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1、6000年前我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍，创造了灿烂的古代文化。,一、项目区位概况,1、区位认知,地理描述 项目位于上海市青浦区朱家角镇，所处位置距青浦镇中心6公里、距市中心48公里。动线描述沪渝高速（G50）、沪青平公路（318国道延伸段）、朱枫公路。轨交：17号线朱家角站（2017年通车）。配套描述 商业：朱家角古镇及其周边区域，以传统小吃为主。 生活：当地居民主要集中生活在以古镇为中心半径1公里的范围内。区域内有数个交通站点及 “朱家角汽车站”。 娱乐：朱家角古镇、东方绿舟、高尔夫球场、大淀湖及淀山湖。驱车前往市区主要CBD用时 国家会展中心：约半小时；大虹桥：约40分钟；徐家汇：
2、约1小时；静安寺：约1小时；人民广场：约1小时；陆家嘴：约1.2小时；四川北路：约1.5小时。,青浦格局,一个主城区+一个生态旅游居住区,青浦新城,朱家角,随着近年来的发展，青浦已经发展成为以“青浦新城”为中心的东部城区和以“朱家角”为中心的西部旅游生态区，朱家角在青浦也将占据更为重要的地位，发挥更突出的地域优势。,青浦规划,青浦区规划简述（至2020年）以“一城四片”为基点，重点发展工业、商业、房地产业、城市服务业、电子信息、汽车配件制造业、生态旅游、生态居住、现代农业及生态林业。,朱家角镇规划简述（至2020年）： 水：形成朱家角镇区的主体构架，淀山湖、大淀湖是镇区核心空间； 老区：老区改
3、造形成镇区的商业中心； 新区：古镇北侧的珠溪河以西，规模2平方公里，规划目标“一中心，二河街”，是未来集镇的行政中心，住宅建设重点区域； 旅游度假区：滨河区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。 交通规划：利用延安路高架及其延伸线形成“淀山湖朱家角上海中心城区海港新城洋山深水港”经济线。,1.1.1 基本数据,区位及人口 朱家角镇地处江、浙、沪交界处，为青浦、昆山、松江、吴江、嘉善五区(市)毗邻之中心，历来为江、浙、沪两省一市重要集镇之一。朱家角位于青浦区中部，全镇户籍总人口59759人，来沪人员49038人，下辖28个行政村和11个居委会。全境总面积138.6平方公里（包括淀山湖水域面积
4、46平方公里）。旅游经济兴旺发达 朱家角每年约650万人次的游客量，8公里内21,300户别墅及高档小区，周边约有3000间客房。,1.1 认知朱家角,依托政策及经济的良性运行，朱家角整个社会事业蓬勃开展，也为房地产业的健康发展奠定了基础； 借灵韵古典的古镇气息及丰富的文化内涵，朱家角区域特色日益显著； 第三产业旅游业继续快速发展，为朱家角创造了最核心的价值点，也为各产业链提供了机会；,1.1.2 现有配套,如上表所示:青浦通过A9与上海市区一线相连，特别是朱家角古镇地理位置独特，处于淀山湖、佘山、闵行三区域的圆心，半径辐射范围内自然资源及旅游休闲资源极其丰富，这从上海大区域来说是绝无仅有的，
5、朱家角即是上海的后花园。另外，周边别墅社区、高尔夫球场及国际学校数量众多，这也说明区域内的高消费人群并不缺乏。,生态岛,古镇配套区,目前朱家角古镇配套相对已比较齐全，而古镇外部虽有一定的配套设施,但总体尚不成熟。,旅游度假区,国际高尔夫乡村俱乐（18洞）,东方绿洲,5分钟范围区,教育配套区,教育配套区,市重点中学-朱家角中学,珠溪小学,朱家角中学,1.2 朱家角发展规划,城镇性质及规划定位 休闲度假+生态居住的旅游城镇 朱家角是市级历史文化名镇，“十五”期间上海市率先建设的“一城九镇”之一。濒临淀山湖风景区，以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。建设方针 功能及空间重组,现代水乡与古镇风貌结合
6、 朱家角古镇的开发建设在功能结构和空间形态上重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区； 采用改建与重建相结合的建设方针，对镇区功能结构进行调整，将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地，使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。 新区建设本着统一规划、综合开发的原则，各项市政公用设施及配套建设应同步进行。以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承的全新城镇风貌。,用地规模及四至范围 镇区总体规划用地8.14平方公里 至2020年，镇区总体规划用地8.14平方公里，包括老镇区2.6平方公里。其中城镇建
