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1、成都地区空中豪宅项目市场研究专题报告,目 录,空中豪宅的定义,什么是豪宅? 从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物
2、业必然具有唯一性。,何为空中豪宅？,城市电梯豪宅的出现，是人们在追求安居乐居豪居过程的产物，是对更好生活的一种追求的体现。城市电梯豪宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购买能力,但又追求拥有繁华生活条件、高端商务活动以及体现尊崇身份的城市住宅，因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通电梯相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。,空中豪宅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。这种空中豪宅发源于美国，以“第一居所
3、”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。 中国空中豪宅于2000年前后出现于北京，第一个将这种产品引入北京的是清芷园。2000年3月，广州新理想华庭中的一套空中豪宅面积达到1146平方米，被评为“大世界吉尼斯之最”。而其后，中国第一商城建成了1600平方米的空中豪宅，上下共4层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是1.5亿元人民币。 空中豪宅与普通别墅有所区别。 第一，别墅一般都是建在人口密度较小的城郊边缘地带，买家一般都须自行驾车，否则交通是一个不容忽视的大问题
4、。而空中豪宅一般则出现在市区的高层住宅项目，是具有别墅特点的复式类户型，其在居住密度、绿化率等居住环境方面，都是无法与别墅相提并论的，但其优势在于：交通便利、能免去舟车劳顿之苦；,其次，从户型来看，别墅的户型普遍偏大，一般在300平方米以上，而空中豪宅的户型比较适中，实际上只是将复式单元建在高层住宅的顶层，所以其面积一般是普通单元面积的双倍（上下两层）； 第三，空中豪宅不像普通别墅一样，有花园和地下室，景观自然与普通别墅无法比拟，但由于它一般建在高层电梯物业中，一种高高在上、饱览城市风景的感觉吸引了很大一部分买家。 从产品供应上看，空中豪宅与别墅是两个极端，但在需求上它们都拥有各自的购买群。空
5、中豪宅虽然没有真正别墅的低密度、花园洋房的优点，但其地理位置的优越性加上景观开阔、高远等，与一般别墅比也不逊色。在购买空中豪宅时，最好购买现房，因为只有实地观察才能体味到空中豪宅的景观和视野。 空中豪宅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。还有层高优势：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中豪宅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。,【历史回顾】北京在2000年前后就有了空中豪宅，第一个将这种产品引入北京的是清芷园。但在当时，
6、不少开发商开发空中豪宅，往往是项庄舞剑，意在沛公。2000年3月，广州新理想华庭中的一套空中豪宅面积达到1146平方米，被评为“大世界吉尼斯之最”。21800元平方米的天价和“骑摩托车自行车者不得进入”的牌子，为炒作提供了新的定义；而其后，中国第一商城建成了1600平方米的空中豪宅，上下共4层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是15亿元人民币。2001年和2002年，北京空中豪宅市场归于静默，到2003年以远洋天地群星系列为代表的空中豪宅产品再度引起关注。,成都市空中豪宅的发展现状,2006年9月，招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”以13000元平方米价格热销，使成都房地产开始
7、进入了一个全新的发展阶段，“城市空中豪宅”开始呈现。优越的地理位置、传统城南富人区、外籍人士聚集区、空中豪宅稀缺等优势使项目具备了良好的投资价值，吸引了大量的高端消费者购买。2007年，成都“空中豪宅”开始步入了较快的发展。飞大集团“壹号公馆”以豪华配套、星级大堂、4000元精装修、金牌管家服务等以“豪宅”身份占据骡马市商业圈；锦都4期推出136178电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅；九龙仓也于07年9月依托市中心东大街地段优势推出106155空中豪宅并迅速完成销售。从区域上看，此阶段的空中豪宅项目主要集中在城市繁华商业中心，占据城市核
8、心区域。2008年，成都“空中豪宅”进入了迅速发展阶段。先后有龙湖、新鸿基、中海、华敏、新世界等实力企业聚焦的多个豪宅项目亮相。此阶段的空中豪宅主要集中在城南南延线天府大道两侧。一方面是城南历来的“富人区”效应，城南新城发展使区域配套日益完善，同时为区域增加了大量的高端收入群体；另一方面，随着07年房产市场走旺，城南地价增高，如九龙仓城南地块为640万元/亩；中海地块为705万/亩；合景泰富在城南地块成交价更达到了1195万元/亩和1265万元/亩。高额的地价成本使得开发商不得不将高地价、高成本转向高端空中豪宅，以期通过细分市场来获得突破。,1、现有空中豪宅主要集中在城南区域,作为成都市传统的
9、“富人区”和城南国际新城的大力发展，城南高新区已成为空中豪宅最为集中的区域。从现有的空中豪宅分布区域上看，50%的空中豪宅项目集中在城南高新区内；华阳项目占了25%，主要集中在天府大道两侧；而市中心也有2个豪宅项目，占了17%。 城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区”的城市地位。随着地价升高和市场细分需求，区域内空中豪宅房产项目开发得到释放，并有了有利的市场基础。,2、现有空中豪宅以“纯大面积”住宅规划为主,现有的空中豪宅项目类型主要以“纯大面积”住宅规划为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，有7个项目均为“纯大宅”规划，占68
