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1、,汇景 外贸名鞋街,1、市场分析 2、项目分析 3、项目定位 4、租售策略 5、项目推广,营销架构,市场分析,1,项目推出市场时的市场环境,厚街鞋业概况 厚街成品鞋专业市场,厚街鞋业概况,“世界鞋都”、“全球制鞋工厂”, 传统交易为主、缺乏大型专业成品鞋市场,经济发达，超级明星镇； 酒店第一镇； 制鞋第一镇； 家具第一镇； 会展经济；,嘉华酒店：厚街酒店业的缩影,2千个大小鞋厂,新的经济增长亮点：会展业,厚街印象,厚街支柱产业格局,红门外贸鞋城（富怡名居）,本案,寮厦村 / 鸿运鞋材,成品鞋、鞋材 、建材商圈,家俱商圈,酒店、会展商圈,莞太路,博览大道,厚街大道,根据市场布局，厚街的支柱产业大
2、致分布在3个区域: 厚街大道与莞太路交汇以北的成品鞋、鞋材、建材商圈； 厚街大道与莞太路交汇以南的家俱、会展商圈； 莞太路2边的酒店商圈； 零售商圈主要集中在厚街镇中心人居密集区域； 本案位于厚街成品鞋、鞋材、建材商圈内。,目前，中国鞋业主要有4大基地： 1、东莞“世界鞋都”、“全球制鞋工厂”：东莞市鞋业生产企业4000多家，年产量10亿双。世界上60%以上的中高档女鞋及休闲鞋产自这里，总产量占全国的1/4，全球的1/10，出口占据了广东省1/3的份额，被称为“世界制鞋工厂”。厚街鞋业的技术和质量位居全国前列； 2、温州“中国鞋都”：08年中国鞋业的产量是100亿双，总出口288亿美元；其中温
3、州有12亿双，、总出口27.57亿美元。温州鞋在产量和出口都占了全国的1/10。共出口150个国家和地区，其中欧盟、俄罗斯、美国、日本等市场消化温州鞋出口量60%以上 3、惠东“中国女鞋生产基地”：现有制鞋企业3000多家，全县共有制鞋流水生产线350条，年产女鞋6亿多双，产180亿元。惠东鞋多为中低档产品，以PU时尚女装鞋为主，占鞋类产品总数的70.6%，价格和质量较低； 4、莆田“中国鞋城”：现有制鞋企业1680多家，2007年莆田市生产出各类产品约4亿双、出口3亿多双，规模产值达200亿元。莆田市已成为国内重要的制鞋基地、运动鞋主要生产基地。莆田市制鞋业外向度高，鞋类产品90%出口到欧、
4、美、俄罗斯及中东等116个国家和地区。,厚街鞋业现状,东莞制鞋业50%集中在厚街，目前厚街共有2000多家鞋业生产企业，虽然鞋业令世界瞩目，但自有知名品牌的缺失正日益成为厚街制鞋业发展的症结。厚街的鞋业主要是做OEM，加工费很低，从鞋子整个的产业链来说，利润并不多。 07年至今，由于经济危机对进出口行业的影响、出口退税下调、原材料上涨、人民币升值多种因素的共同制约使得厚街鞋厂面临巨大的压力。在制鞋行业的竞争力中,最重要的便是自有技术和品牌，如果不加大品牌打造力度，那么在世界鞋业产业链上未来势必降被替代。经济危机影响的扩散使政府也开始有了危机意识，目前正大力推进产业的转型和升级，制鞋业开始进行新
5、一轮的洗牌，制鞋业由“东莞制造”向“东莞创造”迫在眉睫。,厚街鞋业现状,东莞制造,东莞创造,转变,全球制鞋工厂，自有品牌缺乏,目前厚街在林达的森大电脑城周边一公里内，有寮厦片区的鸿运鞋材鞋机广场、莞太路的濠畔鞋材广场等10多个共约13万平方米的鞋材配套市场。原料供给、配套生产这些前端链条已非常顺畅，唯独在最后一个环节专业成品鞋展销平台断了节。自08年下半年以来，受到经济危机的影响，为了加快资金周转，由厂家及经销商自发形成了以寮厦村为中心的成品鞋市场，一帆鞋城、红门鞋城也逐渐形成商业氛围。厚街的成品鞋批发渐渐成行成市，市场氛围逐渐浓厚。但由于因为寮厦村等的鞋店大部分没有营业执照，产品质量良莠不齐
