《某苑项目建议书》PPT

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1、深圳蛇口滨海苑项目建议书,深圳蛇口项目建议书,项目建议书提纲,一 本项目现状 二 政府对蛇口片区的控规条件 三深圳市及蛇口片区市场简析 四 开发方案（一） 项目初步经济概算仅仅在小区范围内的改造方案 五 开发方案（二） 项目初步经济概算包括小区周边范围的改造方案 六 两个更新方案的比较及建议 七 深圳市政府关于现行城市更新政策的有关规定 八旧城更新工作流程 九本项目产品初步定位建议 十 本项目SWOT分析 十一深圳市政府关于旧城更新的最近政策动向及对策建议,前言,滨海苑原为中国北方工业深圳公司及原驻深企业(华特、南模、乐兴)职工宿舍，位于深圳市南山区蛇口花果山片区。该小区占地13000平米，建

2、筑面积32740平米（网上公布数字），区内有8栋职工宿舍共314户住户。小区竣工时间为1985年9月，至今建筑楼龄已经28年。由于小区建筑陈旧形象低下，在日新月异的现代化蛇口区域显得落伍。业主多次提议重建改造，为此提出滨海苑城市更新项目（下称本项目）。我们在对本项目进行初步现状调查，了解政府关于城市更新项目的政策规定，摸查了项目工作流程的基础上，提出本项目建议书。,一 本项目现状,项目的区位位置 本项目位于蛇口核心地段，周边招商路、蛇口新街、公园南路交汇，道路交通四通八达，多路公交线经行本项目周变路段，西接南海大道，东接后海大道，南接望海路。轨道交通方面，距深圳地铁蛇口线东角头站、水湾站约5分

3、钟步行距离。将来地铁十号线将沿南海大道修建，项目将紧邻双地铁。本项目距蛇口码头、深圳湾口岸约十分钟车程，距深圳机场约30分钟车程。可见项目区位位置得天独厚，海陆空交通方便兼备。,项目在深圳的区域位置,项目在蛇口的区域位置,一 本项目现状-区位图,一 本项目现状,本项目周边 社区配套情况 作为深圳改革开放的前沿地域，本项目周遍社区配套完整成熟，生活便利，人居氛围浓厚。学校（海湾小学、蛇口中学） 、超市商场、银行、医院（深圳市蛇口医院、南山区蛇口医院公园）等社区资源围绕四周，蛇口最重要的商业街亦近邻本项目，以上完善的社区配套为本项目挖掘价值资源留下理想伏笔。周边配套情况如下图示：,周边配套图,一

4、本项目现状,地块基本情况 占地面积：13000平米 土地用途：住宅 容积率：2.5 总建筑面积：32470平米 绿化率：30% 土地性质：出让地 竣工时间：1985年9月10日 使用年限：50年（1984年9月2034年9月）,一 本项目现状,一 本项目现状,小区内建筑情况 8栋框架结构形式住宅楼，总户数314户，总建筑面积32470平米；以下是居乐物业管理有限公司提供的每栋楼账面面积情况： 第1栋:2310平米； 第2栋：2310平米； 第3栋：2126.01平米； 第4栋：2665.53平米； 第5栋：2380平米； 第6栋：2664.48平米； 第7栋：4240.64平米； 第8栋：21

5、14平米。（1-8栋管理公司账面面积20810.66平米，但规划国土委的数据是21473平米 ） 小区物业管理由居乐物业管理有限公司负责。,一 本项目现状,一 本项目现状,小区内居民情况 居民总数314户，常住人口约1400人，其中北方工业深圳公司原业主约占总数一半左右。 2-7栋为北方工业深圳公司原职工宿舍，第2栋2单元为华特公司员工宿舍，第2栋1单元为边检单位员工宿舍；北方工业在第3栋有8套单位，在第4栋拥有22套单位，在第5栋拥有70套单位，即北方工业深圳公司在本项目中名下物业有100套，面积4504平米，占1-8栋住宅面积21473平米的20.98%。 目前北方深圳公司及原职工约占总户