10、%。如龙湖世纪景峰、华敏世家等，悦城虽然规划有90平方米中小户型，但一期全部为137平方米以上大户型。 同时，有42%（5个）的项目则采取“混合型”规划，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型，其他区域则以中小户型规划为主，如城南1号和南湖国际社区等项目。,3、现有空中豪宅梯户配置以“3梯2户”和“2梯3户”高配置为主要形式,在项目梯户配置上，空中豪宅项目为提高居住档次，保障住户的居住私密性，体现居者尊崇身份，均采取有高端的梯户配置，而且项目档次越高，电梯配置越多。 在现有空中豪宅项目中，品质最高端的项目采用了“2梯2户”或“3梯2户”的高端配置，分别为主人和保姆设置了不同
11、的电梯通道，有效避免了保姆与主人日常生活动线的相互干扰，提高主人居住品质。如紫檀、世纪景峰均采用了此种配置。同时稍低档次的电梯配置也为“2梯3户”，尽量减少同层居住户数，保障居住空间的开阔性和良好的居住品质。,4、现有空中豪宅梯项目均以“清水房”为交房标准，仅有紫檀项目推出了“精装房”标准。,现有的空中豪宅项目中，大部分均以“清水房”标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀项目推出“85万样板级豪装房”促销。紫檀项目装修宣传为3000元，全部采用顶级进口品牌，如蒂森克虏伯电梯、德国威能家庭供暖、英国皇室御用新风系统、东芝SMMS超级智慧变频中央空调、美国Everpure直饮水系统、以色
12、列MUL-T-LOCK入户门、VOLVOPENTA发电机系统、LOW-E彩色铝合金门窗、捷顺一卡通智能管理系统、德国TCS彩色可视对讲系统、博世Multi-Tenant社区防盗系统等,5、现有空中豪宅的户型面积主要集中在“141200”之间。,从目前空中豪宅项目户型面积分布来看， 空中豪宅户型主要集中在“141200 ”之 间，累计占了近6成左右的比重，其中“141 160 ”和“161180 ”之间的户型 各占24的比重。同时，面积在“250 ” 以上的超大户型仅占了17%的比例，主要集中 在紫檀和龙湖世纪景峰项目，其户型面积全部 为280平方米以上的户型配置。,6、现有空中豪宅梯户型结构以
13、“平层结构”为主。同时户型设计更讲究功能分区及功能扩展。,现有的空中豪宅项目中，户型结构以“平层结构”为主，占了81%的绝对比重；跃层式结构的户型配比仅占了4%的小比例，主要分布在建筑的顶层或底层。同时，四海逸家项目采用了“局部复式”结构，使用空间得到扩展。 虽然户型以“平层结构”为主，但在产品上更加讲究内部功能分区的合理性，大部分户型设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，有效避免了工人活动对主人生活的干扰。,7、现有空中豪宅的销售价格主要集中在“500012000元”之间，项目整体销售率偏低。,从目前空中豪宅的销售价格分布来看，空中豪宅的销售价格集中在“500
14、012000元/”之间（清水房）。其中城区项目销售均价在9300元/左右（依云府项目拿地时间早，土地成本低）。高新区内空中豪宅整体销售均价9150元/左右，其中紫檀项目销售均价最高，达12000元/；龙湖世纪景峰目前延期未开盘，仍为开发商公布价格。华阳区域的空中豪宅整体销售均价约在5700元/左右。 从项目销售进度上看，空中豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取联合代理手段使项目销售近90%以外，其他豪宅项目的销售进度均在30%以内，整体销售情况不理想。这说明目前内地的空中豪宅的市场认可度还需要进一步培育。,8、“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有空中豪宅最
15、主要的共同特征。,从目前空中豪宅配套设施来看，“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有空中豪宅最主要的共同配套。所有项目均在项目的会所、入户大堂等公共部分投入了大量资金进行豪华设计，其中时代晶科、依云府等豪宅项目规划了三个豪华会所；而紫檀项目则在每单元规划设计了双入户大堂，并规划了独立的休闲厅。对于空中豪宅项目而言，会所及入户大堂的档次成为了项目档次的代言。在项目的景观环境打造上，由于大部分项目外部自然景观资源缺失，因此各项目充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最佳的小区园林景观环境。现有的空中豪宅中，除依云府、世纪景峰、河畔新世界及南湖
16、国际等项目有良好的外部自然景观外，其他项目的外部景观环境则更多地依赖于市政配套景观。,1、城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区”的城市地位。现有空中豪宅主要集中在城南区域。2、现有的空中豪宅项目类型主要以“纯大面积”住宅规划为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，部分项目则采取“混合型”规划，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型。3、在项目梯户配置上，空中豪宅项目为提高居住档次，保障住户的居住私密性，体现居者尊崇身份，均采取高端梯户配置，项目档次越高，电梯配置越多。以“3梯2户”和“2梯3户”高配置为主要形式
17、。4、现有的空中豪宅项目中，大部分均以“清水房”标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀项目推出“85万样板级豪装房”促销。5、现有空中豪宅的户型面积主要集中在“141200”之间。超大户型主要集中在紫檀和龙湖世纪景峰项目，其户型面积全部为280平方米以上的户型配置。6、现有空中豪宅梯户型结构以“平层结构”为主。跃层式结构的户型主要分布在建筑的顶层或底层。同时户型设计更讲究功能分区合理性及功能扩展，设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，有效避免了工人活动对主人生活的干扰。7、空中豪宅的销售价格集中在“500012000元/”之间。其中城区销售均价在9300元/左右；高区内整体销售均价9150元/左右；华阳区域整体销售均价约在5700元/左右。8、空中豪宅销售放缓。现有空中豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取联合代理手段使项目销售好以外，其他豪宅项目的整体销售情况不理想。这说明目前内地的空中豪宅销售放缓，市场认可度还需要进一步培育。9、“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有空中豪宅最主要的共同特征。会所及入户大堂的档次成为了项目档次的代言。10、由于大部分项目外部自然景观资源缺失，因此各项目充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最佳的小区园林景观环境。,
