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1、房地产企业会计实务介绍,Part 公司整体财务状况介绍,Part 房地产企业会计核算及公司会计政策介绍,Part 合并报表及财务分析介绍,Part 盈利规划编制介绍,介绍内容,Part 公司整体财务状况介绍,一、公司近5年主要财务指标,二、2009年主要财务指标行业对比情况,三、保利与万科差距逐步缩小情况,一、公司近5年主要财务指标,注：此处净资产指归属于母公司所有者的净资产。,注：此处净利润指归属于母公司所有者的净利润。,二、2009年主要财务指标行业对比情况,注：中海、富力、合生创展等香港上市公司此处净利润扣除了投资性物业升值影响。,注意：房地产企业销售额与营业收入的概念不同。,三、保利与
2、万科差距逐步缩小情况,Part 房地产企业会计核算及公司会计政策介绍,一、房地产企业资产负债构成的特点,二、主要会计科目运用,三、公司主要会计政策介绍,一、房地产企业资产负债构成的特点,资产的主要构成项目包括：货币资金，应收账款，预付账款，其他应收款，存货，长期股权投资，投资性房地产，固定资产，等等。 负债的主要构成项目包括：长、短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职工薪酬，应交税费，应付债券，等等。,例：保利地产2010年3月底资产负债表。,房地产企业资产负债构成的特点： 资产方面： 存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）； 应收账款较少，基本不存在应收票据； 固定资产较少； 基
3、本不存在无形资产（土地体现为存货）。 负债方面： 银行借款金额较大(主要为长期借款）； 预收账款金额较大； 基本不存在应付票据。,1、应收账款“应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到的房款从 “预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确认为“应收账款”。 房地产企业“应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数较多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助记录。,二、主要会计科目运用,例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处理：分录1： 借：应收
4、账款 200万 贷：主营业务收入 200万分录2： 借：预收账款 180万 贷：应收账款 180万通过一借一贷，应收账款余额20万元。,2、预付账款主要核算预付的房地产项目地价（包括出让金、土地转让金、拆迁补偿费、合作款等）、预付股权款、预付的建安工程款及材料设备款等。待摊费用也在该科目下面设置明细科目核算。为了加强对成本票据的管理，确保账面核算成本与相关税法要求一致，对于有特殊原因暂时未能取得合法有效票据的成本支出，除土地成本和政府规费外，一般先在“预付账款”科目中核算，待日后取得合法有效票据后再转入“开发成本”科目核算。,对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以在发生时
5、依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被投资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、股权收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核算。,公司新取得的项目，如果拟新成立公司运作的，支付的地价款先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目公司的往来款，转入“其他应收款”科目中核算。代新项目支付的前期设计、咨询、调研等费用，如果新项目不单独成立公司运作的，直接进入项目成本或当期费用，如果新项目拟单独成立公司运作的，也应先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目
6、公司的往来款转入“其他应收款”科目中核算。,3、其他应收款一般包括关联单位往来款、其他往来单位款、职工借支、代付外部单位款项、保证金押金类等。注意：为方便合并抵消和区分内部、外部款项，该科目下的“关联方”指保利地产合并范围内的单位，子公司的少数股东不算作关联单位。公司通过公开招拍挂方式取得土地的，支付的竞买保证金先作为”其他应收款“核算，待项目竞得后，如果可以抵作地价，则转入”预付账款“或“开发成本”科目。,4、开发成本房地产项目开发过程中发生的各种成本费用，通过“开发成本”科目核算。 开发成本必须按项目进行辅助核算。开发成本主要包括以下6类：,开发成本,土地成本 开发前期费用 建筑安装工程费
7、 红线内配套费 政府收费 开发间接费用转入,房地产项目开发过程中发生的土地、建安等直接成本费用，直接计入有关项目的开发成本中；房地产项目开发过程中应由多个项目负担的间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按直接成本等分配标准分配计入 “开发成本”。对于项目一级开发支付的拆迁费、补偿费，先在“预付账款”核算，待项目正式取得，政府约定可以抵减相应地价的，再转入“开发成本”。,各公司在结算工程时应保留一定得质保金，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时再支付。对于扣留的工程质保金，应单独开具收据，并按对方已开发票的全额计入“开发成本”。例：某项合同工程结算款1000万元，施工方
8、开来发票1000万元，我司实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金收据，则做如下分录处理：借：开发成本-建筑安装工程费 1000万贷：银行存款 950万其他应付款-保证金押金工程质保金 50万,通过“开发成本”科目归集的房地产项目成本，在项目完工并验收合格后，为了销售的部分，由开发成本结转为“开发产品”，并在符合收入确认条件时结转至“主营业务成本”中；用于出租的部分，结转至“投资性房地产”；用于自用的部分，结转至“固定资产”。,项目竣工,开发成本,用于销售,用于出租,用于自用,开发产品,投资性房地产,固定资产,5、开发间接费用公司为开发房地产项目而发生的各项间
