商业地产基础培训ppt培训课件

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1、思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告商业地产基础培训泰和创智策划部 2011年1月思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告培训内容及安排第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产市调案例思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告Part1：商业地产基础知识商业地产的含

2、义 何为商业地产 商业地产与住宅的区 别商业地产的分 类 按市场形式分类 按物业用途分类 按建筑特征分类 按物业区位分类 按经营方式分类 按经营类别分类 按销售方式分类 按物业产权分类商业地产基本 术语 商圈定义 商圈形成与发展 商圈应用 业态基础 业态分类 业态辐射范围 业态特征 业态调研案例商业地产的内 容 商业地产开发运营三 个层面 贯穿商业地产的三种 行为 商业地产的四个元素商业地产的发 展 商业地产的发展条件 商业地产的发展特点 及趋势思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告商业地产的

3、属性本身来讲有广义和狭义之说。u狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；u广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 商业地产的含义商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大 区别的房地产产品。 思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的

4、模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告商业地产的内容商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种

5、行为/Part1：商业地产基础知识思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营商业地产市场开发运营管理思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告开 发 行 为投 资 行 为经 营 行 为贯穿商业地产全过程的三种行为思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告开 发

6、 商投 资 客商 户消 费 者商业地产的四个元素思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告商业地产的发展商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/Part1：商业地产基础知识思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告发发展阶阶段阶阶段一阶阶段二阶阶段三阶阶段四原始形态态传统传统 商业业现现代商业业广义义商业业特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满 足多种 需求转型商业形式， 个性消费表现现

7、形态态马路市场、地摊、 集贸市场百货商场、商业街、批发市场 、超市、街铺零售店Shopping Mall、大型购 物中心、专卖 店、 精品店旅游地产 、商务地产 、物流人均GDP（美元） 低于11001100-20002000-44004400以上发展阶段原始形态现代商业广义商业商业发展曲线1100美元2000美元人均GDP传统商业8000以上美元4400美元 欧美参考的主要判断元素为人 均GDP、城市家庭汽车拥有量和 公共交通条件； 在国外人均GDP30004000美 元时，家庭汽车拥有率1520 ，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段 ；人均GDP10000美元

8、，家庭汽 车拥有率60，才是成熟发展阶 段。商业地产的市场发展条件欧美：思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公 共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到 2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路 发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。亚洲及国内：思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAI

9、C各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告高品质商业 地产分割商铺领 风骚国际资本加 紧抢滩第三方经营管 理发展趋向显 著商业地产发展趋势及特点商业地产的发展特点与趋势思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告商业地产分类市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/Part1：商业地产基础知识思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告分类类方法种类类举举

10、例按市场场形式分类类大型商厦天河城广场场、广百新翼专业专业市场场天河电脑电脑城、白马马服装大厦小区商铺铺深圳四季花城商业业街、祈福新村商业业街按物业业用途分类类购购物中心天河城、中华华广场场小区配套商铺铺骏骏景花园商业业街、华华景新城商业业街专业专业市场场南岸装饰饰材料城、美居中心批发发及商贸贸中心天雄布市餐饮饮及美食广场场百福广场场按建筑特征分类类商业业大厦中泰国际际广场场、时时代广场场住宅区商铺铺即小区配套商业铺业铺位临临街商铺铺即市区道路临临街商铺铺步行街露天商铺铺北京路步行街商铺铺地下商城流行前线线、康王商业业城商业地产的分类思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇

11、调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告分类类方法种类类举举例按物业业区位分类类商业业区物业业名汇汇广场场、名盛广场场住宅区物业业即小区配套商业铺业铺位近郊物业业顺顺德国际际商业业城、五洲装饰饰世界按经营经营方式分类类统统一经营经营物业业以产权产权酒店和商务务公寓采用较较多或只租不售的商业业 物业业分散经营经营物业业大部分商铺铺（除发发展商返租外）按经营类别经营类别 分类类综综合经营经营物业业如大型商厦、小区商铺铺单单一经营经营物业业如专业专业市场场、餐饮饮及美食广场场按销销售方式分类类销销售物业业有产权产权的商铺铺多以销销售为为主租售物业业广州国际际玩

12、具精品中心出租物业业天河城广场场、宏城广场场按物业产权业产权 分类类产权产权物业业大部分的新建物业业非产权产权物业业临临建物业业或改建商铺铺商业地产的分类（续）思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告商业地产基本术语商圈/业态、业种Part1：商业地产基础知识思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节

13、点、地标 区位指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。 商业地产基本名词术语思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告2）、业态、业种 业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本2

14、0多种，美国40多种。 业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用：策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。 商业地产基本名词术语（续）思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面

15、创新发展战略咨询项目内部分析报告边圈次圈主圈u 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商 圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型 商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工 具来店，不超过20分钟u 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商 圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型 商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工 具来店，平均不超过40分钟u 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商 店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟 以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用 何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及

16、特点交通状况商业发展潜力人文、公共配套商业规模影响商圈大小因素根据ICSC对商圈的定义：u指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。u商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质可进入性自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。商业地产基本名词术语商圈分析思想品德七上下培训完整的原版绿带培训教材DMAIC各部分风扇调速旋钮注射模工艺结构分析及设计家纺企业集团全面创新发展战略咨询项目内部分析报告发展 阶段市场 表现经营模 式标志节 点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通 汇聚点出现少量、 低档次商业商业快速发展，经营档 次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化 商业形式演变规模化商业、大型购 物形态商业中心浮出 市场城市发展较为落后 ，市政配套设施处 在规划中市政配套正在完善，集 中市场、步行街出现由街铺、步行街向集 中商业发展，新商业 出现大型商业机构进入，商 业水平稳步上升自有住宅底商经营