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1、当前商品住宅典型交房纠纷及其应对技巧当前商品住宅典型交房纠纷及其应对技巧 标签： 杂谈 一、当前商品房交房纠纷高发的背景 交房本是买卖双方的一件喜事，对开发商来说，交房是项目成功完成的关键里程碑。对购 房业主来说，多年积蓄换来的魂牵梦绕的房子终于可以入住，无论如何都是一件值得庆祝 的事。 13 / 14 但今年下半年以来，各个楼盘的交房工作变得越来越困难，交房难已成为几乎所有楼盘的 一个普遍问题，其背后最主要的原因就是楼市和宏观经济形势的影响。 按照当前的房屋销 售周期安排规律，今年交付的房屋基本是去年楼市高潮期所销售，因此，今年开发企业面 临的是“牛市卖房，熊市交房”这样一个交房最困难的情况
2、。很多业主一方面是因为楼市 跌价懊恼买贵了，另一方面可能是自身的经济状况或收入预期发生了变化，所以希望改变 当时作出的买房决定，就抱着挑毛病退房的心态来收房，加上开发商的产品又存在或多或 少的问题，这些因素就不可避免的导致了现在的交房矛盾高发，大量楼盘不能顺利交房， 开发商闻交房而色变的地步。 当前的法律政策环境对交房的要求也越来越严，以苏州为例，苏州从 2007 年开始实施“商 品住宅交付使用通知书”制度，根据苏州市商品住宅交付使用管理办法，现在苏州商 品房的交付，除了原来一直规定的取得竣工备案文件外，还要有以下 12 项配套设施达到要 求，否则政府将不予发放“交付使用通知书”，这一要求在保
3、护了广大购房业主权益的同 时，客观上提高了交房的难度。 （1）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水； （2）用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电； （3）雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水 务部门同意后，应采取临时性措施； （4）燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供 应渠道； （5）电话通信、有线电视等端口敷设到户； （6）路灯安装完毕，照明条件符合标准。确因分期建设暂时无法建设的，应采取临时照明 措施，临时照明费用由房地产开发企业承担； （7）邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件； （8）绿化工程应当按
4、批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂 无法实施的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成； （9）规划配建的人防工程投入使用的，应当符合人防工程施工及验收规范； （10）住宅小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场清地平， 道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得 合用小区内部道路； （11）按照规划要求完成社区管理和服务用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建。 分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要； （12）前期物业管理单位落实，物业管理用房符合规定，权属明晰。 交房纠纷增多并且影
5、响扩大的第三个因素是越来越多的购房业主选择通过集体维权的方式 与开发商交涉。在当前的社会背景下，群体性事件又很容易成为媒体的焦点，维权事件通 过媒体传播放大后又产生连锁反应，影响扩大到更多业主，局面往往一发而不可收拾。 二、当前产生交房纠纷的六大类原因 （一）商品住宅普遍存在的房屋质量通病。房屋质量问题几乎是每个楼盘都或多或少存在， 目前，随着国家对住宅质量的严格监管，主体结构质量问题已经非常少见，但一般质量问 题还大量存在，常见的有以下几种： （1）施工质量不佳造成的房屋墙面地面空鼓、裂缝，平整度不够； （2）房屋防水或保温层因节约成本或偷工减料而未按相关规范要求实施； （3）房屋门窗也是当
