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1、1 1房地产项目成本控制房地产项目成本控制2 2引言引言利润最大化是一个企业追求的最根本的利润最大化是一个企业追求的最根本的 目标。为实现这一目标，企业需要从增加目标。为实现这一目标，企业需要从增加 收入和降低成本两个方面进行努力，即开收入和降低成本两个方面进行努力，即开 源与节流。源与节流。实践证明，房地产项目成本控制，是实实践证明，房地产项目成本控制，是实 现利润最大化的重要管理措施和有效的直现利润最大化的重要管理措施和有效的直 接的手段，是企业生产经营活动实现最优接的手段，是企业生产经营活动实现最优 运转的润滑剂。运转的润滑剂。3 3一、成本的概念一、成本的概念1 1、美国会计学会与标准
2、委员会定义的成本：、美国会计学会与标准委员会定义的成本：成本是指为达到特定目的而发生或成本是指为达到特定目的而发生或 应发生的价值牺牲，它可用货币单位衡应发生的价值牺牲，它可用货币单位衡 量。量。4 42 2、马克思主义政治经济学定义的成本、马克思主义政治经济学定义的成本WWc cv vmmc c物化劳动。生产中消耗的生产资料的物化劳动。生产中消耗的生产资料的价值。价值。v v活劳动。劳动者为自己劳动所创造的活劳动。劳动者为自己劳动所创造的价值。价值。 mm劳动者为社会创造的价值。劳动者为社会创造的价值。c cvv产品成本产品成本5 53 3、我国、我国企业会计制度企业会计制度定义的成本定义的
3、成本成本是指企业为生产产品、提供成本是指企业为生产产品、提供 劳务而发生的各种耗费。劳务而发生的各种耗费。6 6二、房地产项目成本组成二、房地产项目成本组成一个房地产项目的主要开发成本可以分一个房地产项目的主要开发成本可以分 为以下部分为以下部分: :1 1、土地成本；、土地成本；2 2、前期费用；、前期费用；3 3、工程成本；、工程成本；4 4、管理成本；、管理成本；5 5、营销成本；、营销成本；6 6、财务成本；、财务成本；7 7、其他费用。、其他费用。 7 7某房地产产开发项发项 目总总成本测测算表 建筑面积积212400m2序号成本构成计费标准总费用 （万元）单方费用 (元/m2）占总
4、成本比例1土地成本 17468822.24 28.65% 2前期费用 145068.272.38%3工程成本 29864 1406.03 48.98%4管理成本2.5%房屋 开发费783 36.86 1.28% 5营销成本2.5%销售 收入185887.48 3.05% （总销售收入按照 3500元/m2测算）6财务成本 185087.10 3.03% 7规费、税费 6509 306.45 10.67%8基本预备费2.0%上述 各项费用1195 56.26 1.96% 合 计609772870.70 8 8从成本的属性来看，土地成本、管理成从成本的属性来看，土地成本、管理成 本、财务成本及规费
5、、税费在项目初期即本、财务成本及规费、税费在项目初期即 可大部分确定，其波动幅度微小，可控性可大部分确定，其波动幅度微小，可控性 相对较弱；前期费用、工程成本、营销成相对较弱；前期费用、工程成本、营销成 本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素 众多等而出现前后测算差异较大的情况，众多等而出现前后测算差异较大的情况， 如采取有效措施，则可压缩性（可控性）如采取有效措施，则可压缩性（可控性） 较强。因此，工程成本、营销成本是我们较强。因此，工程成本、营销成本是我们 在项目开发过程中进行成本控制的重点。在项目开发过程中进行成本控制的重点。 尤以工程成本为重。尤以工程
