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1、住宅性能评定技术标准,第一部分 住宅性能评定概述1.1 住宅性能认定制度1.2 什么是A级住宅1.3 一票否决指标,1.1 住宅性能认定制度对商品住宅品质进行科学、全面、客观、公正的评价，越来越受到社会公众、住宅产业，特别是开发商和购房者的广泛关注。由建设部发布2006年3月1日施行的住宅性能评定技术标准，是目前我国唯一有关住宅性能评定的国家标准，在此之前建设部还印发了商品住宅性能认定管理办法及商品住宅性能认定实施细则，从而建立起住宅性能认定制度。,住宅性能认定制度，系指根据国家统一发布的住宅性能评定技术标准，按照统一规定的评定方法和程序，由评审机构组织专家组对住宅项目进行技术评定，然后将评审
2、结果提交住宅性能认定机构进行认定，最终确定住宅的性能等级，并颁发认定证书和认定标志。,实行住宅性能认定制度，首先要在政府部门的监管下，建立一个对住宅性能的评价机制，借用专家的学识和经验，使消费者对住宅的性能状况心中有数。住宅性能认定过程由规划、建筑、结构、给排水、暖通、电气等专业的专家参与，从规划、设计、建设到交付使用进行指导、监督和跟踪，并重点考察普通购房者容易忽略或难以考察的内在性能，比如：围护结构的保温隔热性能、楼板墙体及外门窗的隔声性能、住宅的结构安全性能、防火性能、住宅及其主要部件的耐久性能等。,实行住宅性能认定制度，使消费者具有了掌握其产品性能的途径，提高了住宅性能的透明度，维护了
3、消费者对住宅性能的知情权，使住房消费者可以按照自己的需要和经济承受能力选购合适的住房。,实行住宅性能认定制度，一方面使开发企业所开发的住宅获得客观公正的评价；另一方面使开发企业从中找到差距，明确改进方向，把主要精力用到提高住宅性能上来，减少那些“找卖点、炒概念”等华而不实的作法。,实行住宅性能认定制度，有利于政府部门及行业引导开发企业和产品生产企业，在住宅市场竞争中，通过精心策划、精心运作、精心管理，提高住宅建设的科学技术含量，促进住宅部品标准化、集约化、系列化，加快住宅产业化进程。,1.2 什么是A级住宅住宅性能评定技术标准从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面对住宅进行
4、评定，每个方面性能又分若干个项目和分项，每个分项按照指标要求都有一定的分值，把满足指标的情况数量化,以最后得分来表示性能所达到的水平。,住宅适用性能的评定包括：单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施6个评定项目，18个分项，总分值250分。住宅环境性能的评定包括：用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目，19个分项，总分值250分。住宅经济性能的评定包括：节能、节水、节地、节材4个评定项目，20个分项，总分值200分。住宅安全性能的评定包括：结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内
5、污染物控制5个评定项目，17个分项，总分值200分。住宅耐久性能的评定包括：结构工程、装修工程、防水工程与防潮措施、管线工程、设备和门窗6个评定项目，25个分项，总分值100分。,住宅性能的级别要根据得分的高低和部分关键指标进行双控。住宅性能按照评定得分划分为A、B两个级别，其中A级住宅为执行了国家现行标准且性能好的住宅；B级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。,A级住宅按照得分由低到高又分为1A、2A、3A三等。要达到1A级住宅，五个方面性能总得分必须达到600分以上，并且满足全部16个一票否决指标的要求。要达到2A级住宅，五个方面性能总得分必须达到720分以上，并且满足全
