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1、财务报表分析 绿景地产 股票代码：000502,我们组的成员： 组长：曹巍 201048980715 （偿债能力分析、与竞争对手对比分析、PPT制作） 组员：张婷婷 201048980423（共同比分析） 陈姝伶 201048980521（营运能力分析、与竞争对手的对比分析、演讲） 杨梦 201048980722（盈利能力分析，与竞争对手对比分析）张玲 201048980429（市场比率分析，与竞争对手对比分析）,Company Logo,分析步骤：,公司简介 经营业绩概述 公司主要财务指标 共同比分析 相关比分析（偿债能力分析、营运能力分析获利能力分析、市场比率分析） 与竞争对手的分析 报表
2、分析中存在的问题,绿景地产简介：,绿景地产股份有限公司是国内知名的深圳上市房地产公司。其主营业务为房地产开发经营。该公司紧紧抓住资产置换、洗壳发展两大主题，全力打造股市名企，在经营、管理、销售、资本运作、成本控制、队伍建设等各个方面都有了长足发展和进步。为打造公司品牌，致力于优化公司资源配置，缩短产业战线，集中力量发展公司主营业务房地产。在75家上市房地产公司中，绿景地产股份有限公司排名第66位。,Company Logo,20082010年经营业绩概述,2008年，报告期内公司结算面积面积42,399.47平方米，结算房屋销售收入46,691.03 万元，实现净利润5,663.68 万元，比
3、上年增长1,135.03%2009年，报告期内公司结算面积面积96,907.06平方米，结算房屋销售收入45,914.74 万元，实现净利润3,251.41万元，同比下降42.59%。2010年，报告期内，公司结转销售面积13008.67平方米，结转金额7119.81万元。已售未结转金额机4.9亿元。,公司主要财务指标,公司主要财务指标,资产负债表纵向共同比分析,1、房地产公司土地储备没有停止、“国十条”出台后商品房交易量明显下降,共同助推了公司存货余额的上升。 2、预收账款达到总资产的50.65%，是由于报告期内“绿景誉晖花园”“天誉江南花园”开始预售，导致预收账款大幅增加的。,总结 ：,资
4、产负债表横向共同比分析,总结 ：,1、货币资金和预收账款大量增加主要系收到预售楼款所致。报告期内“誉晖花园”和“江南花园”实现了大量的签约。因为未能达到结转条件未结转，所以计算在了预收账款里。2、应收账款较去年相比减少了4475070.20。主要是因为公司报告期内为了顺利进行重大资产重组工作，清理财务关系，收回了大量的货款。3、存货的增加是因为公司无土地储备，要进行土地储备，开发在建项目所致。,利润表纵向共同比分析,总结 ：,1、报告期内，两处楼盘存在大量未能结转收入，但是这两处楼盘的销售过程中产生的费用增加了大量的经营和管理费用。 2、因为公司在与成都熊猫万国商城债务问题产生了大量的诉讼费，
5、业务招待费用也有所增加，导致了管理费用的增加。 3、本期亏损的4900万除了经营管理问题，主要是有4.9亿的销售收入未能结转。,利润表横向共同比分析,总结 ：,1、政府宏观政策调整后，市场短期内萎靡，商品房交易量明显下降,再加上有两处楼盘的销售收入未能结转都使主营业务收入大幅减少。2、09年的财务费用为负值，说明公司的财务资金仍在创收。也说明公司的大量资金闲置，产生的利息大于自己需要支付的利息。2010年的财务费用则为29,824.56。所以差异很大。3、结转的收入大量减少和在销售者两处楼盘是发生的销售和管理费用的增加共同造成了公司2010年的亏损。,相关比率分析,短期偿债能力分析,总结 ：,
6、1、2010年运营资本相比2009年降低了约2.9亿。主要由于流动资产增加量少于流动负债增加量，公司预收账款额大幅增加。 2、速动比率和现金比率很接近是因为它的交易性金融资产为0，所以，流动资产-存货与现金+交易性金融资产比较相近。 2、营运资本周转率一路降低，主要由于绿景公司受持续调控的影响，市场萎靡，商品房交易量明显下降,主营业务收入大幅减少，助推了公司存货余额的上升,进而使得运营资本周转率出现了一定的下降。 3、一般认为，流动比率达到2倍时是最令人满意的。本公司的流动比率由2.63下降到1.43，有所恶化。速动比率也从0.48下降到0.37。而速动比率的黄金点为1，两组数据的同时恶化显示
7、了绿景公司的偿债能力有所恶化。源于“存货”因素，速动比率比流动比率恶化的更快。,长期偿债能力,总结 ：,1、绿景2009年各种负债的比率都比2008年和2010年小很多，是因为2010年和2008年绿景售房预收款项都是4000多万，负债很多。而09年只有890多万，负债很少，所以比率相对很低。 2、房地产行业是个高负债类高收益的行业，虽然绿景的负债比率超过了50%，但是由于地产行业的资金规模大，收益高，在资金链稳定的情况下，长期偿债能力并不用担心。 3、绿景充分利用了负债经营，合理利用了财务杠杆。短期内资金链断裂的可能较小。,营运能力分析,总结 ：,1、应收账款周转率降低、周转天数较长，201
