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1、丹徒浅水湾项目 物业发展可行性报告,目录 Contents,2,经济成本可行,潜在客户存在,城市硬件支持,1,3,2,1,3,2,充分了解、研究镇江城市、经济构成、发展方向以及人口影响力 通过房地产市场调研、研究，确定地块开发在宏观硬件上的可能性,通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间发掘项目潜在客户群体，实现市场销售可能性，确定项目开发的产品规划、各物业类型,确定大致开发周期通过经济测算从成本上确认开发可能性,地块开发可能性支持要素,01,丹徒概况,3,联结三大都市圈的枢纽,城市地位,镇江长江三角洲边缘城市，镇江自身产业力不强 长三角第三梯队城市，苏南经济最弱区级市 三大经济
2、圈地理接合处，将推动镇江经济发展与人居升级,新城市扩张新城区大范围建设，城市升级 老城区大量改造城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心城市变化： 3个中心：商业中心+行政中心+居住中心 5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区,城市扩张,从“老城”进入“新城”时代,城市规划,各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度 丹徒新区（谷阳新城）在各新城中属于卫星城居住中心规划，是启动较早的板块 区块功能定位上看，谷阳新城居住性质最强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定,中心城规划（2000-2020）,新城对比分析,三大新城对比：三大新城，政府财力有限、分
3、散，新城建设周期缓慢 南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽起步最晚，但未来潜力较大。 丁卯新城产业优势最强，但同样配套滞后，住宅产业发展空间相对较小 谷阳新城与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依 靠价格和环境带动，成长周期相对较长,房地产格局以高端别墅物业和低端公寓（价格）为主,中部片区进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中心 西部片区充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境，发展成高档次居住区 东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区,丹徒板块,板块四大优势,丹徒新区由于开发度较低，具备良好的生态环境条件，为住宅产业的
4、发展提供了很好的支撑,丹徒新区已经形成了初步的现代化城市雏形，在与其他几大板块竞争中具备一定的领先优势,丹徒新区将是镇江的南大门，其交通枢纽的优势将逐步体现，随着高新产业区的建设，区域经济的发展潜力巨大,生态化,现代化,潜力大,丹徒新区目前处于镇江的价格低洼，并且产品线丰富，档次相对较高,性价比,由于距离和交通问题，丹徒新区楼盘在镇江传统消费者心目中认知度较低,丹徒新区的配套是从一片空白开始，绝大多数楼盘靠政府投入来解决这一问题，风险较大,板块之间的竞争大，尤其是江滨、丁卯、南徐的冲击，此外板块内项目云集，但由于市场面狭窄，竞争激烈,认知度低,配套不足,竞争激烈,板块三大威胁,板块发展预判,、
5、周期：10年 从规划的角度，丹徒新城的完全建成还需要10年时间（到2020年） 但从镇江经济发展水平和三大新城同时建设现状来看，财力有限和政府导向的倾斜主要集中在南徐和滨江板块，丹徒依靠自身积累建设周期客观上被拉长，入口导入慢。新城入住率极低。,、近期节点：2009-2010年 板块已建成住宅面积近200万平米，已逐步交付使用，但由于配套和交通问题，严重影响了入住率和市场预期。 经过一轮调控之后，丹徒板块重新走上地产爆发局面。 随着各楼盘的交付，板块迎来配套的第一次植入，学校、医院、农贸市场等配套已经开始建设或交付使用，综合功能基本兑现关键是市场和客群的双向博弈中，政府和开发商能否齐心协力导入
