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1、2018/8/28,苏南商业考察报告,扬州、无锡、常州、苏州,青投集团商业项目部,2018/8/28,本次考察的目的,为青投世界城项目的前期规划、定位及建筑设计提供 可行的思路和借鉴，通过学习和考察国内先进、成功的商业项目与经营模式，为我们的项目寻找可供参考的范本，通过对不同商业项目亮点及优势的整合，获得新的设计思路、理念 和商业规划定位方向，以保证我们项目的成功。 在技术层面，以专业性的眼光深度把握项目的细节问题， 提供实操层面的具体建议。,2018/8/28,线路安排,以长三角区域较发达二三线城市为主， 一是比较集中，利于节约时间和财务成本。 二是该区域兼具南北方市场的特点和共性。 比较接
2、地气，具有较高的实际参考价值， 同时针对于我项目，又有一定的超前性和领先性。,2018/8/28,第一站 扬州,4,2018/8/28,京华城,简介：扬州京华城位于扬州新城西区，西邻扬州火车站，东接扬州市区，距扬州市中心约6公里，在京华城路与文昌西路交汇处，是大陆第一座全生活产业城，也是大陆第一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的“城中城”。该城占地2060亩，建成后总开发面积330万平米：其中住宅小区130万平米，商务集聚区200万平米，核心建筑是扬州京华城Living Mall全生活广场。,2018/8/28,项目简介,在业种方面，京华城Living Mall全生活广场有着令人称羡
3、的全新业态组合。1F、2F的华漾百货主题馆，无论是店面设计，还是商美陈列上都独具特色，值得一提的是格洛希精品廊，囊括了ARMANI、PRADA、BOSS等国际一线品牌，首次将来自法国、意大利的顶级品牌奢华与文化引入扬州；B1F的来买佳全生活超市，拥有家电产品、民生用品、生鲜食品等近2万种商品，以全新的形象与优质的服务带给顾客“新鲜、便捷、温馨”的购物体验；精心打造的JJ顽乐园，是小朋友在京华城的欢笑园、快乐园；全球第一大旗舰影城喜满客影院配备了高品质的视听设备，符合人体力学的宽敞坐椅让观众在享受之余也能感受到全身心的放松；涵盖了书吧、茶吧、休闲吧功能于一体的五星级新华书店，颠覆了传统的书店经营
4、模式，苏北首家的星巴克咖啡馆（STARBUCKS）填补了扬城有咖啡无文化的空白，还将舒适的空间环境与浓郁的咖啡情调融为一体。另有林林总总极具特色的街边店，让所有前来的顾客的看不停、玩不停、乐不停、购不停，充分享受到来自世界各地休闲娱乐的超值体验。,2018/8/28,内部结构及布局,2018/8/28,商业景观小品,不同的共同空间都有不同的商业景观，使商业空间更加丰富多彩，富于变化，也更富有情调，让顾客在休闲温馨的气氛中逛遍整个商场，完成购物消费过程。这一点在青州本地商场很难看到，值得借鉴。,2018/8/28,外部实景图,2018/8/28,小结,这个项目最大的亮点之一就是超大的富有艺术气息
5、的弧形大景观中庭，每层都是不同的凸凹，有退台效果，视野非常震撼和开阔，同时层次丰富，给人以非同凡响的视觉体验。和传统的直线型结构相比较，避免了那种传统商业的单调和压抑感，更开放也更舒适。另一个亮点就是其业态布局，每一层垂直交通衔接点都聚客区，以有影响力的餐饮品牌为主，打破了传统零售商业那种每层泾渭分明的业态划分思路。同时顶层是巨幕影院和娱乐，底层是超市，把最具人气的两个聚客磁场分别位于底层和顶层，带动整个商场的人气，兼以每层不同的聚客业态及品牌，整个商场就带动起来了，在空间设计上，特大型艺术造型中庭作为最大商业景观，兼以不同楼层丰富多变的商业小品，使得整个空间避免了纯商业的单调乏味与千篇一律。
6、这是内部互动，外部互动方面，商场与大型游乐场紧邻，人流共享和互动，形成区域聚客能力。不足之处是导购系统较差，没有在相关位置设立商场布局及业态、品牌分布导购牌，不方面客户寻找品牌及业态。,2018/8/28,可借鉴之处,弱化了单纯的购物功能，加大了餐饮娱乐、儿童主题及影视等体验型业态，更容易聚集人气。在业态布局上，打破了传统的业态分布方式，大胆创新，不同业态进行组合，更容易形成互动和人流共享。商业空间设计上，更加富有想象力和创造性，丰富多彩，富于变化，加大休闲气氛，更容易长久地留着客户，增加逗留时间，提升人气和人均消费指数.同时，首次引进一些新的业态和品牌，以及做一些商业空间设计方面的创新，对吸