6、前质量投诉的重点，例如，当前比较普遍的“入户门”和“防盗门” 之争，房屋的进户门通常被称为“防盗门”，有些小区销售合同上也注明配置为“防盗门” ，但“防盗门”国家有强制性规范，现行标准之一是即使用电钻等工具，6 分钟之内无法 打开。市场上一般的入户门是达不到这个要求的，只能称为“进户门”，如果合同约定为 “防盗门”，就存在不合格的问题。另外，进户门防火方面是否合格也是容易被关注的问 题。铝合金门窗方面，型材厚度不达标、开关不顺畅、漏水也是业主投诉较多的问题； （4）精装修房更是质量投诉的高发区，精装修后的空气质量检测不合格是这些年出现的新 问题。精装修房即使水阀这样的小配件的质量问题都可能造成
7、很大的损失。如苏州某精装 修小区，交房前夜间某户水管阀门爆裂，导致楼下多户进水，地板、墙面等装修损失达到 几十万元，交房也受到了很大的影响。 对于绝大多数质量问题来说，主要的补救措施是进行整改。那么，交房时业主能否以这些 质量问题拒收房屋，甚至要求退房呢。法律上对这个问题并没有很明确的规定，根据最高 人民法院的司法解释规定：房屋主体结构质量不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居 住使用的，购房业主有权退房并索赔损失。但是什么是严重影响正常居住使用的质量问题， 以及购房业主能否因不严重影响正常居住使用的质量问题而拒绝收房，法律没有明确。例 如，房屋屋顶漏水，多大范围的渗漏或在什么部位的渗漏算严重
8、影响正常居住，不同的法 官可能有不同的意见。在司法实践中，通常认为在开发商取得相关交房证明的情况下，购 房业主不能因一般质量问题拒绝收房，而应要求开发商承担维修责任，法院对于购房业主 以此为理由拒收房屋一般是不支持的。 （二）房屋设计不合理或不符合合同约定。比较常见的有以下几种，往往在房屋的非标准 层出现问题： （1）高层消防通道问题。高层住宅节省成本，往往设计为共用消防通道，导致相邻住户房 间或阳台直接连通的问题，这一问题往往在销售的时候又未明确告知业主，交房时必然产 生争议； 15 / 16 （2）层高达不到合同约定问题，层高问题有三类，一类是因施工误差过大造成层高不达标； 一类是合同约定
9、失误造成，如苏州某住宅小区，设计层高为 2.8 米，但合同上全部误填为 3.0 米，造成了对所有业主的违约，交房时产生了严重的纠纷；最后一类是房屋局部或非标准 层因设计产生不同的层高，但对低层高的部位未在合同中明确，从而产生纠纷。如苏州某 小区，合同约定层高 2.9 米，因设计问题，某户型的一个卧室的层高比其它部位低 25 公分， 但合同又未特别注明，导致购房业主投诉。按合同约定，层高每低 1%，房价也减 1%，按 照这一约定，总房价要减 8%，如果最终按合同这样处理，开发企业需承担的违约金将超过 这个房间本身的售价。 （3）花园的问题，花园引起的交房争议在底层住户或别墅小区比较普遍，目前关于
10、花园面 积如何计量国家没有统一规范，因此，合同中约定的面积是否包括台阶、车道、散水和其 它硬化面积？花园里能否有窨井？都是可能引起争议的问题。苏州发生过一起案例，某别 墅花园地下有一根电缆经过，电缆上方设了提示标志，业主提出按其花园设计，电缆的位 置是要挖一个池塘的，要求开发商将电缆迁走，也引起了一起纠纷。 （4）露台还是阳台的问题，苏州某小区的某房型，合同约定有两个阳台，但交房是业主发 现只有一个南阳台有顶，北阳台无顶，业主认为无顶阳台只能算露台，不符合合同关于有 两个阳台的约定，拒绝收房并起诉要求退房。 （5）房屋不合理的梁柱，如某小区房屋因结构原因，卧室中央有一道横梁，业主认为风水 不好
11、拒绝收房，并起诉要求退房。 （6）外墙材料、颜色问题。如不少小区实际外墙颜色与模型颜色不一致，业主收房时认为 实际颜色不符合约定而拒绝收房；也有小区合同约定石材，实际改为面砖而发生纠纷；苏 州新区发生过一起案件，合同约定外墙装饰是“涂料+面砖”，实际交房时业主发现多处外 墙为玻璃幕墙，业主认为对房屋的通风采光及使用功能均产生了严重影响，要求退房，法 院审理认为不属于根本违约，驳回了业主的退房要求。 （三）小区规划或配套设置不合理或变更规划。这是当前交房纠纷中的一个突出问题，主 要有以下几个方面： （1）车位配置不达标。现阶段的住宅小区，规划部门要求的车位比往往比较高，如苏州工 业园区要求车位住