6、配套。,长期优势明显，短期劣势严重,现状,商业集中在大市口 工业集中在东西两恻 边缘城市，产业依赖南京 城市水陆交通便利,基础产业向东西两翼伸展， 高新产业向南拓展的“T”形产业布局模式（丁卯+丹徒）,房产市场相对缺产业引擎 丹徒板块产业发展滞后,总人口296万，市区65万 年人均GDP约4000美金 居住集中在山、江之间 历史文化名城，景区多,市区人口扩大到100万人，人均GDP达到5000美元 三大新城并列,跳出原城市，形成副中心,市场容量短期难以放大， 房价举步不前 丹徒板块住宅等待革新,山水城林现代化人居城市 丹徒新城和南徐新城为新居住中心,宏观调控打压，高低分离 需求结构滞后,全新的
7、阶段性的房地产发展机遇,城市人口扩散,居住产业升级,工业人口聚集,即将,未来 2011-2020,城市结论,02,政策研判,12,国务院：个人住房转让营业税优惠政策终止（2009.12.15） 国务院推出扼制房价过快新政策“国四条”（2009.12.21） 二手房营业税征收细则:不足5年普通住房差额征收（2009.12.24） 江苏出台五条举措 遏制房价过快上涨的势头（2009.12.25） 江苏楼市基调不变：明年购普通住房仍按1%缴契税（2009.12.25） 2010年镇江购房补贴政策继续执行（2010.1.6） 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）（2010.1.11） 二套
8、房贷款首付比例不得低于40%（2010.1.11） 房企须一次性公开全部房源明码标价（2010.1.11） 防止境外“热钱”冲击中国房地产市场（2010.1.11） 我市住房公积金贷款政策微调 二次申贷提高首付比例（2010.2.24） 关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（2010.3.26） 二套房贷款首付不低于50% 利率不低于基准利率的1.1倍（2010.4.15） 国务院加码遏制高房价：三套房可停贷（2010.4.17） 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知新“国十条” （2010.04.19） 镇江市房地产市场调控意见正式出台（2010.05.18） 二套房房贷认定标准尘
9、埃落地 “认房”也“认贷”（2010.06.05） 不经备案商品房不得预售 （2010-08-24） 省24条 （2010.10.13） 住房契税新政 （2010-11-16）,政策汇总,地方政策基本顺从中央调整主基调,楼市变化,镇江市商品房住宅(含润州、京口、丹徒、丁卯、句容、丹阳、扬中、大港)销售情况分析,受政策影响力，成交量明显下降,2010年的镇江房地产市场，全市整体成交量、成交总套数以及成交总金额较上年有明显有下降趋势。很明显受到国家重重调控影响，传统的“金九银十”等销售定律也已不再显灵，成交量出现萎缩。,各区表现,润州、京口、丹徒、丁卯四区也分别较去年的成交面积有所下降，但呈现全年
10、平稳收窄的局势，并未出现急跌。值得一提的是在严厉调控作用下，今年下半年较上半年，润州、京口两区的成交面积却有所上涨，特别是润州区，涨幅达54.89%。这无疑与市中心迁往南徐新城有着一定的关系，随着市政府南移、新火车站的落成以及高铁的开通，南徐新城正逐渐崛起,楼市下跌平稳，下半年南徐板块表现抢眼,09-10年市内四区成交量比较,10年上下半年市内四区成交量比较,未来预测,镇江隶属于三线城市，从全年房地产市场成交量和价格走势来看，符合国家调控要求，大体上仍保持着健康良性的发展趋势，置业需求比前几年更为理性，短期炒作的投机行为有所减少，市场相对更加平稳和成熟，因此在未来的2011年，镇江的房价将在正
