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1、鏖战,广州别墅,广州别墅市场专项培训,2009年5月6日,第一部分:广州别墅 第二部分:鏖战分析 第三部分:品我风尚,第一部分,广州别墅,一、整体分析,1、广州别墅分布,金 沙 洲 板 块 (4),从化板块(6),花都板块(14),番禺板块(7),萝岗板块(5),增城板块(5),时代糖果,中海金沙熙岸,元邦-山清水秀,圣普拉多岛岸别墅,玖珑湖,桃花源,芙蓉半岛,溢盈湖畔,天马河国际公馆,天湖峰境,美林湖,假日半岛,绿茵豪苑,雅图奥园,南航碧花园,金碧御水山庄,莱茵水岸,居礼-润园,珠光流溪御景,珠江国际城,东方夏湾拿,逸泉山庄,保利香雪山,万科城,合生帝景山庄,龙光比华利山,金地荔湖城,恒大山
2、水城,凤凰城,绿野山庄,银汇府邸,颐和高尔夫山庄,招商金山谷,新光城市花园,锦绣银湾,翡翠蓝湾,南沙碧桂园,南沙境界,南沙滨海花园,保利林语山庄,全广州主要别墅项目40个,恒大御景半岛,一、整体分析,2、广州别墅供应,金 沙 洲 板 块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,全广州可售别墅产品共计2158套,其中花都板块货量最大,萝岗板块货量最少; 五一成交,花都由于美林湖和玖珑湖的强势推货,取得148套的销售业绩,增城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销售有所提升,可推货量 250套,总体推货 831套,总体推货 371套,总体推货 142套,总体推货 302套,总体推货 262套
3、,五一成交 15套,五一成交 148套,五一成交 25套,五一成交 9套,五一成交 50套,五一成交 10套,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金 沙 洲 板 块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,江景,公交站台广告,南湖,高尔夫,王子山风景区,芙蓉帐风景区,高尔夫,自然风景区,温泉,高尔夫,萝岗新区府,科学城,群山环绕,世界大观,山水资源,价格优势,新塘产业集群带,永和、开发区产业带,成熟居住大盘林立,近天河商业带,完善的交通网络,山水资源丰富,各区域优势都非常明显 位于该区中心的,仅萝岗板块,区域发展潜力,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金 沙 洲 板 块,从化板块,
4、花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,居住人口混杂,交通网络暂未完善,众多洋房项目中的别墅,距离广州车程远,板块销售印象差,各项目配套薄弱,距离广州车程远,板块形象属中档,在售项目较少,关注低,区域内配套短期未成熟,距离广州较远,板块形象较一般,配套较为低档,各区域劣势均非常明显 郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善,板块升值潜力期望低,南沙区交通及配套未成熟,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金 沙 洲 板 块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,6大板块,目前最受市场和买家关注的,主要为花都、萝岗及番禺板块(华南板块部分),由于各板块短期内都较难完善其地域配套等软肋,该
5、格局短期内不会有大改变,综合评分:7,居住氛围浓厚,但档次较低,但对于别墅买家而言,交通便利,优势的江景资源是其重要的优势和吸引点,综合评分:8,大盘林立,但缺乏成熟的生活配套和区域成熟度,山水资源、高尔夫受到别墅买家亲睐,但较远的交通时间和费用成本令客户考虑颇多,升值潜力不明确,板块长期不属于广州客户关注的重点,经历房产寒冬后,该区域原本的投资类买家剧减,后期走势堪忧,综合评分:5,由于萝岗新城的快速建设,加快该区域物业(尤是别墅物业)升值,与市区半小时车程等综合因素,使其在别墅竞争中占尽先机,综合评分:9,板块内拥有成熟别墅大盘(凤凰城)优质山水资源(山水城)高尔夫(金地荔湖城),综合性强
6、,但板块形象中低档及距离市区远一定程度上限制了其发展,综合评分:7,板块两极分化较为明显,南沙新区项目,受关注度低,交通配套的短期缺乏更减低客户信心,华南板块【二龙戏珠】,又是市场长期热炒的项目,在市场上还是有一定的号召力。,综合评分:7,第二部分,鏖战分析,一、竞争筛选,1、竞争别墅分布,金 沙 洲 板 块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,颐和高尔夫山庄,玖珑湖,美林湖,万科城,龙光比华利山,合生帝景山庄,保利林语山庄,保利香雪山,金山谷,新光城市花园,恒大山水城,金地荔湖城,保利香雪山面对40个别墅项目,在产品差异性、价格类比及客户选择三个单项参考比较后,认为【颐和高尔夫
7、】【玖珑湖】【美林湖】【万科城】【新光城市花园】具有较大的竞争参考价值,二、个盘分析,1、玖珑湖,基本数据,二、个盘分析,1、玖珑湖,销售情况,五一推出85套,销售约80套,二、个盘分析,1、玖珑湖,营销推广,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,大门,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,沿途,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,高尔夫球场,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,样板房,二、个盘分析,2、美林湖,项目位置 花都区 山前大道 占地 坐拥30000亩休闲森林,8000亩生态湖面 总建 未知 总货量 未知 现货状况 “金色溪谷”组团,首推约50套 现推户型 山地联排庭院别墅,户型面积30
