《天津空港项目市场顾问及开发战略顾问咨询报告终稿200807》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津空港项目市场顾问及开发战略顾问咨询报告终稿200807（129页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、仲量联行致旭天发展 天津空港项目市场顾问及开发战略 顾问咨询报告 （终稿）,仲量联行工业部咨询组 2008年7月,2,免责声明,就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政府法令公司政策的变化对房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件 我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或
2、任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性
3、的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。,3,目录,一、经济及产业研究4 二、园区分析10 三、新区市场分析18 四、项目定位 36 五、项目开发战略及相关财务分析41 六、其他开发建议 98,一、 天津市市区办公物业 市场竞争分析,5,仲量联行对于甲乙级写字楼的区分有自己的标准，标准主要是建立在房地产信托基金（REITS）对甲乙级写字楼的判断标准上。具体标准如下：,天津市中央商务区办公物业市场分析,6,上述的写字楼区分标准适用于整个中国地区，可根据相关细分区域市场的差异程度进行相关调整
4、。 对中国的主要的一线城市如北京、上海、广州包括香港等，定位为甲级写字楼的办公楼上述所有条件都必须得到满足的。 对于天津市场，由于写字楼市场发展程度相对一线城市还有一定距离，整个办公楼市场也相对并不成熟，因此我们认为天津市场的甲乙级写字楼判断标准为：符合上述表格中相关条件中的至少8项。 因此按照上述标准，我们认定天津市目前已经落成的甲级办公楼仅有两个项目。但将来在市区中也有许多在建项目落成后也将达到甲级写字楼的水准。,天津市中央商务区办公物业市场分析,7,天津市中央商务区办公物业市场分析,8,甲级写字楼市场： 供应量： 20062010年，根据仲量联行已有的信息和数据，我们认为天津中央商务区内
5、甲级写字楼的供应量将以平均每年50%以上的速率增长，这主要是由于国家为天津提供了极其优惠的发展政策，从而带动了国内外的地产发展商看好天津商业地产的开发前景，纷纷前往天津进行投资。 主要开发商包括：和记黄埔，新加坡的国浩集团等,天津市中央商务区办公物业市场分析,9,甲级写字楼市场： 租金价格： 20062010年，根据仲量联行已有的信息和数据，我们认为天津中央商务区内甲级写字楼的租金价格将会经历前期增长，后期下降这样的一个走势。2006至2009年，年均增幅在6%左右 原因： 虽然天津滨海新区的政策将会给天津带来又一股的投资热潮，尤其是对银行、保险等金融和投资机构，这些企业将带动对甲级写字楼的需
6、求，但随着2009、2010年相关物业的供应量大增，供大于求的局面将产生，在2009年末至2010年，租金价格将大幅下降。,天津市中央商务区办公物业市场分析,10,甲级写字楼市场： 客户类型： 客户主要为包括全球500强企业在内的国外知名公司在天津的分公司和代表处，如汇丰银行、丰田汽车、花旗银行等。 客户对面积的需求： 总体而言，客户对甲级写字楼的面积需求较小，大致在200500平方米之间，1000平方米以上的需求很小，因此天津办公物业的几乎每层都做好了隔断，且面积在200平方米左右。 空置率： 目前由于天津甲级写字楼供应量有限，仅为两栋大楼，因此目前空置率较低在20%左右。 物业类型： 无论
7、从地板承重，楼层高度及物业附属设施如电力、通讯等方面都与在工业园区内寻求办公物业的主要企业对办公物业要求的有差距。,典型物业：津汇广场找照片及平面图,天津市中央商务区办公物业市场分析,11,乙级写字楼市场 供应量 以本地开发商的散售项目为主要供应，2004-2007年的历史供应量为120,000平方米/年，预计2008-2010年的新增供应量将保持稳定，约112,500平方米/年，且大部分的新供应将集中在和平区。 这也主要是由于国家为天津提供了极其优惠的发展政策，从而带动了国内的地产发展商看好天津商业地产的开发前景，并前来投资开发物业。开发乙级写字楼的地产商以天津本地和国内的开发商为主,天津市
8、中央商务区办公物业市场分析,12,乙级写字楼市场： 租金价格： 20062010年，根据仲量联行已有的信息和数据，我们认为天津中央商务区内乙级写字楼的租金价格将不会有太多的价格变动，整个五年的时间内，租金价格将在5%左右波动。 原因： 天津乙级办公楼市场的主要客户为天津当地的企业和国内企业在天津当地设立的子公司和办事处，其对价格的承受能力较低，无法接受较高的租金价格，因此乙级写字楼的租金将不会有太大的变动。但是天津滨海新区的政策将会给天津带来又一股的投资热潮，过去一年中天津商业地产的销售价格一直在上涨，目前的情况在可预见的未来仍将持续，只要这种情况延续，租金的价格将依然保持稳中有升。,天津市中
9、央商务区办公物业市场分析,乙级写字楼租金走势,13,需求 主要来自于制造业，船运物流，金融典型租户大小多为250至550平方米历史2004-2007吸纳量为71,000平方米/年，预计2008-2010年的吸纳量将稳步增长，达到111,000平方米，能较快的消化新增供应。 空置率 从2008至2010将保持稳定，在20%左右浮动 物业类型： 与甲级写字楼相似，也没有符合外 包企业要求的物业。,典型物业：平安大厦照片及平面图,天津市中央商务区办公物业市场分析,14,天津中央商务区写字楼市场对本项目的影响： 通过对天津中央商务区内写字楼市场的综合分析，我们认为对本项目未来的发展将如下： 租赁价格影