11、常的市场需求以及调控下，保持比较低的增长速度,随着市政府南移、新火车站的落成以及高铁的开通，南徐新城正逐渐崛起，成为城市新标杆 。 同时，在目前高通胀、高房价的背景下，以两端物业发展模式的丹徒新城或将迎来更多机会。,整体市场,板块发展,镇江进入两城争宠时代（南徐和丹徒）,03,区域市场,17,别墅市场格局,商业 中心,滨江板块,南徐板块,丁卯板块,丹徒板块,丹徒别墅片区是镇江别墅 项目数量最多、竞争最为激 烈的别墅区,目前整个镇江别墅市场可分四大板块： 滨江板块 丁卯板块 南徐板块 丹徒板块,本案,别墅板块特征,滨江板块：别墅市场相对成熟。但由于产品单一，缺少自然景观且土地资源有限，故未来别墅
12、开发量不会太大。南徐板块：别墅市场起步较晚，产品单一，缺少自然景观。但区域广阔，随着南徐新城次中心的不断成熟，别墅市场未来发展前景不容小觑。丁卯板块：别墅市场较为冷清，产品单一。受丁卯大环境大气候的影响，加上政府对该区域未来的规划，未来别墅市场发展有限。丹徒板块：别墅市场较为成熟，产品类别齐全。具有打造高端别墅的自然资源条件，交通便捷。已形成独立的别墅区域市场，是未来镇江别墅群聚区。,各板块别墅特征总结,通过对镇江别墅板块分析，丹徒板块在镇江别墅市场上地位无论太市场供应还是市场接受度都处于最强势的板块，我们的竞争主要限制在丹徒区域市场,丹徒板块近年来土地成交情况：,06-08年，受到大环境及政
13、策影响，土地市场成交量呈逐年减少的趋势，但土地成交均价总体呈上升趋势。08年-至今，土地成交量逐渐提升，成交价格继续走高。随着近几年区域得到开发，该板块土地逐渐受到热捧。,土地市场,2010年丹徒板块共成交11幅商品房用地，10年该板块土地成交均价127.5万元/亩，价格逐年水涨船高，区域市场受到追捧。 其中1.0足有容积率的土地成本在100-142万不等。,丹徒板块近期成交土地,土地市场,丹徒竞争个案,本项目,区域开发度高度集中，别墅项目为市场主流,混合型社区,纯别墅住宅,普通公寓,丹徒板块别墅市场表现,接上表,目前板块区域内在售别墅楼盘（含混合型）共有12个。 市场产品以独栋、联排、双拼为
14、主。 供应方面：目前市场上以独栋、联排居多。 成交方面：各物业产品成交情况良好，独栋、联排销售率超70%。 未来产品供应以联排、双拼产品为主。,27,板块别墅产品分类,高端别墅市场占比较大，且销售情况较好，产品接受度高，已形成一定气候。 户型/主力面积：300-500 单价12000-15000元 总价：450-600万,联排别墅市场销售同样接受度较高。户型/主力面积：220-260 单价7000-8000元 总价：180-210万,双拼类经济型别墅： 户型/主力面积：250-280 单价8000-9000元 总价：200-250万,叠加类经济型别墅： 目前销售情况相对滞后 户型/主力面积：1
15、80-250 单价5000-6000元 总价：108-150万,29,丹徒别墅客群,主要是镇江地区（京口区、润州区、镇江新区）工作和生活的客户，这些人对本区域有比较深刻的认同，将长期依附于此。市内做生意的国营或私营企业主、合伙人在市内尤其是丹徒区内工作的高级官员、单位中高层管理人员、高级技术人员、专家级医务人员部分外地来访客群,客群特征,丹徒板块公寓市场表现,接上表,区域内公寓市场去化情况良好，混合型楼盘中的公寓产品同比纯公寓楼盘中的产品热销。区域内公寓主力面积段：二房 80-100，三房100-130，四房150-180。大多以二房、三房为主。目前区域内公寓单价为4500-4700元/左右。
16、总价范围：二房40-50万，三房50-65万，四房75-90万。区域个案项目自身配套少，鉴于目前丹徒片区商业配套匮乏的前提下，项目开发一定量的商业配套将有利于提升项目品质。,1、镇江老城区客户（1）老城区拆迁户人群描绘： 被迫型刚性需求；消费心理分析：对总价及小区的生活配套、交通配套等比较关注；（2）养老人群人群描绘：年纪50岁以上已退休人士消费心理分析：对居住环境有一定要求（安静、环境优美）出行以公共交通为主，出行工具较方便时，区域抗性较小；属价格敏感型客户；注重项目配套；,公寓客群,3）年轻白领阶层人群描绘：25-35岁之间，为了解决婚房及追求更大居住面积，提高生活品质，特别是想买房,家庭月收入集中在3000元4000元左右的两口之家消费心理分析：属价格敏感型客户，追求项目的高性价比区域抗性较低；注重项目配套（交通方便、配套齐全）；（4）投资客消费心理分析： 镇江房地产市场价值洼地，期待随着人口导入，市政配套的提升，将来获得较高投资收益,
