局及物业定位,2#地块功能布局及物业定位,3#地块功能布局及物业定位,1.商业,2.酒店,3.办公,4.住宅,
5、第二阶段分析框架,5.酒店公寓,整体开发策略建议,洪高路,洪贤路,秀园路,中山西路,洪兴西路,秀清路,秀清港,至乍嘉苏高速公路5分钟,绿地,城市会所,办公,办公,住宅,酒店,商业,商业,商业,1#地块功能整体布局建议,商务轴,商业轴,酒店,酒店公寓,各物业面积配比,单位：万平方米,1#地块功能布局及物业定位,2#地块功能布局及物业定位,3#地块功能布局及物业定位,1.商业,2.酒店,3.办公,4.住宅,分析框架,5.酒店公寓,整体开发策略建议,商业布局,城市会所布局,秀洲新区商业中心 嘉兴城市商业副中心 嘉兴休闲娱乐大本营,主题诠释： 主题性大型商业街 特色购物中心 临水开放式餐饮娱乐街区 休
6、闲娱乐为重心,1#地块商业主题定位,秀清港,打造成为：,结合地块实际条件以及考虑交通、环境等综合因素，我行建议百货布局于沿河地块，同时洪兴西路两侧地块改造为一主题性商业街。 另外，本项目商业部分临着秀清港，建议沿河设置一餐饮休闲娱乐广场，吸引客流。 主出入口设置于秀园路和洪兴西路交叉口，位于购物中心和商业街的连接处。 根据需求调研，本项目商业档次以中档消费为宜。同时为了避免与江南摩尔的同质化竞争，我行建议本项目商业档次和业态特色设置如下：,出入口,中 山 西 路,秀 园 路,主题商业街 80,000M2,2-3F,秀 清 港,主出入口,商业整体布局,商业布局建议,综合性百货 (40,000M2
7、,5F),百货,商业街,水岸商业广场,洪 兴 西 路,水岸商业广场,城市会所 (25,000M2,6F),商业分析框架,纯商业,购物中心,商业街,城市会所,江南摩尔片区,运河新区,新塍塘,本项目,秀洲工业园,秀洲生态园,至市区,乍嘉苏高速,北郊河,3km,5km,1.5km,根据前一阶段的分析，本项目商业辐射圈及辐射人口规模调整如下：,高速,河流,项目商圈界定,特色购物中心,建议理由： 购物中心辐射范围较广，有利于先期提升商业形象，同时考虑业态上能与周边竞争项目江南摩尔错开经营。 购物中心的建成将有助于提升嘉兴新区的商业水平，同时使该地区成为新区的商业中心。,主题商业街,建议理由： 嘉兴目前还
8、很缺乏规划合理、富有特色的主题商业街。 特色主题商业街有较强吸引人流、聚集人气的作用。,两者业态上互补，产生较强的商业集聚效应，凸显商业潜力,商业业态建议,本项目主要辐射周边1.5公里内的人口，在满足周边人口商业需求的同时，建立自身特色，以吸引远程距离人口的消费，因此建议本项目商业可发展的商业业态为如下两类：,根据本行定量模型预测建议，本项目商业总体量约为120,000平方米，其中购物42,000(35%),餐饮36,000(30%),休闲娱乐42,000(35%)； 借鉴成熟商业中购物中心和商业街的业态配比情况，我行建议本项目业态配比基本情况如下：,本项目特色：购物中心以购物和休闲娱乐为特色
9、，在商业街中适当提升休闲娱乐配比比重，吸引一些主力店入住，打造沿河的休闲、娱乐、餐饮、文化广场。,商业业态比例,分析框架,纯商业,购物中心,商业街,城市会所,购物中心客群定位,园区商务人士：本项目周边办公楼建成后，将吸引很大一部分商务消费人群，这些人群具有一定的消费能力，将成为项目客群的重要支撑。 本区域中高收入居民消费者：是区域的重要支撑客群，也是稳定的客源，其主要来源于周边住宅区。 全市中高收入人群：是本项目目的性休闲商业的重要目标客群，注重生活品质、拥有崇尚生态和自然的心态。 时尚人士：本项目主要争取客群，本项目各商业类型设置。,时尚,个性,潮流,园区商务人士+本区域居民消费者=主力客群
10、 全市中高收入人群+时尚人士=拓展客群,本项目一级辐射圈位于秀洲工业园区内，将是购物中心的主力客群，我行对一级辐射圈的主力消费人口按类型进一步细分，可划分为园区商务人士和本地中高收入居民消费者两类，同时结合二三级辐射商圈消费者情况，得出本项目购物中心客群的具体定位。,层高,10m,10m,5m,5m,5m,单层面积,中庭,10000m2,9000m2,8000m2,7000m2,6000m2,临秀清路,临水岸商业广场,为了充分利用水景资源，建议将百货靠近秀清港部分建筑形态按阶梯状设计，为餐饮发展提供一个良好平台，也便于景观设计。 本项目建筑层高建议5米左右，顶层建议配置影院等休闲娱乐业态，建议