7、设用地620公顷，人均城镇建设用地为124平方米,总增加住宅建筑面积180万平方米。 以老镇区为基础包括古镇风貌保护区，向北包含大淀湖，向东向南至318国道；向西跨越朱昆河进一步拓展镇区发展空间。将原来位于318国道南侧的工业区归并至朱枫公路两侧的工业区，新镇区不再布置工业用地。城镇布局结构规划 以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块 城镇布局结构注重现状城镇空间布局特点的延续和整合。城镇用地布局注重功能分区，同时为使城镇生活更具活力，各相关性质用地可综合安排。朱家角镇镇区空间布局结构以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。 （1）水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次： 水
8、心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间； 水脉：淀浦河由西向东横穿集镇； 水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网； （2）老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅游中心。 （3）新区包括四个组团。沿大淀湖东、北侧的组团一为花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商业街串联起来。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。 （4）休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。,商业金融规划 双线构筑朱家角镇区商业中心 规划未来朱家角镇
9、商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护，集中在二条线上。 第一条线：祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街； 第二条线：淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。住宅规划 居住功能移至新区 规划朱家角镇区住宅建设将重点转移至新区。老区将发展商业服务以及旅游相关的产业。同时结合老区改造适量地发展商业与住宅相结合的居住形式。老区常住人口控制在0.8万人左右规模。,本案,1.3本案配套,小区内部配套：创意区齐全商业 中小学：朱家角小学 幼儿园：朱家角幼儿园 综合商场：联华超
10、市、华联超市、农工商 邮局：朱家角邮局 银行：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行 医院：朱家角仁济医院,1.3 朱家角配套,朱家角周边在建设施众多，大都已在2010年前后竣工，整个区位的配套设施还算比较完备； 酒店：凯悦酒店、皇家郁金香酒店；,民俗院馆：尚都里（南）、上海申窑国际陶艺中心、四民会馆；,其他文化与休闲项目：多个高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、众多星级酒店及国际学校环绕。并有谭盾水乐堂、尚都里休闲广场、国家粮仓、四民会馆、胡项城艺术展览馆、演艺剧场、人文艺术馆等艺术休闲场馆。,朱家角印象古韵悠长的人文古镇，水墨般的小桥流水人家；大上海的后花园，自然旅游资源得天独厚；车行交通