12、宅比达到 1：1，开发商为节约成本和保证小区景观和绿地率，最终实际 设置的车位往往达不到向规划部门报批的车位数量，由此在交房时形成纠纷。 （2）小区景观在实施时随意变动。很多小区在绿化景观实施时往往会对原来规划部门批准 的方案进行深化和一定的调整，调整后往往又不办理报批手续，交房时业主就会提出异议， 如某个亭子位置与原图纸不符，某区域原设计了一个湖泊，现在改为硬化地面等。这一问 题在苏州工业园区特别突出，因为园区的商品房合同对小区规划和相关环境建设作了非常 严格的规定，开发商如需变更，既要得到规划部门的批准，还要通知全体业主并允许业主 退房。因此，在园区因为景观变更未批准或未通知业主形成的纠纷
13、非常多，对开发商的风 险也比较大。 （3）配套设施设置的位置。常见的是小区配电房或垃圾房的设置引起相邻业主的不满。这 个问题在苏州工业园区也比较突出，园区的商品房合同规定，开发商在合同中要告知购房 者其房屋 20 米范围类的垃圾箱、配电房、水泵及无线发射装置等公共设置和设备，但在一 幢房屋的公共设施和设备包括的范围极广，开发商事实上不可能全部说明清楚，由此就可 能产生一系列的问题，我们对这个条款的理解是如果 20 米范围内有产生明显噪音、异味或 电磁辐射的公共设施设备，开发商应当告知，但不是其它所有公共设施和设备。 最近我们就代理了园区某房产公司的一起案件，小区某业主提出其房屋院子外面的公共区
14、 域有个有线电视分支箱，在购房时没有告知，要求开发商承担违约责任。我们在这个案件 的庭审中指出，如果对于这样一个无噪音或其它危害、体积也不大的设备，开发商在合同 中没有告知也要承担违约责任的话，那么园区几乎所有的业主都可以用这个理由来索赔， 这显然是不合理的。 （4）配套承诺的未兑现。主要是开发商销售时承诺的学校幼儿园等配套设施未能及时到位， 其中有小区红线内的，也有小区以外的，如地铁站点、公园等，一旦这些设施未能按计划 实现，即使不是开发商的原因造成，购房业主也会提出异议。根据最高人民法院的司法解 释，开发商就小区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房 买卖合同的订立
15、以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如有违反违约责 任。从这个规定来看，开发商在楼书或宣传资料中对小区以外的设施的宣传，是不作为合 同内容也不承担违约责任的，但购房人或可要求工商部门查处开发商虚假宣传的行政法律 责任。 最近苏州工业园区某小区，发生了比较严重的业主维权冲突，纠纷的起因是开发商在公司 的宣传刊物中提到小区里将设置幼儿园，实际上小区规划里并没有幼儿园，开发商原来的 想法是拿出一部分配套商业用房来开办幼儿园。但业主发现没有正式规划幼儿园后，怀疑 开发商只是拿商业用房临时性作为幼儿园作为促销手段，认为自己上当受骗，于是进行群 体维权，最后开发商不得不书面承诺该部分用房作为
16、幼儿园 70 年不变。 （四）小区交房期限延误。这主要是开发商预留期限估计不足，交房难度估计不够造成。 很多开发商是以自己以往项目的开发的经验来设定交房期限，但现在苏州实行的“一房一 验”制度和“交房使用通知书”制度都大大延长的验收阶段的时间和难度，加上业主投诉 和维权可能给开发商取得相关交房手续增加的难度，没有预留充分的时间就可能造成被动 局面。 17 / 18 我们在给一家开发企业审查合同时，根据我们的经验发现约定的交房期限比较紧，于是向 公司提出我们的意见，公司领导也非常重视。当时已经开始销售了部分房屋，公司紧急要 求销售部门联系客户更改交房时间推后 3 个月，结果绝大多数客户都配合进行了调整，只 有六户不同意修改。最近，这个项目也进入了交房期，果然不能在原定的交房期限内完成 相关手续，幸好当时及时进行了调整，否则就不仅仅是向这六户承担违约责任的问题，而 是对全体业主承担违约责任了。 因开发商未按期交房而反应比较强烈的业主分为两类，一类确实是因结婚、子女上学等原 因着急入住的，还有一类是暗自高兴，希望借机退房的。对于逾期交付到何种程度可以退 房，法律有明确规定，根据最高人民