6、，且经济危机的影响还在，市场不敢轻易建筑一个新的专业交易平台。至今厚街镇没有一个大型专业成品鞋市场，市场存在空缺，现有市场仍以传统上门的单一经营模式为主，难以满足产业升级对营销模式及品牌创建的需求。,厚街鞋业现状,现有成品鞋市场规模数量较小，多为自发形成,厚街鞋业现状,08-09年，厚街的制鞋业随着金融海啸的冲击，厚街鞋厂大部分都以接海外订单生产为主，受到了较大的冲击。由于厚街鞋厂大部分都是做外销鞋，内销鞋的数量较小，现有成品鞋市场多为内销鞋和外贸鞋批发零售兼备的经营模式。东莞的制鞋技术和质量要求在全国来讲都是领先的，厚街繁荣的酒店也为会展业提供了良好的基础条件，厚街成品鞋业应该充分利用这个优
7、势立足东莞，把服务交易的对象放眼华南，做响厚街成品鞋的品牌。,厚街成品鞋品牌急需提升，立足东莞，走向华南,上海市成品鞋批发市场：有广通，上海，大名，众汇发，斜土，大都等鞋城 武汉市成品鞋批发市场：大兴路鼎力，银河，大兴，龙王庙，金鑫，华通等，汗正街浙江，八宝等鞋城 杭州市成品鞋批发市场：环城北路华贸，白鹿等 广州地区成品鞋批发市场： 越秀区：站西路鞋业批发街 /新大陆鞋业广场 |/天和鞋城 /广州国际鞋业广场/ 大新鞋业专业街 /高大街鞋业一条街 /广州宇宙服装鞋业广场 /胜其路鞋业市场 / 欧陆鞋业城 |/金龙盘国际鞋业皮具广场 /环球国际商贸中心步云天地 荔湾区：汇昌鞋业广场 / 广州大都
8、市鞋业市场 /九龙鞋业城 白云区 ：佳豪鞋业名厂汇展广场 海珠区：华南鞋业城 东莞成品鞋批发市场：寮厦村、一帆鞋城、红门鞋城、富民鞋业皮具城 温州市成品鞋批发市场：人民路温州鞋城，鹿城路黄龙商贸城 北京成品鞋批发市场：十里河南方鞋业批发市,阳区十八里店乡.天意市场,全国主要成品鞋专业市场（以东莞、惠东、莆田、温州为主）：,与其它制鞋基地相比，专业成品鞋市场相对较少,厚街鞋业现状,厚街成品鞋专业市场,一帆鞋城、红门鞋城、寮厦村、鸿运鞋材、 世界鞋业(亚洲)总部基地,东莞一帆鞋城位于广深高速公路厚街出口与厚街大道交汇处（远隆皮料批发市场对面)。 总建筑面积约16000，共十二层。其中一至四楼约20
9、0间商铺，五至十二层为鞋业写字楼。主要经营：外贸、库存鞋、运动鞋等。 目前经营情况较好的成品鞋批发主要集中在1-2楼，共80间铺约3000，项目空置率较高，1-2楼约为40%。目前该市场店铺单间面积在20-30，租金约为60-70元/*月。,东莞一帆鞋城,现有外贸鞋专业市场,红门外贸鞋城位于东莞厚街镇三屯，于去年11月份开业，建筑面积5000多共有吸纳了100多个商家进驻，多为鞋企及经销商，这其中有30%是厚街周边鞋企开设的内销窗口，零批兼做。目前经营状况较好，空置率不高。局开发商初步设想，将对面1万的储备地打造成大型成品鞋市场，但暂未动工。目前该市场租金实际统一为90元/*月（对外100元/
10、*月），无其他优惠，租约一签2年。,红门外贸鞋城,储备地块,现有外贸鞋专业市场,寮厦村,寮厦村位于厚街镇中心区的东北部，与S256省道、厚街大道相邻，地理位置优越。09年年底在寮厦落户的鞋店大约是120家。09年3-4月以后，短短三个月时间，就飙升到近300家。外贸鞋店的井喷带来了村内商铺和住宅租金的迅速上涨，现在村内铺面普遍在20-40、寮厦路两边的租金大概在2000-3000元之间；村内地铺相对便宜，大概是1000多元；外铺约70-80元/*月，内铺50-60元/*月。村内外贸鞋店多由鞋商自发形成，鞋商来自全国各地，部分为商业转移或增店扩大市场份额的“老店家”，有多年卖鞋史，并积累了大量客
11、户资源。,现有外贸鞋专业市场,鸿运鞋材,现有外贸鞋专业市场,鸿运鞋材鞋业广场位于东莞市厚街镇北环路寮厦村，项目分为三期，一期和二期主要经营各种皮革、鞋材、鞋材辅料、手袋配料和成品鞋；三期主要经营鞋机及其零配件，目前是厚街最大的一站式皮革鞋材专业市场。一期建筑面积 26000 ，由商场和写字楼部分组成。二期总占地面积约 6 万，建筑面积超过 12 万。共有建筑物 13 栋，商铺超过 2000 间，配套有写字楼和公寓。三期建筑面积 4 万，主要经营鞋机设备以其零配件，商铺结构以独立的两层街铺为主，其中一层净高为 6.5 米，二层 3.5 米。目前该市场一期正在重新招商做成品鞋市场，商业总面积130