6、成本为重。 9 9三、成本控制的方法三、成本控制的方法1 1、控制的概念、控制的概念控制一词，通俗地说，控就是掌握，控制一词，通俗地说，控就是掌握， 制就是限制。从科学的定义来说，控制是制就是限制。从科学的定义来说，控制是 指按照一定的条件和预订的目标，对一个指按照一定的条件和预订的目标，对一个 过程或一系列事件施加影响，使其达到预过程或一系列事件施加影响，使其达到预 定目标的一种有组织的行动。定目标的一种有组织的行动。1010而成本控制就是根据预定的成本目标，而成本控制就是根据预定的成本目标，对实际生产经营活动中的一切生产资料消对实际生产经营活动中的一切生产资料消耗进行指导、限制和监督，发现
7、偏差，及耗进行指导、限制和监督，发现偏差，及时纠正，以保证更好地实现预定的成本目时纠正，以保证更好地实现预定的成本目标，促使成本不断降低。标，促使成本不断降低。11112 2、成本控制的方法、成本控制的方法以成本的发生为基点，成本控制分为事以成本的发生为基点，成本控制分为事 前控制、事中控制和事后控制。前控制、事中控制和事后控制。（1 1）全过程成本控制全过程成本控制；（2 2）全方位成本控制）全方位成本控制（3 3）全员成本控制）全员成本控制（4 4）项目生命周期项目生命周期控制控制（5 5）项目全生命周期控制）项目全生命周期控制12123 3、成本控制的组织措施、成本控制的组织措施 （1
8、1）成立成本控制小组，一般由公司总经理）成立成本控制小组，一般由公司总经理 任组长。定期（每季或每半年）对各个项任组长。定期（每季或每半年）对各个项 目的开发成本进行全面的分析、评估、检目的开发成本进行全面的分析、评估、检 查，对成本异常变动情况及时预警并提出查，对成本异常变动情况及时预警并提出 解决措施。解决措施。 （2 2）在项目开始阶段就建立成本控制目标，）在项目开始阶段就建立成本控制目标， 并将目标分解（如工程成本按土建、装饰并将目标分解（如工程成本按土建、装饰 、电气、给排水、消防、弱电、绿化等、电气、给排水、消防、弱电、绿化等) )， 责任落实到部门。责任落实到部门。1313四、工
9、程成本四、工程成本工程造价的组成工程造价的组成1 1、工程造价的两种含义、工程造价的两种含义（1 1）工程项目总造价）工程项目总造价总投资费用。总投资费用。（2 2）建筑安装工程造价）建筑安装工程造价工程承、发包工程承、发包价。价。2 2、工程造价的组成、工程造价的组成建筑安装工程费建筑安装工程费由直接费、间接费、利润由直接费、间接费、利润 和税金组成。和税金组成。1414（1 1）直接费：由）直接费：由直接工程费直接工程费和和措施费措施费组成。组成。 （2 2）间接费：由）间接费：由规费规费、企业管理费企业管理费组成。组成。 （3 3）利润：是指施工企业完成所承包工程获得）利润：是指施工企业
10、完成所承包工程获得的盈利。的盈利。 （4 4）税金税金：是指国家税法规定的应计入建筑安：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。建设税及教育费附加等。对承包商：工程成本对承包商：工程成本直接费间接费直接费间接费1515五、工程造价的计价方法五、工程造价的计价方法1 1、工程项目的组成、工程项目的组成建设项目建设项目单项工程单项工程单位工程单位工程分部工程分部工程分项工程分项工程16162 2、定额计价方法、定额计价方法定额计价方法，就是根据国家统一颁布的估算定额计价方法，就是根据国家统一颁布的估算 指标、概算指标、概算定额
11、、预算定额及其他有指标、概算指标、概算定额、预算定额及其他有 关定额等，对工程产品价格实行有计划的计价与关定额等，对工程产品价格实行有计划的计价与 管理，这也是我国长期采用的一种方法即概预算管理，这也是我国长期采用的一种方法即概预算 计价体制，这是一种部分保留计划经济特色的工计价体制，这是一种部分保留计划经济特色的工 程造价管理制度。其具体计价方法是按照定额的程造价管理制度。其具体计价方法是按照定额的 分部分项子目，逐项计算工程量，套用现行定额分部分项子目，逐项计算工程量，套用现行定额 形成直接费，再按费用定额计算其他直接费、现形成直接费，再按费用定额计算其他直接费、现 场经费、间接费、计划利