7、引人气以及提高项目的影响力和知名度都具有较大的帮助。,2018/8/28,昌建广场,简介：昌建广场项目位于扬州市博物馆路西侧，京华城路北侧，绿杨路东侧，明月湖路南侧，是扬州最受关注的土地。昌建广场以“全能公园MALL，乐活一座城”为开发理念，在扬州首度引进公园式消费概念，为扬州呈现别开生面的公园化、情景式的天街消费空间。 昌建广场总建筑面积近70万方，包含高端商业、甲级商务、SOHO办公、高端居住、星级酒店等多元业态，建成后的昌建广场，将包含IMAX巨幕影院、儿童职业体验馆、真冰溜冰场等前沿商业。,2018/8/28,效果图,2018/8/28,2018/8/28,项目整体规划,本项目尚在建设
8、中，后期运营效果 目前无法准确评估，但其设计规划理念还是比较具有前瞻性的，包含IMAX巨幕影院、儿童职业体验馆、真冰溜冰场等前沿商业，对于区域 传统商业是一个突破和提升。,2018/8/28,启示,任何一个新的项目，都是一种新的尝试，新的突破。都要针对现有的竞争项目有所创新，有所超越，有所提升，不论在业态规划上，建筑设计上，还是在经营理念上，品牌引进上，后进入者的最大优势就是后发优势，白纸作画，有充分的发挥空间，而不是在现有的条条框框限制下做小修小补，能够吸收各家所长，避免各家所短，成为集大成者。,2018/8/28,第二站 常州,2018/8/28,吾悦国际广场,简介：吾悦国际广场占地3万多
9、平米，总建筑面积30多万平米，其中地上21万平方米，是一个集购物、公寓、办公为一体的多功能大型城市综合体项目。,2018/8/28,内部业态及品牌,吾悦广场紧贴时尚、潮流、炫酷的品牌定位，集结UNIQLO、MUJI、ZARA 、H&M、ASOBIO、WE、MARKS&SPENCER七大全球快时尚品牌，拥有家乐福、嘉禾影院、孩子王、国美电器、城市英雄、糖果KTV等主力商铺，涵盖俏江南等40余家餐饮店铺。楼层分布上，1F悦时尚囊括快时尚巨头；2F悦青春集聚时尚购物；3F悦潮流混搭前卫潮流；4F悦食客坐拥全球美食体验；5F悦生活打造悦享生活空间。 除了全业态的消费提供外，新城吾悦广场的智能跃层天梯、
10、超大共享空间、大型户外LED 屏幕、1400个停车位等高品质配套设施， 为消费者带来极致愉悦的休闲体验。,2018/8/28,吾悦广场餐饮品牌,60多间餐饮集聚吾悦国际广场：王品牛排、小南国、外婆家、赤坂亭、鸿霖美食、代官山都是首次进驻常州的餐饮品牌。而避风塘、莲园、星巴克、许留山、满记等时尚餐饮更带来世界各地的风味。潮流先锋NOVO主题百货首次踏入非一线城市，以最热情的姿态迎合年轻、时尚和独立的新一代时尚品位。市中心独家IMAX影院橙天嘉禾同样坐落于此。,2018/8/28,各楼层餐饮分布,B座6F 上海小南国 （上海口味，特色中餐） B座5F 王品台塑 （台湾特色，西餐牛排） B座6F 战
11、锅策 （一人一锅，时尚小火锅） B座6F 韩风（韩国烤肉，碳烤） B座5F 赤坂亭（铁板烧，日料，刺身，自助） B座B1 小幸福（特色纸上烧烤，环境粉色系卡哇伊） B座6F 莲园 （东南亚料理） B座6F 塔可（墨西哥风味，西餐） B座6楼 代官山 （新唐凤时尚餐厅） B座4F 外婆家 （特色中餐，价格实惠环境时尚） B座4F 鸿霖多国料理 （泰国料理，法式大餐等多国料理自助） B座5F 万岁料理 （刺身，回转寿司） B座5F 韩宫宴 （韩式烤肉，碳烤） B座4F 大渝川菜（特色，中餐川菜，实惠。） B座5F 美麒麟（云南菜，民族风情） B座B1 江南小镇（风味小吃，无锡小笼包） B座B1 土
12、大力 （韩餐，快餐，碳烤类）,2018/8/28,入驻吾悦国际广场部分餐饮品牌展示,2018/8/28,2018/8/28,2018/8/28,各楼层业态规划布局：,2018/8/28,商业空间分析,在商业设计上，简约时尚而富于动感，之间与弧线的完美结合，各种附设小道具的应用，无不体现出一直温馨和明快的气息，商业设计风格及特色符合项目的定位以及客群的审美趣味。,2018/8/28,小结,要想高大上，就要在建筑设计上舍得投入，要想有市场号召力，就要引进强势品牌，而且要大牌云集。商业的硬件就是建筑及商业设计，软件就是业态规划布局及招商品牌、运营管理能力。同时，加大体验型业态的比重，引进影院及各种一