12、00，单间32/间。首层租金在46元/月*（铺租28，管理费18），二层租金在36元/月*，据介绍已出租100家，目前正在装修中，预计十一开业。 与本案竞争较大，需要通过管理及配套进行超越。,世界鞋业(亚洲)总部基地,未来外贸鞋专业市场,世界鞋业(亚洲)总部基地预计09年9月将在东莞厚街动工。该基地总占地面积18万平方米，总建筑面积40万平方米，预计总投资约1.6亿美元。项目建成后可招商3000家工商户。规划建设有“1院10大功能区”，并将重点打造“国际成品鞋定单式采购中心”和“国际鞋业贸易中心”两大功能区，帮助广大商家实现内外销快速转换，迅速提升产品附加值。项目集研发、采购、贸易、资讯、制造
13、、物流于一体。该项目执行时间落后本案，竞争相对较弱。,世界鞋业(亚洲)总部基地项目时间表 9月,一期工程奠基暨动工； 11月,举办第三届世界鞋业发展论坛暨意向招商发布会； 2010年5月,一期主体工程封顶,全球招商启动； 2010年12月,一期开业。,上门采购为主 流通环节单一 高租金高成本 物流体系较弱 扩展空间有限,全球化网络大贸易 流通环节简单多样 小投入高收益 突破市场规模束缚 灵活经营低风险 信息化智能化,成品鞋经营演变：,销售、展示、网络一体的新型平台,上门采购为主的单一传统模式,成品鞋市场升级势在必行,目前厚街鞋业生产产业链完备，各类器械、材料、配件专业市场齐全，加上经济危机对产
14、量的影响，竞争相对激烈。但成品鞋专业市场处于起步阶段，发展呈现逐渐上升势头。厚街的成品鞋销售主要集中在寮厦村（散铺），以及一帆鞋城、红门鞋城等。09年3月以来，厚街外贸鞋店开设数量呈井喷状态。经济危机的浪潮中，厂家为了消化库存，周转资金，通过开店将库存集中消化，逐渐自发形成了寮厦村的成品鞋市场。随着影响力的扩大，市场逐渐开始吸引外来（如广州）等地的外地鞋商进驻，市场气氛逐渐形成。现有成品鞋市场硬、软件配套及经营较为落后，在政府引导升级的过程中，传统的专业市场已经不能满足市场及产业升级的需求，市场迫切需要超前配套及经营理念的新型成品鞋展销平台。成品鞋专业市场在操作同时，应该争取获得到政府支持，厚
15、街的会展产业也为成品鞋市场提供了强大的硬件支持。新兴市场在推广时利用应与政府联合，举办推介会等手段，加强对外宣传，走出厚街，立足东莞，放眼华南。并且要充分利用好网络资源，组建自己的专业批发网站。形成及经营、会展、网络于一体的新型交易平台。,总结：,市场需要新型成品鞋鞋展销平台,项目分析,2,了解自我才能达成目标,项目概况 SWTO分析,项目概况,镇中央居住板块,项目概况,本案位于厚街镇厚街大道与港口大道交汇处，交通非常便捷，属于厚街镇中央居住板块边缘。项目总占地约6万，总建面约20万，由11栋18-33层楼宇构成。商铺总面积12280.15，住宅共有共1400户，停车位900个。本案住宅销售已
16、接近尾声，商铺部分建筑形态以商业街为主，目前已经完全建设完毕，随时可以进行销售。此前商铺暂未正式对外推售，也未进行过大规模招商，目前基本处于空置状态，仅有少数社区型零售店及超市进驻。,厚街大道,本案,商铺位置,项目概况,本案商业街由99间总建面8668.01的（内外）街铺，以及1栋3612.14 的综合商业体（未分割）构成。1层街铺的单间面积在普遍在89-111/间， 2层街铺的单间面积在普遍在73-141/间。街铺主要层高在5m左右，可做隔层。集中商业1F层高6m左右，2-3F层高7m左右。,外街铺及 集中商业,内街铺,项目概况,本案商业由街铺和集中商业2部分组成。街铺为2层设计，首层街铺共有45间，总面积3917.58，实用率96%左右；2层街铺共有44间，总面积4750.43，由于走廊公摊较大，实用率比1楼低，仅60%左右。集中商业总面积3612.14，实用率为85.2%。商业部分普遍层高在5-7m，可做2层使用。,