6、部16个一票否决指标的要求。要达到3A级住宅，五个方面性能总得分必须达到850分以上，除应满足上述A级住宅应满足的16个一票否决指标的要求外，还必须满足另外6个一票否决指标的要求。,1.3 一票否决指标1.3.1 1A 2A级住宅的一票否决指标1、居住空间、厨房、卫生间等基本空间齐备；2、每套住宅至少要有一个居住空间获得日照。当有四个以上居住空间时，至少有两个居住空间获得日照；3、厨房有直接采光和自然通风，位置合理，对主要居住空间不产生干扰；4、七层及以上住宅设电梯，十二层及以上住宅至少设两部电梯，其中一部为消防电梯；5、选址远离污染源，避免和有效控制水体、空气、噪声、电磁辐射等污染对居住生活
7、带来的影响；6、住区周边的基础设施要齐全；7、绿地率30%；,8、综合节能要求达到当地节能50%或65%的要求；9、结构工程设计施工程序符合国家规定，施工质量验收合格且符合备案要求；10、室外消防给水系统、防火间距、消防道路和扑救面的质量应符合规定；11、抗震设计符合规范要求；12、墙体材料的放射性污染、砼外加剂中释放氨的含量不超过国家现行相关标准的规定；13、室内装修材料有害物质含量不超标；14、结构耐久性措施应该符合使用年限50年的要求；15、防水工程设计使用年限，屋面和卫生间不低于15年，地下室不低于50年；16、地下室工程设计使用年限不低于50年。,1.3.2 3A级住宅的一票否决指标
8、1、三个及三个以上卧室的套型至少配置两个卫生间；2、装修到位；3、楼板计权标准化撞击声压级65dB; 4、楼板的空气声计权隔声量50dB;5、分户墙空气声计权隔声量50dB；6、机动车停车率1.0,且不低于当地标准。,按照认定流程：规划设计方案完成后，根据申报由评定机构组织专家组进行设计审查；主体竣工后，组织专家进行中期检查；工程全部竣工验收后，组织专家进行终审检查；终审通过后，颁发证书，发布公告。综上所述，A级住宅是住宅品质的科学、全面、客观、公正的体现，说明住宅品质按规定满足住宅性能评定技术标准要求的情况，是实行住宅性能认定制度，经各专业专家三次审查后得出的综合评价。,第二部分 住宅性能评
9、定标准2.1 适用性能2.2 环境性能2.3 经济性能2.4 安全性能2.5 耐久性能,1 适用性能1.1 单元平面1.1.1 单元平面布局A01 平面布局合理、功能关系紧凑、空间利用充分本项内容的判断主要依赖判定者对住宅设计、平面构成规律的熟练掌握和认识，至于“空间利用充分”更强调各功能空间的关系要紧凑，没有因设计不当，出现过多的无效空间。当单元平面布局没有大的错误或问题，只是在一些具体处理上有不当，可以认为基本合理。一旦被判为基本合理者，在设计阶段基本可以不作大的改动，这是“基本合理”的基准线。,A02 平面规整、平面设凹口时，其深度与开口宽度之比2平面规整、外墙少有凹凸变化，不仅会减少外
10、墙长度，降低体形系数，有利于节能，同时也方便结构与构造处理，方便施工。当凹口过深、过窄或形成“夹缝”时，在凹口底部开窗的通风、采光效果会大打折扣， 过深的凹口在其间会产生涡流或静压区，导致污染扩散，所以对凹口的设置要认真对待，严格把关。,A03 平面进深、户均面宽大小适度这条既关系节能又关系节地，同时又涉及住宅的采光和通风。究竟什么是“适度”的平面进深和户均面宽，在建设部住宅产业化促进中心发布的国家康居示范工程建设节能省地型住宅技术要点中提出：北方地区板式住宅进深一般控制在1315m为宜。,1.1.2 模数协调和可改造性A04 住宅平面设计符合模数协调原则关于住宅平面模数的采用，随着住宅建造体
11、系的演变而在不断变化中。尽管由于新型建材、外墙构造和钢筋混凝土技术的发展，模数的采用更趋多样，但是为了简化和方便施工，同时兼顾套内部品配置更加方便，仍然需要根据建筑结构体系正确选择模数系列并做到模数协调。,A05 结构体系有利于空间灵活分隔关于结构体系有利于空间灵活分隔的要求，是为实现住宅的可改造及空间的可变性提供必要的条件，相比之下，框架结构要比砌体承重结构在空间分隔上更加灵活。,1.1.3 单元公共空间A06 门厅和候梯厅有自然采光，窗地面积比1/10在一些住宅中,由于各种条件限制其门厅、特别是候梯厅难以做到，但从使用效果来看，有自然采光不仅可以省电，更为人们的心理带来良好感受，提高了居住
