《惠州立越山水可行性研究报修改后2016.6.13》由会员分享，可在线阅读，更多相关《惠州立越山水可行性研究报修改后2016.6.13（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告1惠州市立越实业有限公司“天著春秋”项目可行性研究报告2016 年 6 月 1 日惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告2惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告目 录第一章 项目基本情况.5一、项目概况 5二、项目背景 5三、项目建设的合法性6第二章 开发企业简介.6一、企业基本情况.6二、公司开发经营情况7第三章 项目市场前景分析.7一、惠阳区房地产市场分析7二、项目基本情况7三、周边项目分析7四、项目优势分析7第四章 项目建设方案.17一、总平面布局及规划指标.17二、住宅建筑方案设计 .24三、配套工程设计24四、项目进度计划25五、项目销售计划25第五章 项
2、目投资估算及资金筹措25一、项目总投资估算25惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告3二、资金筹措计划26第六章 项目效益预测.26一、项目收入测算26二、投资成本测算 26三、税金估算26四、利润估算26五、项目财务指标26六、不确定性分析26七、项目经济效益分析 .26第七章 还贷能力及风险分析31一、项目还款能力分析 .31二、风险评估32第八章 结论.33一、公司具备借款能力 .33二、项目具备良好的市场前景.33三、项目各项手续完善33四、项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位.33五、项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力33第九章 附表及附件.34惠阳“天著春秋”项目可行性研究报
3、告4第一章、项目基本情况一、项目属性项目名称：天著春秋项目位于惠阳区新桥片区。项目地块大至如下：东侧：亚公顶森林公园南侧：亚公顶森林公园西侧：大埔村北侧： 厦深高铁线，惠州南站 项目情况介绍项目占地面积 16853，总建筑面积 52422，其中地上建筑面积 40447，建筑层数 22 层的高层商住楼。项目平面布置正面朝北向，背面布置在南面。 项目周边配套中小学：华南师大学府中学、惠阳一中学校、惠阳第六小学、西区小学、惠阳实验小学、崇雅学校、实验中学等幼稚园：新蕾幼儿园、文华中英文幼儿园等综合商场：大润发商场、新天虹、佳佳乐购、沃尔玛商场等医院：惠阳人民医院、三合医院、玛莱医院、惠阳区妇幼保健院
4、、长安医院等邮局：中国邮政银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、广发银行、平安银行、储蓄银行、惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告5交通银行、广州银行、浦发银行、兴业银行、中信银行、招商银行等项目经济技术指标规划用地面积：16853建筑基底面积：4136总建筑面积：52422 计容面积：40447住宅建筑面积36402其中 商铺面积：4045地下室面积：10800架空层面积：1175地下室：305停车位：405地上停车位：100住宅户数：338容积率：2.93建筑密度：30%绿化率：30%二、项目背景项目建设用地由惠州立越实业有限公司于 2013 年 12 月 5 日以出让方式取得。 该
5、项目用地通过合法手续独资购得，惠州立越实业有限公司独家享有本项目的开发权、收益权。惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告6三、项目建设的合法性根据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。本项目各项报批手续均以惠州立越实业有限公司的名义办理，惠州立越实业有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，先后取得国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
6、。第二章 开发企业简介一、企业基本情况公司名称：惠州立越实业有限公司机构地址：惠州市惠阳区人民路法人代表：张汉军注册资本：人民币 2000 万元注 册 号：914413030684604923公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发；物业管理；装饰；装潢工程；园林绿化工程；销售；五金建材。成立日期：2013 年 5 月 8 日营业期限：长期惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告7二、公司开发经营情况惠州立越实业有限公司作为一家从事房地产投资开发的民营企业，从一开始，就坚持走“稳扎稳打”的战略路线,着眼于市场，一切从市场出发。惠州立越实业有限公司根据无限利好支撑的巨大商机，经过详细的市场调研与数据
7、分析，认为项目所在区域高中层的住房需求强劲，在现有基础房价上涨空间还有很大的空间，本项目全力打造高品质、高性价比的产品，项目取得骄人的成绩。所以本项目一定能取得市场的认可，取得不错的销售收益。第三章 项目市场前景分析一、项目投资环境及市场研究1、惠阳区概况行政区划：2003 年 3 月 6 日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，现辖淡水、秋长、三和 3 个街道和新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭 6 个镇，辖区面积 915.6 平方公里，常住人口 58.8 万人，区人民政府驻淡水镇金惠大道，由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市，随着沿海的城市飞速发展的节奏，
8、潮流迅猛发展。区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳 58 公里，至广州 190 公里，到香港47 海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城，是“深莞惠 1 小时经济圈”的枢纽中心，正在以前所未有的速度向前发展。交通：，惠阳已经形成发达的立体交通网络，坐拥惠州机场和厦深高铁惠州南站，潮惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告8莞、深汕、惠大等 8 条高速公路和厦深等 2 条铁路穿境而过，实现镇镇通高速公路。京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里