8、0380平方米 开盘时间 2007年5月1日 现行价格 3800元/起,均价6000元/ 推广语 超越期望的别墅梦想,基本数据,二、个盘分析,2、美林湖,销售情况,在售,五一共销售15套单位,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,美林湖别墅,主力居住层2层;部分有三层半平层面积的露台;地下室和车库(车库在地下室)均计算进销售面积;外围花园较小,且不做植被绿化铺装,多以简易瓷砖铺面;充分利用天然植物装饰别墅外立面;卧室开窗面较窄,采光较为不利;全屋顶采用欧式斜坡顶,顶层房间利用率有所降低;,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,一层户型优点入户先进休闲区,挑空,采光优质;首层设置老人房,方便家中老人
9、居住;客厅小跃式,增加生活情趣;停车后直接由地下室入户,形成多种入户方式,保证私密性; 一层户型缺点入户庭院浪费客餐厅空间;整体屋院难以达到南北对流,餐厅无采光;客厅无挑空,缺乏别墅大气的感觉;玄关紧靠上下楼梯,行动较为不便;一层无直接前后花园,景观有限;,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,二层户型优点三房设置,满足家庭居住用房;主人房全套房设计,包含衣帽间;设侧露台,增加附送面积;南向卧室带大阳台; 二层户型缺点走道狭窄,不方便多人行走;主卧室无阳台配置;仅庭院挑空,有景观却浪费了使用空间;单侧采光露台,可利用率低;三房排布紧凑,无法满足别墅的舒适感;,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,
10、负一层户型优点双车位设置,带电闸安全门;配置影音房,增加社交和功能区;南北天井设置,增加地下室采光通风;卫生间配置,增加社交功能便利; 负一层户型缺点地下室全计算销售面积,无附加值可言;车位占据大半空间,其余空间可利用率低;,部分单位 三层露台,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,西班牙风情节,二、个盘分析,2、美林湖,现场实景,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,基础数据,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,销售情况,五一成交1套,3680万,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,户型分析,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,户型
11、分析,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,4、新光城市花园,基础数据,占地面积:500亩(约3
12、3万平方米) 别墅类型:联排别墅(坡地) 别墅风格:南加州 别墅面积:320-600(一期)270-280(二期) 别墅数量:78套(一期)78套(二期) 别墅价格:16000-18000元/(一期)12000元/(二期) 附送空间:50-150花园、60地下室、20露台,二、个盘分析,建筑立面,新光的别墅调性较为匹配现时买家需求和美感,对加州风情的园林包装也较到位,将示范区和产品用风情统一包装,客户较接受,产品认同度有提升;,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析280TH,地下室层单车位,配工人房,洗衣间,双洗手间;无公共社交空间;,首层客餐厅分离,无客房;设置前后花园,但未能做到前后连
13、通;楼道底设置洗手间,不方便日常使用;,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析280TH,二层三房设计,单边双卧房外出景观阳台;次主人套房却无阳台配置,且单房大小甚至无客房大,面宽不足;,三层主人房配置全面,干湿分离,感觉较浪费空间;露台位置较小;主人房外出露台,进深不足,使用性不强;,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析270TH,地下室层单车位,配工人房,洗手间在楼梯口位,不方便使用;无公共社交空间;,首层客餐厅分离,无客房;设置前后花园,但未能做到前后连通;楼道底设置洗手间,不方便日常使用;,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析270TH,二层三房设计,单边双卧房仅一边有外出阳
14、台;次主人套房却无阳台配置,且单房面宽甚至无客房大,采光面狭窄;,三层主人房配置全面,干湿分离,感觉较浪费空间;露台位置较小;主人房外出露台,进深不足,使用性不强;,4、新光城市花园,二、个盘分析,基础资料,5、万科城【明】,占地面积:2.8万平方米 建筑面积:1.7万平方米 别墅类型:联排别墅、小高层洋房 别墅风格:现代中式院别墅 别墅面积:210-230 别墅数量:50套 别墅价格:15000-17000元/(毛坯) 附送空间:80-230花园、50-80地下室、40-60露台 成交情况:至今推出单位共计20套,至今成交13套,其中,2月开售当日仅成交5套,由于销售受阻,后期的成交单位价格有所下调,调至15000-16000元/的毛坯均价水平;,二、个盘分析,销售情况,5、万科城【明】,小高层洋房 (五一前已售罄),联排别墅 (共推出20套),推出的20套联排别墅,主要靠近西侧单位,属于整体景观较好的区域,成交的13套单位多数为单边,中间单位去货较不理想。,已售单位 (以黄色标注),二、个盘分析,外观,5、万科城【明】,二、个盘分析,产品分析,5、万科城【明】,地下室,多功能厅,可打造成酒窖、茶室、雪茄房、视听室等,加上配备了卫生间,社交功能明显;双停车位,直通地下室,保证私密性;,首层,首层无客房配备;中央庭院,通过连廊连接客餐厅空间,增加平层各空间位的采光和景观入室;,