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1、项目五证的获取及报批报建流程 前期开发部 2011年12月,第一部分 五证具体指的是哪五证 1、国有土地使用权证； 2、建设用地规划许可证 ； 3、建设工程规划许可证； 4、建筑工程施工许可证； 5、商品房预售许可证；,目 录,第一部分：五证具体指的是哪五证,一、国有土地使用权证 定义及作用 基本介绍 使用年限 延伸问题,1、 国有土地使用权证的定义及作用 是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用 权的法律凭证。 该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面 积、使用年限和四至范围。,一、国有土地使用权证 定义及作用 基本介绍 使用年限 延伸问题,第一部分：五证具
2、体指的是哪五证,2、基本介绍： 人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有 权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用 权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应 的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然 地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使 用权。其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然 的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交 易带来风险。,第一部分：五证具体指的是哪五证,一、国有土地使用权证 定义及作用 基本介绍 使用年限 延伸问题,3、使用年限： 按照土地用途不同使用期限也不相同。 最高年
3、限按下列用途确定： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限， 剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。 取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押 或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。,第一部分：五证具体指的是哪五证,一、国有土地使用权证 定义及作用 基本介绍 使用年限 延伸问题,4、延伸问题小产权房 4.1、土地使用权分类 、国有土地使用权 、农民集体土地使用权 4.2、所谓的“小产权房
4、”，是指在农村集体土地上建造的商品性住宅，其 土地性质属于集体土地使用权。目前我国法律法规及国土资源部的政策 都禁止城镇居民在农村购置宅基地以获得集体土地使用权。因此，所谓 “小产权房”买受人无法办理相关产权证明，并需承担买卖无效的风险。 农村拆迁安置房是指属于国家因公共利益之需要对农村集体土地进 行征地拆迁为安置被征地农民而建造的房屋，该房屋一般不属于商品房 性质。,一、国有土地使用权证 定义及作用 基本介绍 使用年限 延伸问题,第一部分：五证具体指的是哪五证,第一部分：五证具体指的是哪五证,二、建设用地规划许可证 定义及作用 基本介绍,1、 建设用地规划许可证的定义及作用 是建设单位在向土
5、地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。,二、建设用地规划许可证 定义及作用 基本介绍,第一部分：五证具体指的是哪五证,二、建设用地规划许可证 定义及作用 基本介绍,第一部分：五证具体指的是哪五证,2、 基本介绍： 、建设用地的使用权的客体原则上是国有土地； 、农村集体所有土地之上的建设用地称为农村集体建设用地使用 权，其
6、不能够直接进入一级流通市场，必须先收归国有之后，才能够交 易； 、建设用地规划许可证是证明建设用地的使用，符合城市规划的法律凭证，是办理建设项目国有土地使用证的必备要件。,第一部分：五证具体指的是哪五证,三、建设工程规划许可证 定义 内容,1、 建设工程规划许可证的定义 城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证。 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭 证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的 法定依据。,第一部分：五证具体指的是哪五证,三、建设工程规划许可证 定义 内容,2、 建设工程规划许可证的内容 包括下列内容：
7、 （1）许可证编号； （2）发证机关名称和发证日期； （3）建设单位； （4）用地项目名称、位置以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型； （5）计容积率面积及各分类面积； （6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。,第一部分：五证具体指的是哪五证,四、建筑工程施工许可证 定义 内容,1、 建筑工程施工许可证的定义 是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设 单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,第一部分：五证具体指的是哪五证,四、建筑工程施工许可证 定义 内容,2、 建筑工程施工许可证的内容 包括下列内容： （1）许可证编号；
8、（2）发证机关名称和发证日期； （3）建设单位、施工单位、监理单位、设计单位； （4）建设项目名称、位置以及子项目名称； （5）建设规模及中标合同价格； （6）合同开工时间及合同竣工时间。,第一部分：五证具体指的是哪五证,五、商品房预售许可证 定义,商品房预售许可证的定义 是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商 品房的批准文件 。,第二部分：报批报建流程,第二部分 报批报建流程 1、国有土地使用权证获取流程； 2、建设用地规划许可证获取流程； 3、建设工程规划许可证获取流程； 4、建筑工程施工许可证获取流程； 5、商品房预售许可证获取流程；,第二部分：报批报建流程,一、 国
9、有土地使用权证获取流程,第二部分：报批报建流程,办理土地证,缴纳土地使用权出让 金和有关税费,签订国有土地 使用权出让合同,签定国有土地 成交确认书,按程序进行招拍挂,建设用地批准书,二、 建设用地规划许可证获取流程,第二部分：报批报建流程,三、 建设工程规划许可证获取流程,第二部分：报批报建流程,建设工程规划许可证 一、总平面规划报建 1、总平面规划审核（退红线及日照） 2、总平面消防审核 3、总平面园林审核 4、总平面环保审核 二、总平面市政审核（停车位数） 三、总平面勘测审核（地勘） 四、总平面初审章 五、地下车库施工图审核 六、勘测院定线 七、建筑施工图备案 八、规划公示 九、规划审核章 十、核发建设工程规划许可证,四、 建筑工程施工许可证获取流程,第二部分：报批报建流程,一、工程项目报建（建委立项） 二、城建费用缴纳 三、工程项目招标备案 四、施工企业承接登记 五、建设监理备案 六、施工图纸审查 七、节能审批（施工图部分） 八、市容环境卫生责任书 九、城建档案报送 十、施工现场安全生产登记 十一、安全生产备案 十二、工程质量监督 十三、资金保函 十四、核发建筑工程规划许可证,五、 商品房预售许可证获取流程,第二部分：报批报建流程,一、预售面积测量 二、申请商品房预售许可证 三、核发商品房预售许可证,完毕 谢谢大家,
