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1、太阳宫新区G区项目,营销策划方略,有言在先,伟业顾问作为销售代理服务商，要提供的是如何成功达成销售目标的答案和营销路径。我们相信，作为一个好的营销策划方案必然具备以下素质： 符合产品 符合市场 符合发展商 符合代理商基于此，伟业顾问充分发挥自身的房地产业系统综合服务优势，制订出科学的、客观的、差异的和切实可行的营销策划方案，以指引正确的销售行为，达成市场效果。我们希望，通过伟业顾问整合营销的系统化作业，实效推进项目销售并与发展商达成效益双赢。,伟业顾问为太阳宫G区项目所做的基础功课,与投资顾问团队共同分析项目各方面条件 由总经理、营销策划中心和销售代理团队进行项目定位合议与讨论 解读项目-与北
2、京城市发展战略及三元桥地区升级的互动关系 进行市场和项目所在区域市场分析及竞争分析 确立项目目标消费群以及其投资动机与驱动力 实施项目定位、客群定位和营销等基础面整合作业 确定可提供的服务内容和合作模式 对可能签约的后续工作团队作出安排,营销面,产品面,市场面,三面一体营销方略结构图,目 录,市场面 区域价值解读 高端市场分析 高端产品价值特点 产品面 项目基本技术指标 SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 产品价值内核的建议,营销面 总体原则 营销策略 推广策略 执行策略 销售目标 伟业顾问后续服务内容 伟业顾问的销售团队 关于伟业 伟业顾问简介,市场分析和认知,市场面：,高端产品价值
3、特点,区域价值解读,高端市场分析,区域价值解读,宏观与发展,区域位置,区域环境,区域交通,亚奥经济圈和CBD经济圈领衔城市经济不均衡发展。 经济战略带动房地产市场重心的北移和东扩。,宏观与发展,区域位置,G,机场高速，京顺路,太阳宫东路,太阳宫北街,麦子店西路,东北三环的土地稀缺性使太阳宫地区成为唯一可发展的地产蓝筹股。,辐射八大商圈,交融两大旺市,四面逢源的发展点,丽都商圈,东直门商圈,燕莎商圈,安贞商圈,亚运村商圈,CBD商圈,望京商圈,国展商圈,重心北移,升级产品,极具市场潜力,北部房地产旺市,东部房地产旺市,区域环境,G,独一无二的人居绿色生态,作为“朝阳区绿化隔离带地区建设标准最高的
4、公园”，太阳宫公园即将全部完工。一期10公顷园区已正式开放。公园内有25000平方米的大草坪、14000平方米的人工湖，园区内绿化面积达7.5万平方米，720米长的人工湖岸。,坐拥超大绿地,尽览水岸美景,建设标准高,绿化面积大,水景充沛,G,区域交通,国际化便利交通纽带,东临京顺路、机场高速路，西邻规划中的北京承德高速路及地铁13号线北苑至和平里段。太阳宫大街的建成将与同为城市主干道的太阳宫中路、曙光路形成两横一纵的大市政格局。 结合太阳宫北街、太阳宫西路、太阳宫东街、麦子店西街等四条城市次干道；建设中的城市轻轨和规划中的两条地铁线路，构架起一个四通八达、纵横交错的立体交通网络。随着地铁线的开
5、通和京承高速公路的上马，太阳宫桥会成为一个重要的交通新干线。 即将修通的跨街桥横跨机场高速路连通东部涉外高尚区。,地处国门要道,连接东北繁华,两横一纵市政路,纵横交错交通网,区域价值解读,关键词：繁华、生态、活力、涉外、发展,延展：高消费、高收入、国际化、时尚化、居住享受,具国际化、时尚化高尚生活质素的发展区,高端市场分析,高端市场各区域特点,从销售看需求,从销售看推广,从销售看客群,朝外,综合性项目偏多，纯居住类型物业少 户型多样，均价较高 大户型公寓市场表现较差，投资客户比例较大,CBD,万元以上的项目多，区域竞争十分激烈 商业氛围浓厚，综合性项目多 纯居住概念项目为数不多，适居性略逊,燕
