宣城市房地产市场调研报告

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1、宣城市调研报告,用专业的角度洞悉市场， 用充分的数据阅读市场， 用全面的分析解剖市场， 知己知彼方可百战百胜！,如画卷展开， 如水洞开帘， 随着我们的团队， 带您走入宣城,本次报告大体分为六大板块对宣城市场进行研究： 1.宣城城市概况 2.宏观经济分析； 3.宣城房产市场分析； 4.宣城住宅市场及重点楼盘分析； 5.宣城商业市场及重点商业分析； 6.总结,一.宣城城市概况,1.地理位置 2.行政区域划分 3.城市经济状况 4.城市发展规划 5小结,宣城位于安徽省东南部，与江浙两省接壤，是东南沿海沟通内地的重要通道。地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，

2、风景绝佳。敬亭柏视、水西、龙须四山峰峦叠翠；青戈江、水阳江两水相依。宣城历史悠久，人文荟萃，自古便有“南宣北合”一说。自西汉设郡以来已有2000多年的历史，为中国文房四宝之乡、山水园林城市、历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区一翼。,宣城市自然资源丰富。全市森林覆盖率55，林业总面积44万多公顷，蓄积量1700多万立方米。竹林面积93万多公顷，其中广德县4万公顷，毛竹蓄积 量8000万株，居全国第七位、全省第一位，有“竹海”之誉；宁国市元竹、笋用竹面积和产量均居全省首位，被评为“中国元竹之乡”。,1.地理位置,2.行政区域划分,县级市： 宁国市 面积2447平方千米，人口38万。邮政编码

3、242300。 县： 郎溪县 面积1105平方千米，人口34万。 邮政编码242100。 广德县 面积2165平方千米，人口51万。邮政编码242200。 泾 县 面积2059平方千米，人口36万。邮政编码242500。 旌德县 面积 905平方千米，人口15万。邮政编码242600。 绩溪县 面积1126平方千米，人口18万。邮政编码245300。,市辖区： 宣州区 面积2533平方千米，人口83万。邮政编码242000。,3.经济状况,宣城市委市政府提出了实施“以新型工业为主体、以效益农业和特色旅游业为两翼”的经济发展战略目标。 国民经济快速增长。初步核算，2010年生产总值（GDP）23

4、5.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.4%，增幅较上年提高个2.1百分点。其中，第一产业增加值50.08亿元，增长6.3%；第二产业增加值101.98亿元，增长14.9%；第三产业增加值83.60亿元，增长8.0%。按常住人口计算，人均生产总值8793元，比上年增加1240元,首次突破1000美元大关。三次产业比例为21.343.335.4。 民营经济发展势头良好。实现增加值128.31 亿元，增长 10.0 %,占宣城市生产总值的51.9%。其中，第一产业 15.29亿元，增长4.6 %；第二产业 62.29亿元，增长12.9%；第三产业 46.73 亿元，增长9.2 %。,4.城市

5、发展方向,如左图 作为文脉历史悠久的文化古城，宣城在新的时代也制定了系统的城市发展规划方案，规划有经济开发区、东部工业区、北部片区等城市新区。 规划中的三大片区，目前均处于建设初期，从发文到落地建设，一直主次难辨。从新城区的建设成就来看，可以说，在安徽省各个已经形成自身发展战略的城市中，宣城的新城区建设基本处于空白。 新区建设的推进现状，导致的最直接影响是宣城人民对新城区的认同感普遍不强，如同一只脚已经跨入新区，目光还是停留在主城中心区。,5.小结,宣城位于安徽省东南部，与江浙两省接壤，是东南沿海沟通内地的重要通道。 宣城市自然资源丰富，被评为“中国元竹之乡”。 宣城有1市辖区，一县级市，五县

6、组成，总人口逾300万 宣城市以新型工业为主体、以效益农业和特色旅游业为两翼”的经济发展战略目标。经济发展迅速。 宣城市未来将施行“西进，北跨，东联，南控”的发展规划，形成“一城，三片区”的城市结构。,1.区域经济数据 2.人民生活蒸蒸日上 3.固定资产投资值逐年递增 4.城市产业分布 5小结,二.宏观经济分析,1.区域经济数据,宣城市位于我国经济基础最发达的长江三角洲经济影响圈内，受沪杭经济辐射的影响，同时仅距皖江经济带最重要的城市芜湖市76km，其所属的宣城地区也是安徽省经济发展较好的地区之一，区域经济基础良好。2010年更是冲破GDP500亿元的大关，飞速发展。,2.人民生活蒸蒸日上,宣