10、响： 天津市区办公楼市场目前及未来的租金变化趋势，必将对本项目中租赁部分的租金产生影响。考虑到2010年，天津整个办公楼市场中虽然甲级写字楼的租金价格将由于供应量的增加而有所下降，但乙级写字楼的租金价格仍将稳中有升。我们认为未来从市场角度考虑，乙级写字楼的租金对本项目的影响更大，因此我们认为当本项目的租赁部分推出市场时，至少在租金报价方面比目前的租金将有所提高。 客户来源分析 目前天津市区使用甲乙级办公楼的客户中，科技研发类、软件和服务外包企业所占比例极低，如有也仅为一些小型软件企业且办公地址多选在品质较差的老式写字楼内，单个企业所占面积也较小。从客户角度而言，我们可以认定如本项目的客户定位于
11、服务外包及科技研发类的企业，则目前天津市区内的写字楼的用户与本项目的用户不会产生重叠。,天津市中央商务区办公物业市场分析,二、 空港地区办公物业 市场分析,16,空港加工区简介,17,空港加工区简介,18,空港物流区服务外包产业基地项目 占地面积： 65万平方米 开发形式： 其对外招商主要采用提供土地供客户买地自建或定制物业为主。 目前的开发现状： 没有具体的物业开发计划。 目标客户： 总部在天津以外区域（尤其是总部位于北京）的IT、通讯、软件及服务外包大型的国内外企业。,项目现场照片,有问题，这个是中关村软件园，现在已经没有了！,19,相关项目分析,20,空港区域写字楼供应 除皇冠国际项目的
12、写字楼部分被天津保税区投资有限公司整体承租作为孵化器外，其余项目均为散售项目，20072009年有大量新供应完工，平均供应量达到110,000平方米/每年 空港区域写字楼的需求状况 截至到2008年5月底，项目出售率多在20%至70%之间，其中小面积独栋写字楼销售较为顺利如远洋新干线独栋（面积在400平方米以下） 现有租售需求主要来自物流，制造，金融等行业，主要为空港区域企业提供配套服务的公司。同时空港区域所提供的优惠政策也吸引公司在此注册，有一些企业购买了整层或者半层的大面积自用。但目前也存在相当比例用于投资，例如远洋新干线与空港国际中心的个人投资比例分别达到了40%与20%。 由于市内乙级
13、写字楼租金不高，多集中在人民币2-3元每天每平米。而空港到目前为止还属于新兴区域，人文环境配套设施及交通系统等都有待进一步改善，市区企业如没有十足之需要，将不会前往空港租赁写字楼。 总体而言，整个空港区域办公市场的成熟需要相当长的一段时间，应在5年左右。,空港地区办公物业市场小结,三、 高新区华苑软件园 办公物业市场分析,22,交通状况: 天津华苑软件园位于天津新技术产业园区 ，该区域交通便利，距离天津市中心10公 里，行车距离20分钟 从天津新技术产业园区乘坐公交车,有多 辆公交车可直达市内各主要居民区和商 业网点，方便区内企业员工上下班和 日常生活。目前尚无轨道交通连接。 园区距离天津机场
14、18公里，距离北京首 都国际机场140公里，距离天津港50公 里。,华苑软件园,华苑软件园简介,地理位置:天津华苑软件园坐落于天津新技术产业 园区华苑产业区内，位于天津市的西南 部。,23,数据来源: 天津华苑软件园仲量联行内部数据库,华苑软件园简介,24,二期（已建完）,一期（已建完）,软件园三期（在建）,25,天津华苑软件园：一/二期: 自1998年奠基建设以来, 已经完成一/二期工程建设, 一、二期占地面积各为20万平方米, 两期总建筑面积约为40万平方米.一期共5栋办公楼, 每栋建筑面积20,000-50,000平方米, 另外包括部分商务别墅区, 整体布局非常零散, 没有统一规划, 都
15、为私营业主开发. 二期12栋办公楼, 单栋面积从3000-52000平方米不等, 1栋餐饮中心, 1栋低价员工公寓. 交付标准：毛坯+水泥地面 建筑风格：电子类厂房为主一/二期内办公楼以出售为主,租赁为辅，售价在人民币4300元/平方米， 租金定在1元/平方米/天. 高新区在天津外环线周边其它写字楼物业的售价基本在50006000之间 入驻企业： 目前一期已经全部租售完毕，二期也租售接近一半以上，但都已本地企业为主，且成交方式多为买卖。,数据来源: 天津华苑软件园仲量联行内部数据库,软件园二期平面规划图,华苑软件园项目分析,26,华苑软件园二期项目分析： 开发总面积：17万平方米， 建筑物数量
16、： 总共13栋建筑，除去食堂以外，可售12栋建筑物 建筑物风格： 从三层的别墅性办公楼到六层的厂房不等 销售面积： 单栋销售面积从3,00026,000平方米不等 办公楼单层销售面积从2001,800平方米左右 服务式公寓的单元销售面积40平方米左右 物业形态： 主体建筑形态为电子厂房，带有少量的配套物业如公寓及食堂等,项目部分建筑物照片,华苑软件园项目分析,27,华苑软件园二期项目的租赁情况分析： 目前已有客户分析： 虽然其主体建筑形态为电子厂房，但几乎没有直接入住的生产型的电子企业，其直接使用的客户还是以中小型的科技研发和软件开发的天津当地企业为主。 租售价格： 一般厂房的销售报价在3800元平方米，别墅式办公楼的销售报价在5000元平方米； 租赁报价在1元平方米天 租售状况： 与天津市区办公楼市场一样，该项目也以销售为主，目前包含销售的租售率大约在60%左右，其中销售的比率90%左右, 租赁情况不理想，包括通过小业主委托转租的租赁面积也仅占已租售部分的25%左右。 考虑到其开盘周期已超过两年，因此租赁每年的消化率仅在10%15%之间,