6、莎,受使馆区影响，项目有较强的涉外性 商住项目居多，投资客户比例较大 商务氛围与居住环境较好,朝阳公园,地处中央公园区，环境优美，基本为纯居住类 均价高，形象好，对高端人群的吸引力较大 大户型公寓市场表现突出,紫荆豪庭,凤凰城,远洋新干线,本案,京达国际公寓,维多利亚花园,北京GOLF公寓,龙阁,公园大道,棕榈泉,金地国际公寓,北京万达广场,蓝堡,华贸中心,和乔丽致,中国第一商城,东方瑞景,建外SOHO,新城国际,财富中心,温莎大道,鹏丽国际公寓,通用时代,光彩国际公寓,尚都国际中心,观湖国际公寓,铂宫,昆泰国际中心,御东花园,万豪君天下,温莱特中心,阳光上东,太平洋城,团结湖北小区,北京国际
7、新区,白家庄项目,朝外MEN,时间国际,第三置业,福景苑,福景苑,瑞城中心,高端市场各区域特点,UHN国际村,顺景园,Moma,雍景台,海晟名苑,本项目所在区域： 国际性较强，商住两用型项目较多 属发展区域，具有高端潜质 当前均价相对略低，投资型客户较多,高端市场分析,从销售看需求,从上表可以看出，销售较好的户型集中在三室两厅、两室两厅、四室两厅，面积180米到400米之间，滞销户型多由于舒适度与面积关系、设计、位置等问题。,高端市场分析,从销售看推广,凤 凰 城 二 期,从上表可以看出推广策略和广告投放对销售量的提升起到正向促进作用。,高端市场分析,从销售看客群,从客群购买比例发展来看，泛亚
8、地区（特别是港、澳、台）和外省市购买逐渐增多，本市居民购买呈下降趋势。,市场价值解读,产品：竞争激烈、需求旺盛、舒展型主力户型、宣传与销售的正比关系,客群：国际化、外埠、投资、非地缘性,具有国际化、时尚化、价值化、品质化高度综合趋势,充分刺激世俗的浅表神经,高端产品价值特点,超常尺度,挖掘区位价值,研究现状的升级,国际品牌和国际化标准,精细的产品及服务的附加价值,北京贡院六号,威尼斯吹金粉水晶灯、66张牛皮墙纸、17遍的烤漆工艺,充分刺激世俗的浅表神经,高端产品价值特点,充分刺激世俗的浅表神经,顺景园,超常尺度,碧水庄园,高端产品价值特点,北京银泰中心,挖掘区位价值,高端产品价值特点,世贸国际
9、公寓,挖掘区位价值,慧谷根园,深入研究现状的升级,高端产品价值特点,万城华府,深入研究现状的升级,国际品牌和国际化的标准,公园大道,高端产品价值特点,季景沁园,国际品牌和国际化的标准,生活在台地 坡景之上,国际品牌和国际化的标准,上元,精细的产品及服务的附加价值,东方之子,高端产品价值特点,东方之子,降板式浴缸,空中花园,天棚柔和辐射冷暖系统、置换式新风系统、可调式外遮阳系统、中央吸尘系统等科技系统，恒温又恒湿，完全舒适享受。,万国城MOMA,精细的产品及服务的附加价值,诚品建筑/讲究学问的建筑,通用时代国际中心,小汤山别墅,精细的产品及服务的附加价值,充分刺激世俗的浅表神经,高端产品价值特点
10、的借鉴,超常尺度,挖掘区位价值,研究现状的升级,国际品牌和国际化标准,精细的产品及服务的附加价值,提高产品价值，产生市场竞争力,本项目可借鉴特点,市场定位和价值内核确立,产品面：,项目基本技术指标 SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 产品价值内核的建议,本项目基本技术指标,总用地面积：75348.9平方米 规划建设用地：49200平方米 规划总建筑面积：159973平方米其中 地上：123000平方米，地下36973平方米 住宅建筑面积（地上）：96534平方米住宅部分地下面积：7405平方米 配套公建建筑面积：24742平方米其中 地上：18572平方米，地下12720平方米 总居住
11、户数：544户 容积率：2.5 绿化率：30%,SWOT分析：,1519米板楼进深 适于舒放大户型,户户观景和城市 绿带适于生态概念,整体包合式规划 适于外立面包装,中等规模适于 居住科技的展现,城市罕见低容积率 适于享受型居住,技术价值,概念价值,景观价值,生活价值,项目的价值内核：完整空间+生态景观+技术产品+概念包装,产品特点梳理,产品定位进取与奢华,代表活跃进取的江诗丹顿0verseas Overseas标志着江诗丹顿的活跃、进取精神，它以钢与纯白金等高科技的素材营造出鲜明的时代感，博得了现代人的钟爱 。内部集传统工艺和现代科技于一体，反应出其不断进化的优良传统和无限的活力。,正如我们