8、0年周转率大幅下降，相比09年降幅达88.4%，比08年减81.2%，周转天数变长。虽然2010年绿景公司的应收账款减少了很多，但是销售收入净额的减少幅度远远大于应收账款的减少幅度，还是导致了周转率的降低。 2、很多地区都出现了限购令，国家也调整经济政策。在这些政策的共同作用下，房地产市场的热度下降，市场观望气氛浓。由此导致了存货量余额的上升，存货周转率和总资产周转率出现了一定的下降。,盈利能力分析,总结 ：,1、表中显示的绿景几个利润率都为负值。主要是因为“誉晖花园”“江南花园”实现签约金额4.9亿，未能结转，导致销售收入减少，公司亏损4900万，净利润为负值。 2、从08年到10年，销售毛
9、利润降低再回升，09年的降低是企业的战略要求，为了长远的成本优势，而加大本期的成本投入，使得09年毛利率下降。但这只是暂时的，10年毛利就大幅上涨了本报告期公寓毛利率同比上升,其主要原因为：金碧御水山庄去年同期确认收入的公寓销售时广州市郊区市场低迷,销售价格较低，而本期确认收入的公寓，公司根据市场状况，适时上调了销售价格，故毛利率上升。,市场比率分析,总结 ：,（1）由于连续3年该公司都没有实行利润分配，所每股股利都为0。 （2）2010年公司市盈率呈负值状态。说明投资者对该公司发展前景并不看好，使得股票走势低迷。而2009年高达121.17，2008年市为24.65，说明该公司本年由于公司处
10、于亏损的状态影响了其市盈率的增长。 （3）市净率在三年中波动幅度较小，保持在6倍左右，则说明市价高于账面价值，企业资产质量好，虽然本期处于亏损状态，但是由于其未结转收入大，在建项目长远盈利能力强，因此长远发展潜力大。 （4）每股收益逐年递减，说明该公司相对盈利能力逐年递减，普通股的获利水平降低，该公司2010年处于亏损状态，利润值呈现负值，从而影响了其每股收益。,与金地集团的对比分析,短期偿债能力对比分析,总结 ：,1、金地的运营资本高于绿景的10倍，足以显示金地的金地的行业地位很高，资产规模远远超过了绿景。 2、在这四项指标中，金地均高于绿景，体现了金地在房地产行业从各个角度所展现的强大实力
11、。绿景的经营管理还达不到很高的水准。 3、由数据可以看出两项数据金地都比绿景更接近标准值。现金比率金地也较高，短期偿债能力要比绿景强很多。,长期偿债对比能力,总结 ：,1、几个比率都是越低越有利。绿景的负债比率略低，而负债权益比略高。由此可以看出他们的长期偿债能力差距并不大。 2、金地有18亿的长期借款，在3年内有2亿多将到期。这些资金会产生庞大的财务费用，降低了长期偿债能力。而绿景年末长期负债为0，并无太大的债务压力。,营运能力对比分析,总结 ：,1、虽然金地的应收账款多于绿景，但是金地的销售收入是绿景的250多倍，由公式（销售收入/平均应收账款余额）得，金地的应收账款周转率远远高于绿景。主
12、要还是由于金地的资产规模大很多，经营管理水平也高。一定程度上也会影响企业的短期偿债能力。 2、存货周转天数均偏高，体现房地产行业的整体特征。由于金地实力雄厚，房地产项目数更多，存货累积量多，销售成本大，所以金地的存货周转天数较高。,盈利能力对比分析,总结 ：,1、表中显示的绿景几个利润率都为负值，金地比绿景大很多。主要是因为未结转的销售收入导致公司亏损，净利润为负值。所跟盈利的金地公司比差距很多。 2、从销售毛利率和主营业务利润率来看，绿景甚至要好于金地。 3、当资产收益率大于利率时，收益还可以扩大。所以金地的财务杠杆运用效果比绿景好。,市场比率对比分析,总结 ：,1、绿景公司从2008年到2
13、010年均为实行利润分配，则股利面额、每股股利。股票获利率、股利发放率四者值均为0。与金地这种大公司已不具有可比性了。 2、市盈率：绿景低过金地42.19。一般来说，市盈率高则说明投资者对企业的发展前景较为看好，愿意出较高价格购买该企业股票，很明显，投资者更愿意购买后者的股票。 3、市净率：绿景于2010年高出金地5.13，绿景的企业资产质量比金地好，因此，虽然2010年的利润亏损导致其每股收益等均有所下跌，但是从长远看绿景公司的公司管理及成本控制均有着不错的行业水平，因此它的长远发展前景依然是好的。,分析过程中存在的问题：,1、缺乏相关行业的相关指标和数据 2、2010年亏损了4900万，净利润为负值，导致相关的一些数据缺乏可比性。 3、绿景连续3年没有进行股利分配，很多市场比例方面的没法得出满意的比较。,