12、质量。对于窗地面积比的要求，现行住宅设计规范和建筑采光设计标准对楼梯间要求为1/12，本项则考虑对门厅和楼梯间的采光要求加以提高，定为不小于1/10，这与国外标准相近，而就国内常见方案考量，开设一个宽1.2m的普通侧窗足以解决好18m2大小的候梯厅的采光问题，这在设计中并非十分困难。,A07 单元入口处设进厅或门厅在多层住宅底层设进厅，高层住宅底层设门厅可为居民提供交往、停留的空间，有利于无障碍通行，其中还可设置信报箱等设施，还可与物业、保安等需要相结合。,A08 电梯候梯厅深度不小于多台电梯中最大轿厢深度，且1.5m；A09 楼梯段净宽1.1m，平台宽1.2m，踏步宽度260mm，踏步高度1
13、75mm；A10 高层住宅每层设垃圾间或垃圾收集设施，且便于清洁。以上3项是关于交通空间尺度及高层住宅垃圾收集设施的内容，都来自现行规范。在电梯的设置中考虑可容纳担架的做法，体现对人的关怀。另外所提垃圾收集设施，不论采取何种形式都不应对住户的生活环境造成不良影响。,1.2 住宅套型1.2.1 套内功能空间设置和布局A11 套内居住空间、厨房、卫生间等基本空间齐备本项内容既体现了对成套住宅的基本概念，也反映出作为实现住宅适用性能的最基本的功能空间配置。近年来随着城市生活方式的变化，一些专供起居或睡眠的空间使用情况也在变化，如卧室、起居室二者功能的划分不再那么明确，有些小户型住宅也不刻意设置专门的
14、起居厅，而是与卧室合并利用等。当然对于一些虽可划入居住建筑，但又无真正意义的厨房，公寓就无法纳入住能认定的范围中来。,A12 套内设贮藏空间、用餐空间、入口过渡空间等1 贮藏空间：专门用来储存生活用品的空间，包括壁柜、吊柜和近年来出现的可进入式贮藏间等。2 用餐空间：能放置餐桌和一定数量就餐位的就餐空间，可以和其他功能空间（如起居厅或厨房）相组合。,3 入口过渡空间：作为入户的第一空间，既有“过渡”作用也有实际生活功能，如更衣、换鞋，放置提包、伞具，迎送接待客人，还有视线与空间的隔离与转折等。有些住宅过渡空间比较明确，而有些住宅则要通过室内装修才能划定，这种情况应预留安置的空间。4 书房（工作
15、室）：这种空间的大小没有严格规定，大致与一个小卧室相当。在实际评定中，具有多个功能空间的住宅不一定特意标明某房间是书房（工作室），对此可以认定具备设置书房（工作室）的条件。,A13 功能空间形状合理，起居室、卧室、餐厅长短边之比1.8“功能空间形状合理”有两层意思，一是套内少设或没有多边形、三角形及圆形等异形空间；二是对于矩形空间的开间、进深尺度比例提出要求，进深过大不利采光均匀和通风顺畅，进深过大穿越流线加长，房间使用率降低。而厨卫在实际工程设计中常有小开间大进深的情况出现，不在本项控制之内。,A14 起居室（厅）、卧室有自然通风和采光，无明显视线干扰和采光遮挡，窗地面积比不小于1/7A15
16、 每套住宅至少有1个居住空间获得日照，当有4个以上居住空间时，其中有2个或2个以上居住空间获得日照A16 起居室、主要卧室的采光窗不朝向凹口和天井作为一套住宅中人们经常使用的起居空间和睡眠休息空间，如将其采光窗开向凹口，即使凹口有一定宽度，也会使居住条件大为降低。,A17 套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室由入户开始，与各功能空间之间的联系应当直接、紧凑，少转折、迂回和穿越。为保证户内上下楼方便，对曲线（弧形）楼梯要慎用。A18 套内纯交通面积使用面积的1/20本项所指“纯”交通面积应理解为套内的过道与楼梯。如果一个过厅由于尺度不够或开门过多，无法兼作休息、用餐等用途时，应视作“纯”交通用途。,A19 餐厅、厨房流线联系紧密。A20 厨房有直接采光和自然通风，且位置合理，对主要居住空间不产生干扰。住宅设计规范提出：厨房“宜布置在套内近入口处”。从实际使用情况看，由于进入厨房的主副食“原料”状况已经发生了很大变化，燃料也不再用柴和煤了，厨房设在不近入口处也无不可，所以首先要从套内总体布局和设备设施的安排考虑，如果餐厨联系紧密，不会对居住空间造成视线和气味的影响，就可判定为“位置合理”。,