9、接费用，包括为组织和管理项目开发而发生的日常费用、借款费用、需由各开发项目共同承担的其他费用等，通过“开发间接费用”核算。开发间接费用主要包括3类： （1）工程部门、开发部门、技术部门、预决算部门等直接参与项目开发的部门的职工薪酬、日常费用等；（2）开发项目占用资金产生的利息支出；（3）现场组织项目开发所发生的费用等。,借款费用占开发间接费用的绝大部分，与一般行业不同，房地产企业由于开周期较长，发生的项目借款利息可资本化计入存货，资本化利息一般通过开发间接费用核算 。房地产企业停止利息资本化的时点为一般为项目竣工。各项开发间接费用发生时，应先在“开发间接费用”科目归集核算，每月末，应将当月发生
10、的开发间接费用分摊到各开发项目中，计入各项目的开发成本。开发间接费用的分摊标准可以根据各开发项目的占地面积、建筑面积、直接成本、预算造价等指标合理确定，其中资本化利息应按直接成本法或预算造价法进行分摊。公司普遍采用直接成本法进行开发间接费用分摊。,例：某房地产企业开发、两个项目，4月份共发生开发间接费用300万元，、项目已经发生的直接成本分别为4亿元，6亿元，则4月份分摊至A项目的开发间接费用为120万元300*4/(4+6)，B项目则为180万元。4月底将开发间接费用120万元转入A项目开发成本，180万元转入B项目开发成本，做如下分录处理：借：开发成本开发间接费用转入 A项目 120万 开
11、发成本开发间接费用转入 B项目 180万 贷：开发间接费用结转 300万,6、开发产品用于核算竣工后的房产，竣工的标准一般指办理竣工备案手续，取得竣工备案表。开发产品应按房地产开发项目，分别物业类型进行明细核算，公司账面核算一般未明细到每套房间，需通过设立台账进行明细记录各商品房单位的增减、结存、成本等情况。目前公司普遍采用明源销售管理系统作为开发产品明细台账。,7、投资性房地产根据会计准则的规定，投资性房地产包括3类：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。我司的投资性房地产主要为已出租的建筑物。投资性房地产按照会计准则可采用公允价值模式或成本
12、模式进行后续计量。我司统一采用成本模式计量，并按照与固定资产相同的方法计提折旧和摊销。,对于作为存货或自用的房地产转换为投资性房地产，应以房地产的租赁开始日作为转换日；临时用于出租，不符合投资性房地产定义和相关认定条件的，暂不转换为投资性房地产。若有书面决议明确表示自行建造、开发的产品或不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状况的房地产用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为作出书面决议的日期。转换时，应按其在转换日的原价、累计折旧等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”等科目。,由于商品房采用预售制，对于尚未达到收入结
13、转条件的销售收款（含定金），先通过“预收账款”科目核算。与应收账款相同，“预收账款”一般按项目、项目分期、片区等进行核算，公司账面核算未明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助记录。对于在签订认购书前向意向客户收取的诚意金等类似款项，由于不具备定金或房款的性质，相关意向客户有权随时要求退还，因而不作为“预收账款”核算，而是作为“其他应付款”核算，待将来转为房款或定金时再调整到“预收账款”中核算。,8、预收账款,在收取房款时代有关部门向购房者收取的产权办理费、契税、印花税、有线电视初装费等款项，应作为“其他应付款”挂账，不属于“预收账款”，在实际向有关部门缴付时冲减“其他应付款”。 已确认收入的
14、商品房在日后收到房款的，不通过“预收账款”核算，直接冲减“应收账款”。,应交税费按税费种类进行明细核算。除印花税、土地契税及代收的各种税费外，其他各项税费均应通过该科目核算。企业承担的印花税、土地契税等可以在支付时直接计入“营业税金及附加”、“管理费用”、“开发成本”等相关科目；向购房者代收的契税、印花税等税费，应作为“其他应付款”核算，不通过“应交税费”科目核算。按照税法规定，公司在收到预收房款时，则需缴纳营业税，预缴土地增值税、企业所得税等税金。公司预缴的土地增值税、企业所得税，提前交纳的营业税，支付时应在“应交税费”借方反映。企业所得税、营业税，在结转收入和利润时再确认为“应交税费”贷方
15、；土地增值税则需在房地产项目进行土地增值税清算后才确认为“应交税费”贷方。,9、应交税费,主要包括应付工程款、材料设备款、预提的项目成本、预提土地增值税，等。对于地价，我司目前在实际支付计入“开发成本”，一般未计提应付地价款。房地产项目在一以下两种情况下需要预提成本：（ 1）项目开发成本出现负数时；（2）项目竣工决算时。,10、应付账款,例：2009年12月，某项目办理竣工决算，预计尚需发生成本1000万元；则应做如下分录：分录1： 借：开发成本-预提费用 1000万 贷：应付账款-预提费用-预提工程成本 1000万假定2010年3月，又发生和支付一笔零星工程款80万元，则应做如下分录：分录2
16、：借：开发成本-建筑安装工程费 80万 贷：银行存款 80万,同时用红字冲销一笔相同金额的预提成本：分录3： 借：开发成本-预提费用 80万 贷：应付账款-预提费用-预提工程成本 80万最后，由于项目已经竣工，还需将相应成本结转至开发产品，分录4： 借：开发产品 80万 贷：开发成本结转 80万,一般包括关联单位往来款、其他单位往来款、房地产代收代缴款、物业维修基金、入会基金（即诚意金）、保证金押金、暂收款项等。与其他应收款相同，该科目下的“关联方”指保利地产合并范围内的单位，子公司的少数股东不算作关联单位。在结算工程款时应保留一定的质保金，通过“其他应付款”核算，不通过“应付账款”核算。对于公司范围内往来单位、合作方等非金融机构借款计提的利息，也通过该科目核算，不通过“应付利息”核算。,11、其他应付款,
