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1、2011年 中韬华益 版权所有,房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析 主讲人：王家国,工作单位：武汉中韬华益税务师事务所有限责任公司 联系电话：027-82630440，82614441，13720222121 电子邮箱: ,主要内容,第一部分：房地产企业最新政策解析 第二部分：房地产企业所得税汇算清缴,1,2010年 中韬华益 版权所有,房地产企业最新政策解析,一、财税2011年第50号文 财政部 国家税务总局 关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知 1.人人有份的才可以免个税 2.随机、抽奖、外单位个人都要交纳个税,房地产企业最新政策解析,二、国家税务总局关于企业所得税若干问
2、题的公告（ 2011年第34号） 1.关于金融企业同期同类贷款利率确定问题 2.关于企业员工服饰费用支出扣除问题 3.关于航空企业空勤训练费扣除问题 4.关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题 5.投资企业撤回或减少投资的税务处理 6.关于企业提供有效凭证时间问题 7.文件的适用时间,房地产企业最新政策解析,三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告（ 2011年第46号公告） 1.各地对该文件理解存在差异 2.不同单位和企业之间的申报存在差异 3.发工资的时间不同也会导致申报差异,房地产企业最新政策解析,四、国家税务总局关于进一步加强商业预付卡税收管理的通知（国税函
3、2011413号） 1.发票内容值得思考 2.实名制的影响,房地产企业最新政策解析,五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011年第13号） 国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告（2011年第51号） 1.政策保持了连续性，更加明确 2.是否开具发票,房地产企业最新政策解析,六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告（2011年第23号） 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根
4、据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。,房地产企业最新政策解析,七、国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报口径问题的公告（2011年第29号） 第二条：根据国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告（国家税务总局公告2010年第20号）规定，对检查调增的应纳税所得额，允许弥补以前年度发生的亏损，填报国税发2008101号文件附件1的附表四“弥补亏损明细表”第2列“盈利或亏损额”对应调增应纳税所得额所属年度行次。,房地产企业最新政策解析,八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告（2011
5、年第47号）纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知（财税20099号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照中华人民共和国营业税暂行条例“销售不动产”税目计算缴纳营业税。,房地产企业最新政策解析,九、国家税务总局关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告(2011年第30号) 自2010年1月1日起，在委托税务机关代收工会经费的地区，企业拨缴的工会经费，也可凭合法、有效的工会经费代收凭据依法在税前扣除。,房地产企
6、业最新政策解析,十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国家税务局湖北省地方税务局关于企业工资薪金税前扣除有关问题的通知（鄂人社发201122号）（一）企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会以及依法通过工资集体协商确定的员工工资薪金是合理的工资薪金。通过工资集体协商确定的工资薪金，经人力资源和社会保障行政部门审查、税务部门确认后，可在企业所得税前据实扣除。其中，属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过经审查确认的限定数额；超过部分不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,房地产企业最新政策解析,十、湖北省人力资源和社会保障厅湖北省国家税务局湖北省地方税务局关于企业工资薪金税前扣
7、除有关问题的通知（鄂人社发201122号） （二）各类企业在年度汇算清缴企业所得税申报时，应将人力资源社会保障行政部门审查生效的工资集体协商集体协议、审查意见书和职工工资薪金总额实际发放情况等资料一并报主管税务部门备案。,房地产企业最新政策解析,十一、国家税务总局关于发布企业资产损失所得税税前扣除管理办法的公告（2011年第25号） 1.分清单申报和专项申报 2.总分机构的资产损失有特殊规定 3.因国务院决定事项形成的资产损失，应向国家税务总局提供有关资料。,房地产企业最新政策解析,十二、关于修改中华人民共和国发票管理办法的决定（国务院令2010年第587号） 第二十二条（二）规定：让他人为自
8、己开具与实际经营业务情况不符的发票，由税务机关没收违法所得。虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十条：对违反发票管理规定2次以上或者情节严重的单位和个人，税务机关可以向社会公告。,房地产企业最新政策解析,十三、省地方税务局 省公安厅 省财政厅 省审计厅 省监察厅关于禁用旧版发票的公告（鄂地税发201177号） 全省地税发票已于2011年1月1日起全部启用新版发票（见湖北日报2010年9月28日公告），旧版发票缴销工作已于2011年6月15日结束。从2011年7月1日起，全省各企业、事业、团
