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1、,1,Retail，DTZ 5/2008,波浪文化城及城市阳台,百货及餐饮招商建议,谨呈:钱江新城管委会DTZ戴德梁行商铺部,2,Section1,项目所处区域分析,3,项目所处区域分析,区域成熟度分析, 根据已知情况，区域中大型商业综合体均于2009年2011年开业，现阶段区域商业氛围难以形成。 经过本项目的地铁1号线将于2011年建成通车。交通的便利是带动区域人气的关键，也是区域成熟的,必要因素。, 钱江新城区域中，2010年后竣工的写字楼占了20082011年竣工总数的78%，预计2011年后才能加,速去化。, 区域中新建住宅小区大多在20072008年交付，结合地铁通车因素，预计201
2、1年前后入住率将大幅,提高。,预计钱江新城将于2011年后趋于成熟,本项目属于钱江新城最早开业的商业项目，开业之初人流量较小，不利于商业经营，鉴于“十一”必须 开业的实情，项目应在租赁条件及租金上有所优惠，与商家共同承担风险，才能吸引商家进驻。,4,Section2,波浪文化城百货进驻建议,5,波浪文化城百货进驻建议,百货业情况分析, 消费品内需市场的持续发展，收入和消费水平提高，由此带来了百货业的持续繁荣。传统百货企业、,民营股份制百货企业、外资百货企业等同台发展，也带来了激烈的竞争。, 租金价格有日益上涨的趋势。目前有些一线二线城市的租金不断增长，一定程度上压制了百货业的,发展。如上海的日
3、本大荣退出、八佰伴被兼并等，, 百货企业随着上市资金的募集，一些知名企业有快速扩张的趋势。, 随着城市的发展，百货业以传统商圈为核心现象将有所改变，会逐步向新兴商圈发展。, 一心多点的布局。在一些发展迅速的城市，知名百货开展一心多点的布局，抢占市场。如新世界百,货在上海有7家、武汉有5家；银泰百货在杭州有6家。,6,波浪文化城百货进驻建议,百货业情况分析, 新世界集团是建基于香港的知名企业，业务多元化，百货、超市、购物中心等类型经营日益完善。 香港、北京、广州、上海、武汉、宁波、天津、大连、南京、成都等 20个城市和地区。新世界百货,立志开遍中国，杭州已纳入其未来经营城市之一。, 租期15-2
4、5年之间，20年最多。,新世界百货,7,波浪文化城百货进驻建议,百货业情况分析,新世界百货,8,波浪文化城百货进驻建议,百货业情况分析,新世界百货对项目及店址的选择相当谨慎，既要分析目标城市的经济发展及市场情况，又要考虑店址的,人流效益及周边环境。, 一线城市：传统或新兴商业区、地铁、发展潜力；二、三线城市：核心商圈、交通便利 、发展潜力。 随着城市发展速度加快，在与城市共同发展的过程中，选择新兴商圈或新兴发展区成为现阶段新世,界百货选址的要求。, 面积：5000以上至60000 不等，二线城市5000-40000 不等。, 日租金：0.3-4元/，二线城市核心传统核心商圈2-4元/，新兴商圈
5、0.3-1.2 元/。 交通便利：地铁、公交线路聚集。,新世界百货选址,9,波浪文化城百货进驻建议,银泰百货,百货业情况分析, 业务以百货零售为主，业务类型还有商业特色街，并逐步向购物中心发展。, 以杭州为核心，向全国拓展，目前银泰通过并购、入股、自建等形式，在全国发展了20多家门店，,遍布杭州、宁波、金华、温州、北京、武汉等地。, 一市多点战略。杭州目前在经营门店四家，另有两家已经确定，将于两年时间左右开业，即城西店、,庆春广场店。, 租期一般在15-20年。,10,波浪文化城百货进驻建议,百货业情况分析,各区域百货租金,11,波浪文化城百货进驻建议租赁年限及免租期建议, 百货行业因投入成本
6、高、培育期较长、风险较高等因素，导致其签定合约的期限都很长，一般在10-,25年之间，中间的15-20年是市场上最认可的期限。, 新世界百货合同期限一般都在20年。 银泰百货合同期限一般在15-20年。, 目前市场上的一些外资百货企业都要求有一定的免租期，如台湾EISA时尚百货。免租期限一般在半,年到两年之间。,期限长有利于百货公司的发展，但却不利于开发商的利益，针对本项目情 况，可以压缩租赁年限，建议10-15年之间，首选10年。,并且给予一年的免租期，但在免租期内需交纳管理费及推广费。,12,波浪文化城百货进驻建议,租金及增幅建议, 从现有的城市级别租金水平可以看出，一线城市的租金最高，二