6、数的50%，同时这部分人的居住面积约占总面积的60%。根据相关政策规定，北方深圳公司名下的100套单位，仅仅算作一户业主。 北方工业在小区户数和面积上均未达到2/3，但已经是小区内最大的单位。同时据了解，小区内大部分居民有较强改造意愿，以期达到改善居住条件，令物业增值的目的。,一 本项目现状,周边建筑情况 本项目沿招商路分别有层高7层建筑面积2790平米的建设银行楼（税务楼），楼高6层建筑面积5240平米的农业银行楼及五金楼；沿公园南路有属于湾下村的4层高金湾酒店(利安楼)，建筑面积估算约2200平米；沿蛇口新街靠近小区主入口东侧，有层高7层的水规院，建筑面积估算约2100平米；在蛇口新街与公

7、园南路交汇处有临街商铺约100平米；第6栋及第7栋底层为临街商铺。 以上建筑均正常经营或生活住宿。如 金湾酒店(利安楼)属于湾下村产业，除提供酒店住宿外，底层商业租户有KFC，酒楼等 周边建筑情况如下图示：,一 本项目周边建筑情况,二 政府对蛇口片区的控规条件,根据深圳南山02-01&02号片区（蛇口片区）法定图则，本项目所在地段用地规划为商住用地,分别是02-10-01（C1),02-10-02(C1),02-10-04(R2+C1)及02-10-05（R2）的西侧部分。如下图:,二 政府对蛇口片区的控规条件图,二 政府对蛇口片区的控规条件,现在已经批复的蛇口水湾村旧村改造项目，占地面积29

8、164平米，批复的容积率为7.5，拟建3栋42层住宅楼，1栋46层村民住宅楼，1栋46层和1栋23层的村民公寓，1栋43层商务办公楼。 现在已经批复的蛇口渔一村整体改造项目，占地面积25283平米，批复的容积率为7.3，拟建50-150平米户型的住宅共1025户。 与本项目邻近的大铲村旧村改造项目，在2001年经规划与国土委批复容积率为4.43，但因该方案“不能满足分配需求和不能促进公司今后发展一直未能实施”，2007年经向政府提出规划调整，容积率调整为5.88。 基于政府对蛇口片区旧改项目容积率的控制现状，建议本项目参照7.5的容积率进行项目报建申请。,三深圳市及蛇口片区市场简析深圳市城市概

9、况,。深圳市土地面积为1948平方公里，辖区面积较小（对比广州土地面积7286 平方公里），土地资源稀缺。 。2012年，全市GDP为12,950亿元，比上年增长10%，在全国内地大中城市中位居第四，人均GDP为110,400元，人均可支配收入40742元。 。2012年末，全市常住人口1300万人，户籍人口305万。 。深圳下辖6个行政区和4个新区：福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区。2010年7月1日起，深圳经济特区范围延伸到全市。,三深圳市及蛇口片区市场简析本案在深圳的位置图,三深圳市及蛇口片区市场简析-深圳商品房市场情况,2010-2

10、012年受政策调控，深圳楼市出现供过于求的局面，新建住宅年均去化约320万。2012年供求比为1.33，市场情况较为良好。截至2013年3月18日，待售商品住宅共计299.8万，库存周期约11.2个月，消化压力较小。 。2012年深圳新房住宅成交均价为18900元/，其中南山区成交均价最高，为34374元/。 。2012年南山区新增预售住宅33.2万（同比减少42.3%），3291套；成交住宅37.8万，4173套，区域市场呈现供不应求。,三深圳市及蛇口片区市场简析,三深圳市及蛇口片区市场简析,三 深圳市及蛇口片区市场简析,三 深圳市及蛇口片区市场简析蛇口市场,由于蛇口土地供应紧缺，因此花果山

11、片区甚至整个蛇口片区（后海大道以西）近几年几乎无新盘供应，目前仅“栖游记”为新品在售项目。 二手交易市场成交火爆，米兰公寓、四海公寓等小户型产品潜力巨大，但驱动主因是因为育才学位，可惜本项目不在育才学位区域内。 由于长期缺乏总价合适的改善性户型供给，有许多业主或选择出手片区内小户型，或外溢到龙华、龙岗等地购买大户型产品，改善居住环境。而大量80年代进驻蛇口的老居民却因为片区情节留守蛇口却没有得到改善性产品供应。因此，片区内仍具有相当量的改善性需求。,三 深圳市及蛇口片区市场简析蛇口市场,蛇口片区的客户需求呈多元化。主力客群依然为目前市场上的主流刚需家庭。以栖游记客户分布为例，主力组成部分为约5