7、城市以多种增收措施促进了居民收入的平稳较快增长，收入渠道不断拓宽，收入结构发生变化。据调查，2010年居民人均可支配收入达到15141.12元，比2005年增长90.2%，年均递增13.7%。,在收入快速增长的同时，居民消费水平大幅度提高。消费结构逐步由温饱型消费向享受型和发展型转变，住房、家用轿车、旅游、文化娱乐等消费热点持续升温，,居民生活条件和居住环境不断改善，消费质量明显提升，生活质量有了大幅改善。2010年人均消费性支出11506.62元，比2005年增长了92.8%，年均递增14%。,3.固定资产投资值逐年递增,宣城市04-10年固定资产投资额持续快速攀升，06年、07年增长率有所

8、放缓，08年、09年增长率又迅速提升，截至10年，阜阳市固定资产投资额达到730.4亿元，环比上涨39.6%。,4.城市产业结构,2010年宣城市第一产业实现增加值74.6亿元，增长7.2；第二产业实现增加值176.9亿元，增长18.9；第三产业实现增加值160.1亿元，增长10.1。三次产业结构由2009年的19.0：39.2：41.8变化为18.1：43.0：38.9，二三产业比重比上年提高近1个百分点，工业化率由上年的31.1提高到35.4。规模以上工业中经济总量最大的5个行业增加值均突破10亿元大关，其中，橡胶制品业增长37.8，有色金属冶炼及压延加工业增长40，化学原料及化学化学制品

9、制造业增长36.2，通用设备制造业增长14.1，非金属矿物制品业增长23.4。这5个行业对全市工业增长的贡献率为55.9,拉动全市规模以上工业增长14.8个百分点。全年全社会建筑业增加值31亿元，比上年增长1.4。全年房地产开发完成投资61.61亿元，增长69.92。,5.区域经济概况小结,宣城市工业化进程不断加快； 农业产业化水平显著提高； 服务业全面发展； 区域经济增长强势。 宣城市人均GDP已增至人民币15000余元，约合3000多美元，正处于房地产高速发展阶段，其固定资产投资额的超高增长率也可见一斑。以刚需为主的宣城地产市场在优良的经济环境之下会更加茁壮的成长。,1.住宅市场概况 2.

10、宣城土地供应情况 3.群雄逐鹿市场的 蛋糕 4.宣城市房产开发的特点 5.市场区划分析 6.小结,三.宣城房产市场分析,1.住宅市场概况,宣城市区现有的住房体系保留着很强的国有经济和城镇化特征，它的结构主要由单位职工宿舍、自 建房、福利房、以及少量商品房组成。其中，单位职工宿舍和自建房是现有住房结构主要组成部分。 这部分住房结构是上个世纪遗留下来的居住形式，它们普遍存在居住面积狭小、居住环境嘈杂、无景观 规划、物业管理不健全、社区规划混乱、市政配套不完善等缺陷。加上这部分住宅大多年代久远，宜居性上就差了很多。随着国民经济水平的提高，市民的居住水平将随之发生质的改变，这种破旧简陋的居住形态必然被

11、新型居住形态所改变，这为宣城市商品房的开发销售提供了良好的机遇。 根据宣城市统计信息网发布的信息，2010年，宣城市区人均住房面积为30。住房面积较08年的17几经翻倍。可见这两年宣城市房产发展速度之迅猛。但宣城市目前的房地产业的发展水平落后于国民经济发展水平，现代意义上的房地产业尚处于起步阶段，未能满足市场需求。,2010年宣城市土地出让以居住、商业土地为主，工业用地出让区域比较集中。 商住用地成为开发商拿地的首选，价格不断增高。,2.宣城土地市场供应情况,2010年城区以招拍挂方式供应房地产开发用地18宗，面积1077亩,3.群雄逐鹿市场的蛋糕,据我们调研发现，宣城市场是外来企业的练兵场

