建设法规培训：房地产管理法

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1、,建 设 法 规,济南大学,了解房地产管理法的概念 熟悉房地产管理法的基本原则、调整对象和适用范围 熟悉房地产开发用地法律制度 掌握房地产转让、销售、抵押、租赁和中介服务的法律制度 熟悉房地产权属登记制度 掌握违反城市房地产管理法及相关法律法规的法律责任,第七章 房地产管理法,建设法规 第七章 房地产管理法,第一节 房地产管理法概述 一、房地产管理法的概念 广义：指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定深惠关系的法律规范的总称 狭义：中华人民共和国城市房地产管理法简称城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国

2、人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正） 二、房地产管理法的立法目的 1、加强对房地产的管理 2、维护房地产市场秩序 3、保障房地产权利人的合法利益 4、促进房地产业的健康发展,济南大学,建设法规 第七章 房地产管理法,三、房地产管理法的调整对象和适用范围1、调整对象：是指人们在房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定的社会关系。 房地产民事关系、房地产行政管理关系、房地产经济关系 2、适用范围：我国城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。调整城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权

3、，从事房地产开发、房地产交易及实施房地产管理。 四、房地产管理法的基本原则 1、节约用地保护耕地原则 2、国有土地有偿、有限期使用原则 3、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则 4、保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法原则 5、依法纳税的原则,济南大学,建设法规 第七章 房地产管理法,第二节 房地产开发用地 一、城市房地产开发用地本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 包括：基础设施用地、房屋建设用地、土地房屋一体化用地 二、土地使用权有偿出让制度 1、土地使用权有偿出让的概念及特征 土地使用权出让，是指国家将国有土地使

4、用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 特征： 土地使用权有偿出让是土地使用权转让的一种特殊形式，仅指土地使用者向国家购买土地使用权出让金的行为，其行为仅控制在房地产的一级市场。 出让的标的是土地使用权，其范围仅限于国有土地使用权。 土地使用权出让方只能是国家，城市规划内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 土地使用权出让是一种有偿行为，受让方必须向国家缴纳一定数额的土地使用权出让金。 土地使用权的时间

5、限制 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。,济南大学,二、土地使用权有偿出让制度,2、土地使用权有偿出让双方的权利与义务 受让方权力：占用和使用土地的权力、收益权、出租和转让的权利、设定抵押的权利、物上请求权、相邻权 受让方义务： 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。 在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定

6、办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。 要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记 出让方权利： 以所有者身份出让城镇国有土地使用权并收取相应的出让金 土地使用权出让合同规定的土地使用期限届满时，有权无偿收回土地使用权和地上建筑物、附着物 在特殊情况下，在土地使用权期限届满前，可根据社会公共利益的需要以行政管理者的身份提前收回土地使用权，但应对由此而给使用人造成的损失给予一定的补偿 作为土地管理部门，有权对土地使用权的转让、抵押、出租及其种植进行监督检查。 出

7、让方义务： 根据土地资源优化配置的原则，按照社会经济计划、公共利益、城市规划合理阿奈土地使用权的出让 根据合同规定，在一定期限内向土地使用者提供土地使用权，不得无故提前解除合同 在特殊情况下依法理财程序提前收回土地使用权时，有义务根据已使用土地的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿 不作为义务，即不得干涉土地使用权人形式其权利的独立性，确保土地使用权的真实性。,3、土地使用权出让的批准权限及补偿 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权

8、的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 下列土地由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的。 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平

9、均年产值的十五倍。 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。 禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。 4、国家对土地使用权出让宏观调控和实行总量控制 土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。 总量控制的两层含义：开发用地控制目标省级以上人民政府制定年度出让土地使用权总面积方案省、自治区、直辖市报国务院批准 市、县报省、自治区、

10、直辖市批准 5、土地使用权出让最高年限的规定,二、土地使用权有偿出让制度,三、土地使用权的出让方式,出让与转让条例第13条、房地产管理法第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。,出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。,（一）协议,是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。,政府或政府委托 土地管理部门选择,（二）招标,是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块

11、的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。,（三）拍卖,是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。,建设法规 第七章 房地产管理法,三、土地使用权出让的方式1、协议方式 申请 协商 签约 登记,济南大学,2、招标方式 招标 投标 开标、评标和中标 签约 登记,3、拍卖方式 拍卖公告 交验有关证件、领取入场证 拍卖 签约 登记,实例：,2005年8月25日，哈药集团千手佛房地产开发公司以7400万元的价格，竞拍购得友谊路505号地段5038.7m2土地,平均地价为14500元/m2 ，创下哈

12、尔滨市土地最高价。,10800元/m2 （2003年）,11700元/m2 （2004年）,“超白金”地段!,其他城市的土地使用权拍卖价格更是高得惊人！,四、土地使用权出让合同,土地使用权出让人与土地使用权 受让人之间就土地使用权出让有关事 项所达成的、明确相互间权利义务关 系的协议。,（一）概念,国家,类型,1宗地出让合同,2. 成片开发土地出让合同,3. 划拨土地使用权补办出让合同,建设法规 第七章 房地产管理法,（二）土地使用权出让合同的主要内容1双方当事人的名称、身份及特征； 2所出让土地的位置、四邻界至、用途和面积等自然状况（标的）；3土地使用期限，即出让期限； 4开发期限；5出让金

13、数额及出让方式6.开发进度与分歧投资额度7. 担保方式8.土地使用规则9.合同的变更、解除及违约责任10.争议的解决方式（三）土地使用权出让合同的变更、解除及违约责任 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 第十八条 土地使用者需要改变土地使用

14、权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 （四）土地使用权的终止与续期 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 土地使用权因土地灭失而终止。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经

15、批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,济南大学,五、土地使用权划拨 1、土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2、土地使用权划拨的范围 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。,