12、0%的本地客群以及约20%的南山周边客群，20%来自福田及罗湖等区，10%来自香港。 本片区租赁市场上受到短租白领的青睐如米兰公寓的租赁情况：,三 深圳市及蛇口片区市场简析蛇口市场,根据蛇口一手、二手市场的成交分析，主力客群集中在本地客群上，成交总价集中在300-400万之间，多数二手放盘的业主，在售出蛇口的房子之后会选择去宝安、龙华进行再次置业，原因在于这些客户的价格承受能力均在300-400万间，进行改善换房时首先考虑宝安龙华单价低、面积大的房子。 在售的栖游记户型配比,四 开发方案一-仅仅在小区范围内的改造方案项目初步经济概算,现状指标及改造后参考指标（假定按照7.5的容积率）,四 开发

13、方案一-仅仅在小区范围内的改造方案项目初步经济概算,按照目前深圳市旧城更新回迁补偿的通行标准，回迁补偿为1:1.3，按照项目现在建筑面积32740平米计算，则回迁补偿面积为42562平米，即可售面积为75000-42562=32438平米 假设每平米售价为32000元，则项目的总销售额为32000*32438=10.38亿元。 支出部分： 1.补地价：2.4亿元。（本数字来自万坤置业可行性分析内容）2.居民拆迁期间租房补贴：按照314户均分32500平米，户均约100平米，租金每月4500元，总租期为30个月概算，每月需付出租金141.3万元，30个月共需支付4239万元。 3.拆除平整费用：

14、按照每平米15元计算：15*32500约等于50万元（略） 4.（综合）建设费用：按照5000元/平米计算，总造价5000*75000=3.75亿元。 5.财务成本：假设借款4亿元，年息8%，平均借款期1.5年，共付息4800万元。 6.管理费用：假定按销售额的3%计算：3114万元。 7.销售费用：假定按照销售额的2%计算：2076万元。,四 开发方案一-仅仅在小区范围内的改造方案项目初步经济概算,预计本方案的毛利（销售收入-支出） 10.38-2.4-0.4239-3.75-0.48-0.3114-0.2076=2.8071亿元,五 开发方案二包括小区周边范围的改造方案项目初步经济概算,将

15、周边建筑一并纳入旧城更新范围，即将占地面积约1095.8平米的建设银行楼（税务楼），占地面积约1757.7平米的农业银行楼及五金楼；占地面积约1201平米的金湾酒店(利安楼)，占地面积约917平米的水规院划入改造范围，这样，本项目的占地面积将变为13000+（1095.8+1757.7+1201+917）=17971.5平米。对本方案的初步经济概算如下：,五 开发方案二包括小区周边范围的改造方案项目初步经济概算,现状指标及改造后参考指标（假定按照7.5的容积率）,五 开发方案二包括小区周边范围的改造方案项目初步经济概算,周边的建设银行楼（税务楼）建筑面积为2790平米，农业银行楼及五金楼建筑面

16、积为5240平米，金湾酒店(利安楼)估算建筑面积为2200平米，水规院的估算面积约2100平米，周边建筑合计建筑面积12330平米。按照回迁补偿为1:1.3的 标准，则回迁补偿面积为（32740+12330）*1.3=58591平米，即可售面积为112286.25-58591=53695.25平米 由于本方案增加了临街商铺，假设每平米售价为32500元，则项目的总销售额为32500*53695.25=17.45亿元。 支出部分： 1.补地价：3.0亿元。（估算）2.居民拆迁期间租房补贴：按照户均100平米，周边增加124户，共438户，租金每月4500元，总租期为30个月概算，每月需付出租金197.1万元，30个月共需支付5913万元。 3.拆除平整费用：按照每平米15元计算：15*32500约等于50万元（略） 4.（综合）建设费用：按照5000元/平米计算，总造价5000*112286.25=5.62亿元。 5.财务成本：假设借款4亿元，年息8%，借款期2年，共付息6400万元。 6.管理费用：假定按销售额的3%计算：5235万元。 7.销售费用：假定按照销售额的2%计算：3490万元。,