7、线城市和三线发达城市次之，一般,三线城市低于前面三种。, 从商圈来看，核心传统商圈的租金最高，次级成熟商圈次之，而新兴商圈因商业氛围和成熟度不足,租金水平较低。, 日租金价格水平相差较大，一线城市的核心商圈大部分达到5-8元，部分区域最高达到10元及以上； 二线城市目前的租金水平相差还不大，核心商圈2-5元，次级大多在1-3元左右，如杭州传统的武林商圈 百货租金在2-4元，次级在1-2元。, 租金增长比例一般在1.5-4%之间，部分百货以年增长方式，如百盛购物3%的增幅，新世界百货2% 的增幅；也有以三年一增的方式，如银泰百货庆春广场店1.97-1.99%的增幅。但考虑到本项目所处商圈 为未来
8、的城市级核心商圈，因此在增幅上区别于一般的租金增长。,鉴于本项目区域商业氛围2011年前尚未形成，建议以低于次级商圈的租金对外招 商，租金递增不考虑以百分比形式，而直接选择固定租金。,13,波浪文化城百货进驻建议,开业率建议, 考虑到本项目前两年对百货企业免租一年，为保证商业的正常运营，因此可以在谈判中考虑设置一,定的限制，以时间节点为准。, 限定百货企业在2008年10月商场的开业率为50%。 限定在2009年5月商场的开业率为70%。, 限定在2009年10月商场的开业率在90%以上。,14,波浪文化城百货进驻建议,设施设备建议, 计量设施：在不同的分区分别独立设置不同类别（如供气、供电等
9、）的计量设施，内部分割的租赁,物提供分表，以便于管理和计费。, 供电：提供容量10000KVA（双路电）。, 供水：百货不低于670立方米/天，餐饮供水管径不低于50DN，供水量在35立方米以上。 供气：供气运营开户费需乙方承担。, 消防系统：双方确认设计报批图，并需要报批、验收合格。, 楼板的设计荷载：百货400KG/平方米；餐饮厨房区域 450KG/平方米，客席区250KG/平方米。,15,波浪文化城百货进驻建议,其他优惠及措施建议, 项目外墙、屋顶平台、广场等涉及百货公司VI系统的位置和区域（如放置广告牌、指示系统等），,需给予乙方明确。, 可以为乙方争取税收方面的优惠作为吸引点。, 可
10、以将项目建筑面积部分转租，转租面积宜控制在总建的30-40%左右，但在分租前需得到甲方的认,可和同意。, 购买相关设施设备的足额财产一切险，规避风险。,16,Section3,城市阳台餐饮业态租金扣点建议,17, 轻餐饮,大型中餐,休闲饮品、开放式茶座,城市阳台餐饮业态租金扣点建议城市阳台业态规划各区块建筑面积（）对外租赁区域为：,18,城市阳台餐饮业态租金扣点建议,免租期建议, 杭州市政府将于2008年10月搬入市民中心，但前期仅有3000名公务员进入，周边写字楼大都还未竣,工，新建住宅入住率也很低，前期人流量较小。, 2010年前区域内仅有万象城一个商业项目开业，商业氛围弱，很难吸引外来人
11、群。 在区域内人流量不大的情况下，还需与万象城产生竞争，造成客源分流。 地铁、交通需要逐步完善。,综合以上因素及钱江新城的发展情况，建议项 目餐饮业态免租期为2年，以吸引商家进驻， 即2008年10月2010年10月,租金定位,应考虑此租金为免租期两年后的价格，此时钱江新城正逐渐趋于成熟，虽然商业环境仍然不,及传统商业中心，但城市阳台有着自然风景、建筑优势及未来的发展前景，所定租金不能低于市,区同类业态现有租金水平太多。,因此，建议大型餐饮在免租期2年后的固定租金为1.5元/天，不设扣点，租期为8年。,按区域2196的建筑面积，业主前5年每年将收益120万元左右。,19,城市阳台餐饮业态租金扣
12、点建议,大型餐饮租金建议,租金定位,目前杭州市场大型餐饮参考指标,租金与扣点建议,城市阳台2个轻餐业态区域规模都较小，在新的商业区经营压力相对较大。区域临江，并拥有露台，我行建议将,其设为咖啡类轻餐饮业态，区域则为快餐类业态，均以租金及扣点相结合的方式作为收益。结合市区轻餐业态经营,扣点和营业额产出情况，我行做出以下建议。,20,城市阳台餐饮业态租金扣点建议,轻餐态租金与扣点建议,租金与扣点建议,目前杭州市场轻餐业态参考指标,租金与扣点建议,该区域连公共部份总建筑面积约600左右，除了茶座，还可引进奶茶、冰品类休闲饮料，形成一个较为集中,的休憩区域。该区为开放式，因其业态规模较小，建议以租金方式作为收益。,目前位于市区的同类业态，大多因为店铺位置之差别，租金单价也出现较大差距，因此参考价值不大。可根据,参考扣点来折算业主收益，从而估算项目租金。,建议此区域内商户免租期为半年，按实际经营面积计算，租金为4元/天，公共部分不算其中。,21,城市阳台餐饮业态租金扣点建议休闲饮品业态租金与扣点建议,租金与扣点建议,目前杭州市场休闲饮品业态参考指标,22,THANKS,
