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1、土地增值税若干政策问题研究,区志刚 法律硕士、律师、注册税务师、会计师,一、关于房地产项目分期分批开发清算问题,对符合以下情形之一的，可确认为房地产项目分期分批开发： （一）经规划主管部门批准分期立项开发的； （二）同一项目内分期销售并能分别按期核算成本费用的； （三）同一项目内分期取得初始产权登记的（即通俗称“大确权”）。 对房地产项目分期分批开发的，应按分期项目作为清算单位，归集收入和成本费用，计算土地增值税。,对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，且开发时间较早，分期清算确有困难的，清算时税务机关可将符合清算条件的各分期项目合并作为一
2、个清算单位。,总局文件： 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号） 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。,各地文件：1、广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函170号） 七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题 对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目： （一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的； （二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产
3、权登记证明的。 八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题 对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。,2、江苏省地方税务局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（苏地税发200972号） 第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税3、北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知（京地税地20073
4、25号） 对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。,4、湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发2008211号）以规划部门发放的建设工程规划许可证审批的房地产开发项目为单位进行清算。5、海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知（琼地税发2004122号）房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。,二、关于以房产补偿被拆迁户土地增值税的计算问题,房地产开发企业根据当地政府
5、的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，用建造的本项目房地产补偿被拆迁户的，视同销售处理，按国税函2010220号第六点规定执行。其收入按国税发2006187号第三条第（一）款规定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,操作问题： （一）房地产企业如何开具商品房销售发票给回迁户？ （二）回迁户出售拆迁安置住房时，原值如何确认？,总局文件： 1、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建
6、造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补
7、、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,2、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号） 外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复如下： 对外商投资企业从事城市住宅小区建设性，应当按照中华人民共和国营业税暂行
8、条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公式设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。,各地文件： 1、广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函号） 一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题 对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被
9、拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。 二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题 为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。,2、广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函2010170号） 五、拆迁安置土地增值税计算问题 （一）
10、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按187号文第三条第（一）款“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,（二）开发企业采取异
11、地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第（一）款规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。 原关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）第一条“关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题：房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据187号文第三条第一
12、项的规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除”规定停止执行。,其他相关文件： 1、国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号） 二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴
13、纳的税金及有关合理费用。 （一）房屋原值具体为： 1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。 2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。 3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。,4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住
14、房。 经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。,5.城镇拆迁安置住房：根据城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）和建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234号）等有关规定，其原值分别为： （1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费； （2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费； （3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额； （4）
15、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。,2、城市房屋拆迁管理条例 第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。,3、建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234号） 第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是
16、指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。,三、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题,（一）按国税发2006187号第四条第（一）项规定，房地产开发项目计算增值额的各项扣除项目不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不允许扣除。,总局文件： 国税发2006187号第四条第（一）项 四、土地增值税的扣除项目 （一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,