11、层高在10米。 购物类业态布置在较低楼层，餐饮等对租金承受能力相对较低的业态布置于较高楼层。,以上布局为建议方案，实际操作按招商情况而定,购物中心业态布局建议,购物,休闲娱乐,餐饮,花园露台,花园露台,花园露台,花园露台,产品定位于中高档，通过一些大型知名主力商家的布置，来体现项目的档次。 同时设置一些特色购物，如玩具反斗城等，增加项目吸引力。,购物中心布局建议购物,*商家面积按商家访谈意向及案例对比建议，具体视招商情况而定。,购物中心布局建议,购物中心布局建议餐饮,*商家面积按商家访谈意向及案例对比建议，具体视招商情况而定。,餐饮建议在购物中心设置几家大型主力餐饮，既可以满足新区未来入住企业
12、餐饮宴会需求，同时良好的风景、独特的餐厅布局将使得这些主力餐饮店成为新区餐饮消费的代表区域。 中型主力餐饮能够满足商务人群和时尚人士聚会、休闲需求，结合沿河的特色休闲区域，也将是周边社区居民平时休憩聚会的首选。 沿河一带可设立露天咖啡座、休闲餐厅等特色河滨休闲餐饮，展示浓郁的现代都市色彩。,购物中心布局建议,购物中心布局建议休闲娱乐,*商家面积按商家访谈意向及案例对比建议，具体视招商情况而定。,购物中心里面配置的休闲娱乐业态建议设置为大型主力店，包括KTV、电影院等常规业态，满足年轻人商业消费需求。 另外配置一些特色休闲娱乐业态，诸如保龄球馆和室内溜冰场等，填补嘉兴休闲娱乐业态的空缺，同时也能
13、够满足企业聚会、商务招待等需求。,购物中心布局建议,购物中心产品建议,主题特色 购物中心将不受特定主题限制，内容跟随潮流不断更新，可以引进最新、最贴近市场的娱乐餐饮业态，吸引品味潮流商店。 特色建筑,沿河一面设计成阶梯状，增加景观平台。 可以大量使用玻璃幕墙，引入光线，营造通透感及不夜城的气势，成为整个嘉兴市商业的亮点。 设置富有特色的中庭，丰富空间层次，提升消费场所的空间质量和档次，亦可作为演艺场所和商品展示活动的空间。,购物中心经营建议,建议本项目购物中心保持自主产权，便于统一经营管理和招商，也有利于吸引主力店入住，聚集人气。,项目首期上市，建议2011年。,提供“无干扰式服务”，尽量为顾
14、客创造一个轻松、舒适的购物环境。,特色经营,购物中心租售模式,上市时间建议,分析框架,纯商业,购物中心,商业街,城市会所,商业街客群定位,本区域中等收入居民消费者：来源于周边住宅区的消费者是本商业街主要支撑客源，同时建议项目配备的部分生活配套设施。 全市年轻家庭：本项目设置一些适合家庭娱乐的目的性商业，能够辐射较大范围内的家庭亲子型消费。 年轻人士：商业街特色商店等一些业态符合年轻一代人士的偏好，能够吸引此类人士过来消费。,本区域居民消费者=主力客群 全市年轻家庭+年轻人士=拓展客群,风情商业步行街,少儿娱乐天地,根据本项目商业街的档次定位，以及本项目商业一级辐射圈消费人口组成，细分商业街客群
15、定位如下：,秀 清 路,中 山 西 路,洪 兴 西 路,本商业街主要沿秀清路和洪兴西路而建，建议洪兴西路可设置成一封闭的商业步行街，沿街布置可休憩的座椅，同时增加一些建筑小品，如雕塑和喷泉，营造特色休闲街的氛围。,主出入口,在商业街的东段为沿河购物中心的延伸区，主要突出购物功能，以各种品牌专卖店为主。 在商业街的中段是休闲和部分购物功能的复合区。 商业街西段以特色餐饮和风情休闲娱乐功能为主。,商业街按主题品牌购物、特色餐饮和风情休闲三个功能区块，在各个功能区块里建议穿叉设置便利店、花店、美发店、户外休闲等生活配套。,商业街功能布局建议,品牌购物,特色餐饮,风情休闲,在商业步行街道内可设置花车，提供纪念品、饮料等便利服务，既可为步行街增添景色，也可丰富业态。,N,E,S,W,东段,中段,西段,商业街布局建议购物,建议商业街内设置一专业卖场，提供电器、数码产品等与生活相关产品的集中购物点，可设置于秀清路一侧，交通相对便利。 结合本项目城市会所的定位，可建立一运动商品城，建议布置于专业卖场附近，靠近城市会所，提供专业运动服饰、运动器材的专卖。 专卖店可包含时尚服饰、皮具、钟表眼镜、玉器等业态组合，可设置于步行街中段。 特色购物可以包含一些手工艺术品专卖，成人益智用品、宠物用具专卖等。,