12、的产品虽然没有金碧辉煌的华贵外表，却体现出其高贵气质与文化内涵，不仅具有简洁明快的现代主义特征，还包含多样变化和细致处理，而景观幻变和生态科技的应用更体现出建筑生命的生生不息、价值永恒。,项目的核心理念：进取与奢华,定位：科技与生态的新奢华主义建筑,项目的价值内核：完整空间+生态景观+技术产品+概念包装,具备以下四个情感层面：1、时尚调养：修复心灵，在辛劳一天后，让精疲力尽的身体重拾青春、抚慰骚动的情绪。2、经典呵护：为重要的人创造舒适祥和的生活环境，与他们建立、维护并深化亲情。3、科技教化：寻找具有学习型和挑战性的经验，扩展生命视野，界定在别人眼中的形象。4、艺术升华：表达个人品味，凸现自己
13、与众不同，并展现内涵和成功的一面。,客群描述享受与品位,注重精神实现的中产阶级新贵,该人群地域构成多元化，来自CBD、使馆区、燕莎、中关村、亚运村，外埠，外籍，辐射范围很广。,主力人群：高级“海归”、“合资家庭”、外埠人士,自用型人群,投资类人群,主力人群：专业投资客,四处投资地产，热衷地产回报；手中资金较多重视未来的发展前景、看重朝阳公园生活氛围深谙高档公寓租金水平心态更加实际，重视物业服务及相关配套眼光敏锐、了解高级租房客的心态习性看重租务机构的资质背景和水平,三元桥区域价格回顾,根据产品和市场竞争分析，在实现产品价值提升的基础上，初步价格定位不低于：,12000元/建筑平方米,产品价值内
14、核的建议,1.平层大户,2.完整的空间序列,3.独一无二的生态景观和会所,4.注重外立面和夜景的形象,5.建筑技术的应用,6.产品概念的整体包装,1.平层大户示意图,由跃层改为平层大户,内装修标准 星级酒店的公寓大堂,2.完整的空间序列大堂,登“堂”入室（重视亮点设计） 高标准的层高与面宽-310、305米层高,2.完整的空间序列大堂,舒适性、尊贵性 专属性、功能性 一梯一户电梯入户,2.完整的空间序列电梯,改为一梯一户，电梯入户，主人和佣人出入口分开,强化入口玄关的设计 先“登堂”然后“入室”的一个空间序列的感觉,2.完整的空间序列玄关,一梯或多梯少户 高标准的层高与面宽 控制居室数 功能设
15、计的模糊化 功能设计的单一化 空间布局的流动性和变化 主人佣人分区 灰空间的设计,以通用时代示意,2.完整的空间序列户型,原户型平面,2.完整的空间序列户型,户型示意,小短板户型调整示意,电梯入户,小短板，边单元利用,2.完整的空间序列户型,专属使用空间的设计：起居系列,2.完整的空间序列起居,专属使用空间的设计： 主卧系列,2.完整的空间序列主卧,模糊空间流动空间设计,2.完整的空间序列流动空间,关键词四季、坡地、绿地、微瀑布、私属、小品,3.独一无二的生态景观,豪华典雅气质,运动休闲生命,物质享受精神,3.独一无二的生态会所,利用5%的城市绿化带营造出 独具匠心的生态会所，倍显：,4.注重
16、外立面和夜景的形象,简约而不简单的楼体立面和灯光的配合使项目成为都市新亮点,既简约和谐而又大方庄重，充分适应人的生活起居习惯和地域气候变化。,Moma外立面窗框以红铜镶嵌,5.建筑技术的应用以Moma为例,健康养生新建筑,将健康的生活品质直接构筑在绿色生态住宅之中，从社区布局、楼宇间距、园林规划、户型、采光等生态学角度多方位演绎健康主题。 窗外流动的风景、云彩，比电视好看一万倍。 冬季维持在20以上，夏天维持在26以下。 很好的光源、向光性。 比较小的出口，带来开朗的园林景观。 有新鲜的空气在正负压之下流动交换置换成新风系统。 低于地表0.8米的适中温度。 一家人在多元空间行动，无需电视。,5.建筑技术的应用以Moma为例,恒温恒湿新建筑,温度20-26，湿度40%-60%，人类最舒适的环境；全置换新风系统：外墙维护系统、每小时300立方米的全新空气，人类最清新的呼吸；隔热又隔音：冬暖夏凉，人类最惬意的状态。,