12、就在这样纷乱且快速前进的年代，宣城有意无意的成为众多地产企业争相逐鹿的处女地，省内外众多享有一定知名度的地产开发企业、代理企业纷纷进驻宣城。 这些企业进驻之后带来了外地较为先进的建筑理念，包括建筑风格、户型设计以及楼盘营销手法、企划表现等各方面房地产行业先进观念在处于发展初期的宣城房地产行业萌芽生根，自成一派气候。 省内外一些自身成就乏善可陈的中小企业在宣城寻得发展机会，这里无意间成为他们的“练兵场”。之后，随着城市的发展、规划格局的初步形成及地产市场日渐兴盛的良好势头，宣城吸引了另外一些具有一定知名度的企业进驻，其中以柏庄控股及其宣城柏庄项目为代表。,4.宣城房产开发的特点,根据深度的调研我

13、们总结该区域的一些特点 房地产开发基础雄厚：外地开发商占据较大比例，且资金实力雄厚，如柏庄控股集团、贝林房地产有限公司、大唐万安置业 、安徽国购集团等一部分国内知名房地产开发公司。宣城本地开发商也具有一定的实 力，如宣城中雅，其在宣城有东方润园、翡翠城、檀溪园、紫金嘉园、丽晶国际等多个高品质楼盘。 项目规模大，品质高：宣城较多项目定位品质较高，规模较大，如大唐国际城、贝林阳江港湾、宣城柏庄、 东方润园等，其中大唐国际城总建筑面积228万平米，是宣城第一大盘，贝林阳江港湾总建筑面积91万平米，在宣城有很强的影响力，同时也将持续威胁本项目。 绿化率偏低，配套不齐全：宣城楼盘项目的绿化率集中在25%

14、-35%之间，与合肥40%左右的绿化率相比较低，而且许多规模较小的楼盘甚至没有绿化。 需求户型特征：120平米左右、光照时间长、通风效果较好的三房是最受客户青睐的户型。 新盘相对分散：宣城各个区域楼盘零星分布。这也与城市发展规划全面开花但均未完全落地有关。 营销推广力度较大：注重对项目的包装，如宣传册制作精致等；置业顾问整体素质优秀，售楼部包装华丽。,5.市场去化分析,上表是我们宣城大部分在售楼盘的去化数据。 形成快速的去化效率需要具备两个条件，一是供需双足，尤其是需求量的支撑，其二便是买卖条件的平衡，即供应方的要价与需求方实际购买能力的对等。 宣城整体房价与收入水平的极大差异，直接导致了楼市

15、整体的去化效率缓慢。根据上表关于目前宣城房产整体供应量的数据，合计约3506644.56 ，以目前年均8090万的去化速度，排除其他影响因素，初步预测需4年左右的时间去化。楼市整体的去化压力较大。 这进一步表明了项目定位及营销推广工作的重要性，在这样的市场环境下，如若定位失败，就极可能面临着艰难而漫长的推案战线。 所以我们见到的大多数楼盘均是以多层，小高层的市场主流进行销售。少有楼盘尝试小户型公寓，酒店式公寓，100米高层的物业结构。,6.市场小结,通过与各楼盘销售人员的交流及与当地部分人群的对话，我们从当地市场的角度，剖析市场的现状： 高昂房价带来全城性的购房压力： 作为安徽省的一个二线城市

16、，宣城的房价已经接近省会，这与其经济水平和人均收入出现严重错位。房 屋支出占据家庭收入结构比例过高。生活水平整体下降。 房价近年的迅速攀升带来购房者的恐慌心态： 从2002年到2010年，宣城市的商品房均价从1000元/平方米以内迅速攀升到4200元/平方米，涨幅高达420%，并且楼盘销售状况良好，价格还有一定的上涨趋势。这种供需不足的市场状态带来了市民对房价的恐慌心理，相当部分市民认为再不买房价格会更高。 低收入群体面对高昂房价选择“安于现状”： 宣城市民目前有大量居住于城市的低档居住形态内，居住面积狭窄，环境恶劣。但过高的房价与过低的收入让他们丧失了购买商品房的希望，改善居住条件成为空中楼阁。 部分群体对房价下降的侥幸心理： 有部分比较理性的市民通过与其他城市对比人均收入、房价等指数，坚信宣城市场无法承受如此高昂的房价。并且，通过经济适用房的兴建和频繁调控政策的出台，看到了房价下降的希望。,1.宣城在售楼盘分布 2.城东楼市概况 3.城南楼市概况 4.城西楼市概况 5.城北楼市概况 6.城中心楼市概况 7.重点楼盘剖析 8.客户群体分析 9小结,