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1、房地产项目工程常见问题及龙湖式破解和前控,2015年11月,周老师 重庆大学| 工程硕士,厦门龙湖地产 | 工程总兼泉州项目运营总,讲师介绍,厦门龙湖工程第二名,厦门龙湖工程第二名,更高的项目溢价,营销 研发 财务,发展 成本采购 物业,工程,更高效的项目运营,现实：挤压,我们的目标：红旗必须插在山顶上！,工程管理的价值： 确保所有的项目工程管理成果达成 工程职能的工作重点规划、文化塑造与引导 专业标准、流程的建立、宣贯与执行 实现项目高周转 提高客户满意度和对产品质量的认同度，减少营销费用 培养工程人才,目录,一、房地产项目工程管理典型专业问题及龙湖式破解 二、如何有效预控工程质量问题发生
2、三、现场施工如何有效过程管控好工程质量问题 四、示范区（含售房部样板房）工程管理方法 五、工程管理人员工作重点及要求 六、传统木模与铝合金模板的对比分析,地下室内渗水,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,室内腻子起泡,原因有哪些？,外墙防水缺乏刚性保护层,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,外墙防水缺乏刚性保护层,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,地下室外墙部分防水等级一二级,地下室外墙防水构造做法,1.立面卷材与砼结构相接 触的部位应采用满粘法。 2.立面SBS 卷材施工接茬 的搭接长度不小于100mm。 3.在立面与平面的转角
3、处，卷材的接缝应留在平 面上，距立面不应小于 500mm。（也可使用聚氨酯防水涂膜）,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,地下室外墙部分防水等级一二级,6.素土分层夯实。 5.100 厚M5.0 水泥砂浆砖砌保护层。 4.H 厚聚苯乙烯泡沫板点粘贴（密度为18KGm3，厚度按节能设计）。 3.防水层 。 【如：LH-DXWQ-F1-：4mm 厚弹性体改性沥青防水卷材(聚酯胎聚乙烯膜型) 1.5mm 厚溶剂型橡胶沥青防水涂料；附加层宽度为500mm】 2. 均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。 1.抗渗钢筋混凝土外墙打磨、修补平整。,地下室外墙防水构造做法,一、工程管理典型专业问题及
4、龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,地下车库车道的挡水线（入口处、中途、坡道最低处）+截水沟+减速带，阻止大量的室外雨水进入地下车库,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,地下室底板部分防水等级一二级,6.抗渗钢筋混凝土底板。 5.50 厚C15 细石混凝土保护层。 4.防水层。（迎水面） 【如：LH-DXDB-F1-/（4+3）mm 厚双面覆聚乙烯膜聚酯毡胎体SBS（型）改性沥青防水卷材； 附加层宽度为500mm。】 3.均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。 2.100 厚C15 细石混凝土垫层、表面原浆赶光找平。 1.地基持力层。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇
5、,1.SBS 卷材施工搭接宽度长 边、短边不小于100mm。 2.底板垫层砼平面部位的卷材宜采用空铺法或点粘法。 3.热熔封边：卷材搭接缝处用喷枪加热，压合至边缘挤出沥青粘牢。卷材末端收头用沥青 嵌缝膏嵌固填实。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,1.后浇带浇筑前的施工缝凿毛、清理、润浆。 2.后浇带位置应采用高一等级的膨胀混凝土。 3.采用超前止水带构造方式，后浇带可提前封闭。 4.后浇带浇筑后要保持至少28d的湿润养护。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,抗浮锚杆钢筋部位止水油膏施工完成样板。,1.堵漏剂封堵前应对锚头进行凿毛、清理以及润浆处理。
6、 2.防水涂膜上翻锚杆钢筋100 高。 3.筏板砼施工前用BW 止水条包裹钢筋。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,1.从底面折向立面的卷材与永久性保护墙的接触部位，应采用空铺法施工。 2.主体结构完成后，铺贴立面卷材时，应先将接茬部位的各层卷材揭开，并将其表面清理干净，如卷材有损伤，应及时进行修补。 3.立面卷材铺贴时，应先铺转角，后铺大面。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,防水施工前，界面移交工作严重脱节,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-平屋面渗漏问题,防水施工前，结构找坡不到位,非种植上人平屋面（防水等级二级）（倒置式防水） 8. 保温
7、层排气管（DN50PVC 管，水平长150，高300，下部90弯头连接，上部45弯头转角）。 7.40 厚C20 细石混凝土刚性保护层内掺4防水剂，R5200 冷轧带肋单层双向钢筋网片，按间距40006000mm 设分格缝（钢筋在缝内断开），缝宽20mm，建筑油膏嵌填密实。 6.20 厚M5.0 水泥砂浆找平层。 5.最薄处30 厚轻质材料找坡（1：8 水泥膨胀珍珠岩、陶粒砼、加气砼块等）（坡度2%3%或按设计）。 4.H 厚保温层（保温材料厚度均按节能设计），留设间距不大于6m 的排气道。 3. 防水层。【如：1.5 厚单(双组份)聚氨脂型防水涂膜，分三遍涂刷，满铺一层聚酯无纺布，附加层宽度
8、为500mm+3 厚SBS(APP)自粘式防水卷材(聚酯胎聚乙烯膜型)，泛水高度从结构面算起500mm 高。】 2.均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。 1.钢筋混凝土屋面楼板原浆收光，宜向落水口形成20mm 内高差找坡。阴阳角做50mm 圆弧处理，结构板须做24小时蓄水试验。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-非种植上人平屋面建议做法,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-非种植上人平屋面建议做法,构造 简 图,说明 1.若找坡层最厚处小于 100mm 时，可将轻质找 坡材料与找平砂浆同时 取消，代之以第7 项刚性 防水层兼做找坡层。 2.为使SBS（APP）卷材 与聚氨酯涂膜防水之间 形成“优
