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1、- 1 - 大院六期业主分户验收大院六期业主分户验收注意事项及注意事项及内容内容 1、验收之外业主需要关注内容验收之外业主需要关注内容 （一）业主缴纳费用时注意事项：（一）业主缴纳费用时注意事项： 1、契税。 除税务机关，任何单位无权代收。业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证 之前自己到税务局直接办理。 2、面积测绘费 面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的 义务，故此费用应由开发商交纳。 3、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 注意：普通小区交一年以下物业费并不违规。 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及
2、收费办法应在经营场所或收费地点公布。 4、产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。依据法律的规定和大 部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 5、费用构成及其它费用 虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。 业主 要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。最好带上计算器， 算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出，必要时可向物价局、房管局投诉。在查看了房 屋后，准备签收房屋验收单之前，还要弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安
3、 费、绿化费等怎么核定。 注意：如交契税维修基金一定要拿到发票 由于交房涉及合同法及国家住宅质量规范两个法律层面的问题。许多买房人在收房流程中犯了错 误。收房时没有仔细检查就盲目在收房通知书上签字，之后再找验房公司验收，已经无济于事，只要 签了字就给了开发商推脱责任的理由，这是目前房产纠纷产生的一个重要原因。 所以在收房流程时， - 2 - 业主要仔细看合同并检查收费款项，对契税、公共维修基金一定要拿到发票，另外在签字环节一定要 睁大眼睛，不能签字的条款如果盲目签字，维权将成为空谈。 （二）、关于房屋建筑面积及公摊事项：（二）、关于房屋建筑面积及公摊事项： 正确测算房屋面积，是专业人员的工作，
4、一般购房者根本无法完成。由于业主相关知识掌握不够， 使得购房过程中信息不对称，开发商有可能偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。想测出您买的 商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算，然后实际测量自 家室内净面积是否与图纸实际一致，而关于结构所占面积、公摊面积只能通过图纸计算。 1、公用建筑面积分摊原则如下： （1）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与 本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 （2）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑 面积，由受益的各套商品房分摊。多
5、次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊 的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 （3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改 变原设计的使用功能。 2、分摊的公用建筑面积由以下两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其 他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； （2）套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已 作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下 室也不计入公用建筑
6、面积。 3、不应入的公用建筑空间： （1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用 功能的独立使用空间。 （2）售房单位自营、自用的房屋。 （3）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 （4）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 4、特别需要注意： - 3 - （1）签订合同时应明确约定公摊的具体项目。 （2）售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售 商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房 时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品
7、房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部 位。 （3） 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋 名称、需分摊的总建筑面积。 （三）、（三）、分户验收可能存在问题处理方式：分户验收可能存在问题处理方式： 业主在验房时发现问题，最好把所有违反合同或规定的问题提出来，然后把这些问题列表复印， 一式两份，要求开发商签字确认，然后一人一份，上面明确表示不接受房屋，并要求开发商在一定的 期限内完成整改。 1、关于房产公司通知验收交房： 按合同约定，开发商一般会在交房前十几天向购房者发出交房通知，告知具体交房的时间及须带 齐的资料。如购房者在约定时间内没有到指定地点
8、办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房 交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担购房风险责任及税费。 对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址和联系电话，以便及时收到交房通知。不能如期到场时， 可以书面形式委托亲友进行，也可及时与开发商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。如果是开 发商的原因没能按期交房，那开发商理应遵照合同约定向购房者进行违约赔偿，只要符合购房合同当 初约定条件，购房者甚至可以提出退房。 2、关于开发商证书查验： 验房前应要求开发商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质量保 证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和竣工验收备案表（简称“三书一证一
9、表” ），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表等。只有证件齐全了，才能签 署入住单。 时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项 目竣工综合验收合格证，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。 对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在住户验房交接表、 验房记录表等相关文件中写明“未见文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。 - 4 - 上述提到的各种表格作用： A竣工验收备案表 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该 表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它
10、由设计、监理、建设单位和施工单位四 方合验后，在工程竣工 15 天内到建设行政主管部门竣工备案。 竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以 竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主 管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。 B住宅质量保证书 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的 附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。 C住宅使用说明书 住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及
11、验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类 型等作出的相关说明和提出注意事项。 D建设工程质量认定证书 E房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 F 实测面积登记表 特别提示： a. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋 已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给 予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。 b. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一 定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说 明它根本不具备交房的标准，您
12、有权拒绝收房。 c. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。 d. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同要求开发商签收“关于出卖 人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。 - 5 - e. 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据 资料保存。 f. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发 商承担。 3、分户验收收房程序不利购房者： 先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文 件
13、，再验房的方法，使购房者处于被动状态。 对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约 定的，则可在收房文件中注明“未验房”等标注，验房时如出现情况，也可与开发商讨说法。 4、分户验收时发现建筑质量有毛病： 对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总 会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。 对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要 在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一 记录和取证
14、，以便事后维护自己的合法权益。 5、分户验收易忽视项目： 验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设 的车库、会所、景观园林等，其中也包括整个小区的外墙面颜色与用材是否与开发商的售房承诺一致。 对策：签购房合同时应明确各有关细节，包括收楼时间、收楼程序，如先验楼，无异议后再收等 细则；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准，同时最好附上设计图纸及施工 图，并在合同中注明以其为准。 在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资 料。注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。
15、 （四）、业主验房收房特别注意项目：（四）、业主验房收房特别注意项目： 1、收房前一定要查验“两书一表”，即住宅质量保证书、住宅使用说明书和工程竣 工备案表。(注：工程竣工备案表一般是不向个人提供的，业主应在查看时记录下其编号等重要 - 6 - 信息) 2、要求开发商出示专业测绘单位提供的实际测量报告，并检验实测报告的日期是否在竣工备 案日期后。否则，业主应提请开发商委托有资质的机构进行重新测绘。 3、查看实测报告上规定的公摊面积是否与商品房买卖合同附件内容相符。如实测报告上规定的公 摊面积在合同中没有提及，要以实测报告为准，开发商不应向业主索取费用。 4、查看安防设备是否完善及有无在*机关登
16、记备案。 5、可要求开发商出示供水系统水质检测报告及相关的卫生许可证。 6、收房前一定要先进房间查看水、电、天然气等生活必需设施是否开通并达到使用状态。 7、看房时，应对照中国建筑工业出版社出版的工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)，重 点查看房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范的规定。如确实存在质量问题，应提出书 面报告要求开发商整改，而且最好能约定开发商由此延期交房所应承担的违约责任及违约金的支付办 法及时间。 8、收房时不要草率签字，应先对房屋进行仔细检查、验收。一旦在房屋交接验收单(或物 业交付核验单)上签字接收，则意味着开发商完成了交付房屋的义务。 9、收房时不要草率交费。 如：京地税征1997389 号文件和京地税地2000478 号文件中规定，北京市地税局只委托过北京 国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其他单位代征。因此，开发商没有权利代征契税， 对于宁夏是否实行相关文件暂不知，可做参