12、润及税金等，最后形成场经费、间接费、计划利润及税金等，最后形成 工程产品的价格即该产品的工程造价。工程产品的价格即该产品的工程造价。17173 3、工程量清单计价方法、工程量清单计价方法工程量清单计价方法是市场定价的模式。它工程量清单计价方法是市场定价的模式。它 是由建设工程产品的买方和卖方在建设市场上根是由建设工程产品的买方和卖方在建设市场上根 据供求关系的状况，掌握工程造价信息的情况下据供求关系的状况，掌握工程造价信息的情况下 进行公平、公开地竞争定价，从而最终形成工程进行公平、公开地竞争定价，从而最终形成工程 价格即工程造价。工程量清单计价方法在工程的价格即工程造价。工程量清单计价方法在
13、工程的 招标投标中，要求招标人编制出工程量清单，并招标投标中，要求招标人编制出工程量清单，并 承担相应的风险。而投标人要根据企业定额或市承担相应的风险。而投标人要根据企业定额或市 场状况合理确定人工、材料、施工机械等生产要场状况合理确定人工、材料、施工机械等生产要 素的投入与配置，合理控制现场费用和施工技术素的投入与配置，合理控制现场费用和施工技术 措施费用，提出投标报价，并承担报价的风险。措施费用，提出投标报价，并承担报价的风险。1818 需要说明的是，目前虽然已经实行了工程需要说明的是，目前虽然已经实行了工程 量清单计价制度，但由于各地实际情况的量清单计价制度，但由于各地实际情况的 差异，
14、我国目前的工程计价模式实行差异，我国目前的工程计价模式实行“ “双轨双轨 制制” ”的管理办法，既保留传统的定额计价模的管理办法，既保留传统的定额计价模 式，又实行了与国际接轨的工程量清单计式，又实行了与国际接轨的工程量清单计 价模式。但规定，现阶段凡国家投资的建价模式。但规定，现阶段凡国家投资的建 设项目必须采用工程量清单计价模式，其设项目必须采用工程量清单计价模式，其 他类型投资项目由业主自主选择计价模式他类型投资项目由业主自主选择计价模式 。1919六、工程成本的全过程控制六、工程成本的全过程控制工程成本控制的三个原则：工程成本控制的三个原则：（1 1）以设计阶段为重点的全过程造价控制）
15、以设计阶段为重点的全过程造价控制 。（2 2）以主动控制为主。）以主动控制为主。（3 3）技术与经济相结合是控制工程成本最）技术与经济相结合是控制工程成本最 有效的手段。有效的手段。2020（一）设计阶段的工程成本控制（一）设计阶段的工程成本控制设计阶段对工程造价影响最深，也是最设计阶段对工程造价影响最深，也是最 关键的阶段。国内外大量实践经验证明，关键的阶段。国内外大量实践经验证明， 在初步设计阶段，影响工程造价的可能性在初步设计阶段，影响工程造价的可能性 为为70%90%70%90%，而至施工图设计结束，影，而至施工图设计结束，影 响工程造价的可能性为响工程造价的可能性为30%70%30%
16、70%，当施，当施 工开始后，通过技术措施及施工组织节约工开始后，通过技术措施及施工组织节约 工程造价的可能性为工程造价的可能性为10%15%10%15%，由此可，由此可 见，控制工程造价的关键在于施工以前的见，控制工程造价的关键在于施工以前的 投资决策及设计阶段。投资决策及设计阶段。21211 1、施工图预算的控制、施工图预算的控制施工图预算，又称施工图设计预算，简称设计施工图预算，又称施工图设计预算，简称设计 预算。它是指建设项目进入施工图设计阶段，建预算。它是指建设项目进入施工图设计阶段，建 设项目各单项工程的各单位工程的施工图设计完设项目各单项工程的各单位工程的施工图设计完 成后，根据施工图文件，按照各专业工程的预算成后，根据施工图文件，按照各专业工程的预算 定额的计算规则，计算出工程量，并考虑实际施定额的计算规则，计算出工程量，并考虑实际施