11、便捷，四通八达；青浦整体社会经济结构以工农业为主体，而朱家角古镇占据了绝大部分的第三产业产值；朱家角古镇是青浦最具活力的核心；配套成熟的度假休闲好去处；近期建设发展迅猛，远景规划良好,2016-2017年间将会有大量新产物呈现；随着17号线、20号线的通车，将带来更大更多的客源流量；周边存在大量高端消费群体及高层次场所；休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇；,二、青浦别墅市场研析,1、青浦别墅市场与朱家角板块形成竞争威胁的项目，主要来自于青浦新城板块，赵巷板块及徐泾板块。,徐泾板块,从市区到达的动线上看，徐泾、赵巷及青浦新城板块都将造成别项目别墅客源的截流，因此在后续的市场分析中，我们将一并进行
12、研究分析。,1.朱家角别墅市场09年朱家角板块别墅供求分析,09年朱家角板块的别墅项目总体供小于求，供应主要分布在6月及8月，分别为朱家角康桥水乡及海源别墅的集中推量； 09年成交价格有所起伏，主要是受海源别墅价格的拉动，带动了整个板块别墅价格的提升； 09年1-9月份朱家角板块共成交别墅294套，整体均价在16500元/平方米左右；,朱家角板块以往别墅个案明细,朱家角板块在售项目有限，主要为东方庭院、朱家角新城及海源别墅，价格主要在14000元/平米-24000元/平米间，个别豪宅别墅如海源别墅在50000元/平米左右。,三、青浦商业情况透析,青浦区商圈主要为两个，分为城区商圈及古镇商圈，主
13、要以城区商圈为核心；,以目前的城市发展状况来看，青浦东部城区尤其是夏阳湖区域是目前青浦城市发展中“城市化进程最快、基础设施最齐全、整体定位档次最高的区域”古镇商圈主要是以朱家角古镇为核心，及辐射区域；,1、青浦城区商业状况 青浦百货情况一览,青浦小型商业基本情况,目前此类商业消费市场的规模与业态布局仍处于较为初级的发展阶段，尤其休闲购物型商业，经营状况尚未起色。,青浦餐饮类商业市场经营状况：,目前青浦城区餐饮类商业消费市场，凭借周边密集分布的高端居住人群，餐饮类商业经营状况较为良好；,根据近年来科特勒对于当前商业市场上的各种主要的商业类型以及他们各自对于商业消费人气的拉动作用，发现，其中百货购
14、物、餐饮以及超级市场三类业态对于商业消费人群的拉动性最强。,青浦酒店业市场经营状况：,从上表可以看出：目前青浦的酒店业还处于初级阶段，多为二、三星级的宾馆，缺乏高级酒店场所（这块市场已经有所被重视），从其客房数量及床位数量来看都远远不能满足于实际的客流量，这也是朱家角古镇成为短途旅游而不能称为逗留点的原因之一。,景区外重要街道祥凝浜路 祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内原住居民，生活日用大都是在这条路上购买的。 集中各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。 未来规划的祥凝浜路，将是朱家角镇区的商业、金融一条街，也是文体休闲用品特色
15、街。它的西端与景观大道珠溪路相交处靠近本项目，因此祥凝浜路未来的发展程度与本项目休戚相关。表象繁荣的度假村经济 古镇周边以休闲、度假及商务培训功能的度假村为主，且又以淀山湖、大淀湖的美丽湖景为卖点的度假村。 度假村鸟笼式的消费模式，运营时间较长，其娱乐项目及设施都已陈旧，且经营模式老化。这些已经运转度假型宾馆虽然拥有23星级的档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的，但逐步脱离了现代都市人群追求时尚、新潮与速度感的消费理念，已不能适应现代消费需求。在历史城镇旅游发展遭遇过度商业化、同质化竞争等瓶颈的背景下，不能再单纯依靠历史资源发展观光旅游，应转向了文化休闲业、旅游房产业的发展。,古镇及周边居民朱家
16、角原住居民对朱家角本身的水乡景色早已熟视无睹，而他们对接受新鲜事物的渴求由来已久。 本地的休闲娱乐设施单一，且不成规模，不上档次，已完全满足不了当地人的娱乐、休闲需求。因此本项目与朱家角原有娱乐消费存在差异，但兼容江南水乡建筑风貌的河畔酒吧街、精致酒店、大型商务会馆等产品适时地填补了朱家角镇高档娱乐的空白，势必会受到当地居民的青睐。国内外观光游客（团体、散户）由于朱家角地处沪、苏、浙三省交界地段，比起其它旅游区，朱家角有着天然的地理优势。 由于出行时间和资金成本不高，沪苏浙一带游客把朱家角作为周末短线旅游的必游景点之一。 朱家角还吸引着全国乃至国际游客的目光。朱家角和周庄、同里、乌镇等都是长三角“水乡”特色旅游的主要景点。各大旅行在安排游客作上海旅行时，都将朱家角作为一个必到的景点，朱家角与上海市区的外滩、东方明珠等一起成为沪上旅游的重要景点。当然这也为本项目带来了大量的长三角以外的国 内、国际旅游客户。,