9、势互补”和复合 防水，卷材施工时搭接 部位必须满粘密实。,屋顶女儿墙较高时，将施工缝留在高于屋面板的位置，有利于防渗漏,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-屋面防渗漏做法,屋面卷材进行热熔封边,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-屋面防渗漏做法,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏,飘窗渗水,外墙窗渗水,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏,外墙窗渗水,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点1,说明 1.窗框上下口防水 涂料在钢副框上下 口防水砂浆塞缝完 成后施做。 2. 窗下口须浇筑 100 厚C20 砼压顶
10、,外墙无阳台遮挡外窗防水节点构造简图,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点1,窗框下口涂刷防水涂料示例,砼窗台施工规范、几何成型尺寸规正。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点2,说明 1.外窗台如采用 铝合金成品窗台 披水板，则不需要 涂刷防水涂料。,外墙无阳台遮挡外窗防水节点构造建议2,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙脚手架眼封堵,外墙架管孔渗漏,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙脚手架眼封堵,说明 1.管洞外侧细石 砼封堵必须浇筑 密实。,外墙脚手架眼封堵节点构造简图建议,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-
11、高低跨外墙防渗漏,临斜屋面墙体未作导墙，防水做在砖体上，会发生什么问题？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙防渗漏建议做法,瓦屋面与立墙相交类节点构造简图,说明 1.瓦屋面与立墙 相交处钢筋砼反 坎最好与主体结 构整体浇筑，高度 需要针对具体项 目进行梳理确定， 本图只提供一个 参考。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙防渗漏建议做法,瓦屋面与立墙相交类节点构造照片,说明 1.瓦屋面与立墙 相交处钢筋砼反 坎最好与主体结 构整体浇筑，高度 需要针对具体项 目进行梳理确定， 本图只提供一个 参考。,斜屋面导墙梯状按砖模数留设，避免砌体端部不密实，防止渗水情况出现,一、工程管理典型
12、专业问题及龙湖式破解-厨卫部分渗漏问题,渗漏的原因有哪些？,泛水范围内采用止水螺杆,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,泛水范围内应设置砼导墙,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,下沉卫生间穿楼板管道节点构造,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,对阴角进行圆弧处理,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,厨房防水可按照地方建设部门规定施做全部或局部防水；卫生间在施做防水前，必须对结构板进行蓄水试验，对裂缝渗水的楼板必须采取措施进行封闭修补。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,采用工具式顶
13、撑撑补水电洞口，不得采用吊补。,特制工具,为什么用挤塑板加模板,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,将风道卸载钢筋置于砼导墙上，有利于防渗漏,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,露台门槛（无地暖）节点构造简图,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-阳露台防渗漏做法,1. 设计必须确保 室内外建筑完成 面高差150mm。 2.防水涂膜必须 涂刷至门框处收 口。 3.该做法为室内 无地暖做法。有地 暖则需根据地暖 层构造厚度在 门槛下方加设砼 反坎或上翻梁。,（1）强调结构自防水是防水技术的关键（与龙湖完全相同）现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思
14、维方式，最直接并长久有效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土构造结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技术间歇时间，做好堵缝工作。 （2）防渗漏水要体现防排结合（与龙湖完全相同)施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效 （3）合理选用防水层材料防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材料还不够科学，需要进一步明确,万科：主
15、要渗漏防治技术做法,（4）外墙防水防护工程做法（与龙湖基本相同）过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等条件确定标准做法 （5）关注建筑节点的防水要求（与龙湖基本相同）需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的新渗漏点 （6）防水管理（与龙湖完全相同）每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做法。目前各公司提交的防渗漏体系关于外墙防水做法体系深度不足，需要根据建筑构造图集（二）补充完善。防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要求的
16、，严格进行闭水，淋水试验集团季度防渗漏风险评估体系已经调整，严格核查项目的防渗漏体系的执行情况,万科：主要渗漏防治技术做法,坡屋顶漏水比平屋顶多，问题在于混凝土浇筑质量差，现要求大于25坡屋顶采用双面支模工艺，确保混凝土质量质量屋面混凝土结构需要进行抗裂验算,这是一个常见做法，也是一个不太好做法，应该采用降板（升板）解决渗漏问题。尤其在阳台、露台，尽管都做混凝土反坎，但由于两次混凝土浇筑的基层处理难度大，往往处理不好而出现渗漏水，应采用一次现浇工艺或留设企口）,万科：主要渗漏防治技术做法结构自防水,通常砌块本身能满足外墙渗漏水要求，大多因为灰缝质量而渗漏。所以推广加气砌块及其干法施工工艺并加强砌体技术间歇时间控制，将减少收缩裂缝的产生，提高自防水能力,