9、体、党政机关等单位，严禁接受旧版发票报账，否则视为无效票据或假发票处理。,房地产企业最新政策解析,十四、财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税201112号） 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,房地产企业最新政策解析,十五、财政部 国家税务总局 关于购房人办理退房有关契税问题的通知（财税201132号） 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理
10、房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。,房地产企业最新政策解析,十六、关于调整武汉市享受优惠政策普通住房标准的通知（武房发2011198号） 1.取消了单价限制，提高了总价水平 2.已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。 3.自2011年12月1日（含）以后网签的房屋买卖合同，按调整后的普通住房标准执行，原已签订的房屋买卖合同仍按原（武国土房发2008482号）规定标准执行。,房地产企业最新政策解析,十七、关于个人以股权参与上市公司定向增发征收个人所得税问题的批复（国税函201189号） 根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例等
11、规定，南京浦东建设发展有限公司自然人以其所持该公司股权评估增值后，参与苏宁环球股份有限公司定向增发股票，属于股权转让行为，其取得所得，应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。,房地产企业最新政策解析,十八、财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号） 1.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 2.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据
12、此确定计入房产原值的地价。,房地产企业最新政策解析,十九、市人民政府办公厅关于印发促进资本特区股权投资产业发展实施办法的通知（武政办2011110号） 1.税率（合伙制股权投资基金） 2.奖励及补贴丰厚 3.注册区域固定,房地产企业最新政策解析,二十、湖北省价格调节基金征集使用管理实施细则（鄂价法规201186号） 1. 凡在本省境内从事娱乐业、旅店业、饮食业、通信业，烟草、酒类、化妆品生产、批发、零售业以及成品油、电力、燃气、热力生产与销售业的企业或个人，应依照本细则的规定缴纳价格调节基金 2. 以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）税额为计征依据，按照实际缴纳“三税”
13、税额的1%计征价格调节基金。,房地产企业最新政策解析,二十一、财政部 国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知（财税2011111号） 1.交通运输业和部分现代服务业试点 2.与房地产相关的行业：运输、咨询、工程设计、广告业,房地产企业最新政策解析,二十二、财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税201170号） 企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财
14、政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。,房地产企业所得税汇算清缴,一、未完工开发产品销售收入 （一）未完工开发产品销售收入的范围 1.国税发【2009】31号文第六条规定企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 2.定金、订金、保证金、诚意金、会员卡（VIP卡）或会员费是否缴纳企业所得税？,房地产企业所得税汇算清缴,（一）未完工开发产品销售收入的范围 稽便函【2009】49号附件2 税收自查提纲中关于营业税收入范围规定： 在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金
15、）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；,房地产企业所得税汇算清缴,（一）未完工开发产品销售收入的范围 收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。 关于企业所得税收入范围规定：除前述营业税部分的相关问题外，还应检查 ,房地产企业所得税汇算清缴,（二）假按揭收入的处理 1.假按揭收入在税收上没有特殊待遇 2.是实质重于形式，还是形式重于实质 3.吹牛也要交税 4.假按揭再销售时如何处理,房地产企业所得税汇算清缴,（三）未完工收入
16、是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加 1.“预计利润率”和“预计毛利率”的变化1）国税发200383号文件第二条表述为：利润率 2）国税发200631号文件表述为“预计计税毛利率”3）国税函【2008】299号文件表述为“预计利润率”4）国税发【2009】31号文件：“预计计税毛利率”。,房地产企业所得税汇算清缴,（三）未完工收入是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加 2.国税发【2009】31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。,房地产企业所得税汇算清缴,（三）未完工收入是否允许扣除期间费用和预缴的营业税金及附加 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。,
