联旧城改造及一级土地开发(终)

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1、旧 城 改 造及 一级土地开发,前 言随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺 。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。,2,旧城改造,1,土地基础知识,3,一级土地开发,contents,房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。,一般指商品房首次进入流通 领域进行交易而形成的市场。,又称土地市场： 土地一级市场：土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。 土地二级市 场：即土地使用者将达到规定可

2、以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。,房地产三级市场,房地产市场分类,房地产二级市场,房地产一级市场,房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。,一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。,又称土地一级市场： 是土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。,一级市场,二级市场,三级市场,房地产市场分类,土地分类,注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主

3、要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有,土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。,国有土地使用权取得方式,注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。,划拨与出让的区别： 1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。 2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商

4、业、工业等。可以依法出让、 出租， 享受收益 ，可以抵押贷款等。,国有土地使用权转让,中华人民共和国土地管理法第五十四条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。,土地划拨的特点： 划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。 除法律、法规另有规定

5、外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。 在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。,土地使用权划拨,土地使用权划拨： 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”,土地使用权出让,不同点在于： 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于

6、投资者理性决策和竞争； 二是操作简便，便于开展； 三是有利于土地有形市场的形成和运作。,城市房地产管理法等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”,概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。,拍卖公告,竞买人报名,交纳保证金,公开拍卖,土地使用权出让拍卖,土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告,竞买人报名参加竞买并索取有关文件,竞买人向拍卖人报送参加竞买的

7、有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌,在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订拍卖成交确认书；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。,土地使用权拍卖 在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。,招标,投标,开标、评标和决标,签约,领证,土地使用权出让招标,由出

8、让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。,投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。,招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实

9、行公开评标，决定中标者。,中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同书，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订土地开发补偿协议书；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。,中标人国有土地使用权出让合同书和土地开发协议书的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取国有土地使用证。,发布挂牌公告,出售挂牌文件,受理竞买申请,审查挂牌资格,挂牌,揭牌,土地使用权出让挂牌,签订出让合同,公布成交结果,出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂

10、牌时间、地点。,在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。,在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。,根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。,在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。,在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。,挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出

11、让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。,按照成交确认书约定的时间，签订国有土地使用权出让合同。,（一）主体不同 出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施； 转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同 根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。 （三）转移条件与程序不同 出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同 出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。,土地使用

12、权转让,土地使用权出让、转让的差异,土地使用权出转让：指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。,签订国有土地使用权 转让合同,向县以上国土部门 提交转让申请,国土部门依法 审查批准,受让方办理 国有土地使用权出让 手续、缴纳土地出让金,缴纳有关税费,登记发证,划拨土地使用权转让程序,(注：有建筑物的，要约定建筑物转让的内容),(注：审查内容必须符合转让条件、符合城市规划要求),(注：出让金缴纳详见： ),(注：土地增值税、契税、营业税等) 印花税：合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收； 契税：适用税率3 ； 营业税：征收成交价格的；,市场服务受理,交易初 审,地籍调查

13、,办理交易报批手续,地籍审核,审 批,交纳交易服务费、收益及税金,交更土地登记,出让土地使用权转让流程,需要提交的资料： 1、土地使用权转让合同书； 2、国有土地使用证； 3、房屋产权证； 4、按出让合同约定，达到开发投资总额25%以上证明； 5、双方法人资格证明或居民身份证； 6、分割转让提供测量成果图； 7、填写国有土地转让申请表一式两份。,(注：出让金缴纳详见： ),准备资料和仪器,变更权属调查,变更地籍号,地籍勘丈,有关地籍资料变更,旧城改造中变更宗地地籍调查的程序,注：对改造的区域，按城镇地籍调查规程初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作,注：旧城改造后新宗地号的编号按

14、宗地合并分割的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。,（注：用解析法进行地籍勘丈。）,注：原宗地档案加盖“变更”字样印章。注明变更原因，在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。,地籍管理: 是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。,最新土地市场政策,国土资源部：土地出让不得对竞买者设限 根据11月1日起开始实施的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部第39号令），通过招拍挂方式公开出让的建设用地，将不得设置限制性条件。“定向出让”、“量身定制

15、”等情况或许将不会再发生在公开土地出让过程中。 “39号令第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动”。 实际上，在土地出让的过程中在土地出让过程中，即使没有上述“特殊”条件，大部分地块还是会设定比如企业资质（如二级以上）、资金实力（提供银行存款证明）等等要求。在这种情况下，中小开发商很难获得拿地机会。 改变资质环节的限制有可能使得中小开发商获得比以往多一些的拿地机会。,2,旧城改造,1,土地基础知识,3,一级土地开发,contents,旧城改造,所谓旧城改造就是指随着城市经济的发展，为适应城市详细规划

16、的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。,城市详细规划,土地利用效益,关键词：,绕城内划为市区：成都市年底将绕城高速内都划为城区，且在绕城高速周边提供大面积土地进行开发，如此便使市中心范围更加快速的向外扩张，且在三环通道上形成许多居住圈；整个城区的向外扩张及外围居住圈的形成使项目所在区域更加接近市中心。 绕城内高速改成免费通道：根据成都市中心城与外围组团多通道路网规划，除机场高速外，所有高速公路的起点都将外迁到绕城高速。而这些高速公路目前在三环至绕城间的路段将实施改造，变成免费的快速路。,成都规划绕城内将成为成都市区范围,