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1、房屋征收法律法规解读何谓房屋征收房屋征收是是指政府依法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，房屋征收是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。为何进行房屋征收征收国有土地上房屋是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，国有土地上房屋征收与补偿条例对“公共利益”作出如下界定： 国防和外交的需要由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和
2、资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要法律、行政法规规定的其他公共利益的需要由谁组织实施征收房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。 （一）批准主体依据国有土地上房屋征收与补偿条例第 8 条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，在我县范围内，县人民政府为了公共利益需要有权征收国有土地上房屋。其它单位和个人无权做出房屋征收决定。
3、（二）实施主体房屋征收实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，国有土地上房屋征收与补偿条例第 4 条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”依据条例的规定，在我县范围内，县房屋征收局是房屋征收的法律授权部门，依法代表县人民政府具体实施房屋征收工作，县人民政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。如何开展房屋征收调查登记房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积
4、等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。暂停通知房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过 1 年。无证认定市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面
5、形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。拟定方案房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定房屋征收补偿方案并报同级政府审查。方案论证同级政府收到房屋征收补偿方案后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对房屋征收补偿方案进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。公开方案 同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对房屋征收补偿方案的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于 30 日。修订方同级政府将公开征求的
6、意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有 51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应案当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。稳定评估市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。筹措补偿 政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。公告决定市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范
7、围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋补偿（一）补偿形式房屋征收与补偿条例规定了被征收人可以根据自己的意愿对房屋征收的补偿形式做出选择，即可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。（二）补偿项目房屋征收与补偿条例第 17 条规定补偿项目包括如下几项：房屋价值补偿搬迁、临时安置的补偿停产停业损失补偿补助和奖励依据条例规定授权市、县级人民政府制定房屋征收补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。补助不是本条例规定的补偿，而是对被征收人因房屋被征收造成的困难或不便的金钱补助，体现政府救济原则。奖励是被征收房屋人积极态度、行为的
8、奖赏，体现政府对公益事业的投入。（三）补偿标准条例规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，被征房屋的价值底线标准是不低于类似房地产市场价格。这里把握两点：一是“不低于”标准，不低于不是等于，应是高于。在确定房屋价值时应在该类房屋市场价格之上确定，高于多少应根据实际情况综合确定。二是“类似”，类似不是相同，也不是近似。这里的“类”指的是房屋类别，是砖混结构还是土坯房。按照被征收房屋类别分别确定价值，体现了公平原则。产权调换的补偿标准仍采取房屋价值标准，并实行等价值交换的原则。属于旧城区改建项目工程征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进
9、行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋，满足被征收住址选择要求。（四）违法建筑国有土地上房屋征收与补偿条例第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”从而终结了一直以来补与不补的争议。房屋估价条例第 19 条明确规定，由被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，被征收房屋人可以向房地产价格评估机构申请复核
10、评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收与补偿条例改变了城市房屋拆迁估价指导意见规定的拆迁估价估机构确定，应当采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。从而更好地保障被征收人的权益。房屋征收常见民事法律纠纷及救济渠道（一）一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷构成“不履行协议”的主体可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行协议是一种主张即可构成诉讼，一方当事人凭补偿协议即可立案。以不履行义务主张立案的，不能主张协议无效、违法、标准争议等行政性纠纷，如果认为协议存在行政违法性应通过行政途径要求解决。（二）中断供水、供热、供气、供电侵权纠纷被征收人使
11、用的水、热、气、电、通讯、网络等均是合同双方行为，如果第三方未经合同双方同意给予中断服务，是一种侵犯合同双方的合法权益行为，任何一方均有权提出民事侵权诉讼。如果提供服务方怠于履行合同不主动恢复供应关系、拒绝对加害人提出司法保护也应承担扩大损失的民事赔偿责任。如果供应方未经使用人同意，与征收方联手、听从、恶意串通等中断服务应承担赔偿和违约的民事责任。（三）截留征收补偿费侵权纠纷负有支付、代收代付补偿款的单位应及时按照约定将补偿款给付被征收人，再给付过程中采取巧立名目、变相收费等手段截留补偿费用的属于民事侵权行为，可以请求法院责令追回返还给被征收人，造成损失的应承担民事赔偿责任。（四）虚假或者有重
12、大差错的评估报告侵权纠纷房地产价格评估机构或者房地产估价师出具评估报告经房地产价格评估专家委员会鉴定，鉴定为：虚假或者有重大差错之一的被征收房屋人可以向法院提起民事诉讼，要求评估机构或评估师承担赔偿责任。房屋征收中的听证事项（一）房屋征收法定听证事项法定听证是政府的必须履行职责，条例第 11 条规定了法定听证事项，即旧城区改建征收房屋项目，在多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府必须组织由被征收人和公众代表两方面人士参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（二）房屋征收可以举报的违法事项国有土地上房屋征收与补偿条例第 7 条规定任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，
13、有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理，并将处理结果向举报人通报。未按照房屋征收决定确定的房屋征收范围实施征收的；申请强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房的；采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的；未作出补偿决定申请法院强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序申请强制搬迁的；未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。房屋征收范围公告后，未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的。未向房地产价格评估机构提供被征收房屋情况调查结果的；未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。条例对公民举报权的规定是一种进步，是原来城市房屋拆迁管理条例没有的，将房屋征收活动置于人民的监督中，不仅有利于征收程序的公开、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法权益。