13、线餐饮娱乐品牌，也是项目的一个重要亮点，这也是一种趋势。,2018/8/28,南大街步行街,简介： 由风情美食街、名品彩世界等集购物、餐饮、休闲、商贸办公为一体的南大街商业步行街，南自青果巷，北临延陵西路，东西方向宽120米，南北方向长600米。总建筑面积24万平米，其中商业面积为12万平米，商务办公面积为3.5万平米,住宅面积为4.5万平米.地下停车面积为4万平米,可同时停放机动车600辆,步行街共设置了30台自动扶梯和35台垂直电梯. 南大街商业步行街由一条“S“型步行街将三个地块串联起来,一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为2万平米的大型卖场，它吸收了欧美较为流行的“SHOP
14、PINGMALL”的设计思路，集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于一体。,2018/8/28,南大街商业步行街整体规划,2018/8/28,青投集团商业部,2018/8/28,2018/8/28,2018/8/28,2018/8/28,2018/8/28,南大街步行街东街区外立面,2018/8/28,小结,这是一个做的非常成功的项目，历经时间考验而繁华依旧。南大街步行街第一次大规模地引进了餐饮娱乐业态，全业态的商业布局极大地丰富了客户多种不同需求，有效聚拢了人流，整个步行街布局呈弧形，增加了灵动感，避免了直线型规划带来单调呆板。 不足之处是因为规划时间较早，整体设计不够时尚潮流，缺乏
15、艺术气息，与自然的结合也有待提升。整体购物环境相对落伍，需要进一步提升，另外商业空间缺少各种吸引人气的演艺展示等活动，设计理念及细节表现也显得粗糙。,2018/8/28,可借鉴之处,加大了餐饮娱乐等体验性业态，满足了不同客户群体多层次的需求，在百货业日益萧条的市场环境下，有效地避免了单纯的零售行业没落带来的不利影响，提升了客流量。这为我们提供了一个启示：在电商网购凶猛的大市场环境下，实体店要更好地生存，就必须大力发展网购无法做到的体验型经济，加大体验型业态比重，与电商进行错位竞争。另一个值得借鉴的地方是，其外立面的设计，完全是集中式大商业的表现形式，内部则完全是街区，可以分割销售。既能满足政府
16、大商业规划要求，又能实现公司尽快销售回款的战略意图。,2018/8/28,第三站 无锡,2018/8/28,无锡恒隆广场,简介：无锡恒隆广场（一期）定位高端，引进了不国际知名品牌，开业当天，就携LV、Prada、Miu Miu、Chanel、Dolce&Gabbana、Valentino、Armani Jeans、CK、Dior、Herms、Roger Vivier、Blancpain、Pierre Balmain等一批奢侈品牌一同亮相，还囊括优衣库、Coach等众多国际快时尚休闲品牌，更引入了华润万家旗下的高端超市ole精品超市，其面积多达2000余平方米。在餐饮业态上，无锡恒隆广场同样带给
17、无锡市民不少惊喜，据悉，满记甜品、哈根达斯、鼎泰丰、乾唐轩、西树泡芙、米其林、鹿港小镇、摩提工房、Mvuke Tokyo等众多知名餐饮也已进驻，其中鼎泰丰、米其林、鹿港小镇等品牌均是首次入驻无锡，另外，位于顶层的俏江南也显示即将开业。项目一期的总建筑面积达26.27万平方米,其中购物商场楼面面积占11.8万平方米，B2层至B4层拥有1300个停车位。开业的楼面面积达23.4万平方米，出租率达到了95%，其中逾60%的品牌是首次入驻。无锡恒隆广场致力倡导全新的“一站式”消费理念，根据规划，设置了精品超市、潮流时尚、国际名品、城市精英、运动城、电影院、数码天地等多个主题性区域，而专营店则涵盖了男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、美容、生活家居、儿童乐园、书店等百余类品牌。,