9、交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。根据惠州市住建局发布深圳市城市轨道交通 14 号线(惠州段)建设规划方案环境影响评价第一次信息公告透露，深圳市城市轨道交通 14 号线(惠州段)线路起点位于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路铺设至深惠边界，线路全长 9 .1 公里。2、总体规划城市规划及定位改革开放以来，惠阳紧紧抓住发展机遇，有力推进了经济持续快速发展，各项主要经济指标逐年提升。2015 年，全区实现生产总值 380.43 亿元，增长 13.5%；公共财政预算收入 40.47 亿元，增长 14.8%；三次产业结构比重为 3.4:52.5:44.1
10、。现落户有伯恩光学、联想、中建钢构、安博、保利、恒大、碧桂园、雅居乐、星河、沃尔玛、家乐福、天虹等知名企业，形成了电子信息、光学玻璃、精细化工、新能源新材料等产业集群，打造了商贸物流、酒店餐饮、休闲旅游、娱乐购物、金融服务全面发展的现代服务业活力区。近年来，惠阳以创建全国文明城市为契机，打造了宜居宜业宜游的发展环境。境内交通四通八达，依托自然生态、田园景观、民俗文化等资源，打造了秋长叶挺将军纪念园、沙田世外梅园等一批生态休闲观光基地。拥有全国文明城市、全国义务教育发展基本均衡区、全国科普示范区、全国科技进步先进区、全国法制宣传教育先进区、全国绿化先进集体等荣誉称号。目前，惠阳牢牢抓住珠江三角洲
11、规划纲要实施、 “深莞惠”一体化和环大亚湾新区建设带来的发展机遇，全面推进经济建设、社会建设、文化建设、城市建设、生态建设，努力建设一个经济繁荣、社会文明的惠阳，安居乐业、平安和谐的惠阳，蓝惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告9天白云、青山绿水的惠阳，助力惠州以更好质量更高水平进入珠三角第二梯队。一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。从产业发展趋势上看，随着工业化、城市化水平迅速的提高，近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区 8.8 平方公里中心区原
12、则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。 惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳、东莞的产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。3、项目位置规划新桥片区将成惠阳“城市客厅”根据惠州市城市总体规划（20062020 年），厦深铁路惠州南站作为该线最大的客运站场，项目所在惠州南站规划 CBD 商业区内，有很多商业商贸、总部经济、星级酒店、金融会展、信息研发等产
13、业进驻，是惠阳综合性现代服务业集中片区。是该站场作为一个区域性交通枢纽。同时，惠阳目前利用交通、区位、资源优势和消费基础，加快清泉城市广场、英之皇商业文化中心、大润发购物中心等大型商贸流通项目建设，大力提升商贸批发、文化教育、医疗保健等生活服务业发展水平。大力发展红色旅游、休闲度假产业、大酒店、教育基地。惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告10本片区发展目标为：依托毗邻深圳、大亚湾经济技术开发区的区位优势，充分发挥国家东南沿海高铁枢纽站的带动影响因素，本片区已发展成为集中商业/商务中心、城市住区、体育/文化中心和轨道交通枢纽为一体的惠州南部门户中心，以及服务于惠阳区、大亚湾经济技术开发区和深圳东
14、部的惠阳新中心区。项目所处片区是惠阳区新中心区，本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：（1）充分利用本片区中部体育文化公园和古屋河湿地沿线地区的自然环境特征，组织步行休闲活动带，突出公共活动空间形象和品质；（2）加强对本片区古屋河滨水景观、亚公顶城市森林公园景观的保护，体现本地区在环境景观的本土性、整体性与连续性的特色。4、项目位置交通及配套建立立体公共交通网络，实现惠州市“一城两区” （即惠城区、惠阳区、大亚湾区）公交线路与惠州南站的无缝衔接，根据惠州“一城两区”公交线路与厦深铁路惠州南站对接方案，将有惠南公司 “市汽车客运总站至惠阳汽车客运总站” 客运班线改造为公交车，开通大站快线公
15、交线路通往惠州南站。惠阳区新增几条公交线路、优化调整公交线路与惠州南站对接；为公交线路与惠州南站对接。厦深铁路铁路通车之后，列车 34 对，其中 G 字头列车 3 对、D 字头列车 31 对。G 字头的列车是广铁集团管内运行的高铁车次，全长 502 公里，沿线设 20 个车站，其中客运站 18 个，从北往南依次为：厦门北、角美、漳州、漳浦、云霄、诏安、饶平、潮汕、潮阳、普宁、葵潭、陆丰、汕尾、鲘门、惠东、惠州南、深圳坪山、深圳北。地铁 14 号线惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告11根据惠州市住建局发布深圳市城市轨道交通 14 号线(惠州段)建设规划方案环境影响评价第一次信息公告透露，深圳市城
16、市轨道交通 14 号线(惠州段)线路起点位于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路铺设至深惠边界，线路全长 9 .1 公里。深圳 14 号线预计最快将于 2017 年全面动工，2022 年完工，14 号线 (惠州段)线路起于惠州南站，与深圳市城市轨道交通 14 号线衔接，并与其同步建设及运营，连接深圳市福田-罗湖中心区。 本项目配套中小学：惠阳第六小学、惠阳实验小学、崇雅学校、实验中学幼稚园：新蕾幼儿园、文华中英文幼儿园综合商场： 人人乐商场、沃尔玛商场、美宜佳医院：惠阳人民医院、惠阳区妇幼保健院、长安医院邮局：中国邮政银行：建设银行、工商银行、农业银行5、项目规模项目占地面积 16853，总建筑面积 52422，其中地上建筑面积 40447，建筑层数 22 层的高层商住楼。6、惠阳房地产市场概述（1）市场回顾目前，惠阳区的最高品质楼盘开发主要集中在惠阳区新桥片区，
