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1、2008.12 | Page 1谨呈：佛山三盛房地产有限责任公司SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.*美格行商业顾问机构佛山恒盛财富广场前期市场策划报告2008年12月2008.12 | Page 2在本次前期市场策划报告提交过程中，我司得到佛山三盛房地产有限责任公司及上海三盛宏叶投资集团工作人员的大力支持，在此深表感谢！谢谢！前言美格行商业顾问机构佛山三盛项目组2008-122008.12 | Page 3报告基本思路l 项目区位分析l 项目交通分析l 项目物业基本条件分析l 项目定性建议项目分析l南海区概况l南海区宏观经济概
2、况l南海商业特点分析l南海区主要商业设施调查分析l项目周边商业概况调查分析l 商家访谈目的l 商家类型l 进驻意向l 进驻技术要求l 美格行建议l项目消费群定位l项目市场定位l项目功能定位l项目规划建议l 项目租售比建议项目商业市场调查项目定位项目主力商家访谈2008.12 | Page 4项目分析项目商业市场调查项目收益分析项目定位项目主力商家访谈项目定性分析项目地块分析项目交通体系分析项目物业基本条件分析1.11.21.31.4一、项目分析2008.12 | Page 51.1 项目区位分析住宅区住宅区住宅区住宅区住宅区本项目佛山一环佛平路桂澜路桂平西路 华翠南路结论：项目地块地处南海桂城
3、商圈边缘，地块周边分布密集住宅区。整体商业气氛不浓，商业区位优势不够明显。2008.12 | Page 61.2 项目交通体系分析佛山一 环佛平路桂澜路桂平西 路华翠南 路南海汽车站城市干道 城区干道 片区干道项目周边分布： 佛山一环城市干道 佛平路 、桂澜路城区干道 桂平路、华翠南路片区干道 南海汽车站城际车站根据对项目周边交通环境调查结果表明：项目周边整体交通环境一般，城市、城区干道距离项目 较远。表明项目展示面有限，在未来规划中必须注重目的性消费较强的业态引进。本项目2008.12 | Page 71.3 项目物业基本条件分析外立面分析项目外立面特点： 档次较高（采用玻璃+石材构成） 现
4、代感强。根据项目外立面特点分析：项目整体形象较为适合大型百货、超市的需求。2008.12 | Page 8项目技术条件分析项目名称恒富财富广场项目类型商住楼项目规模/37,000，其中街铺：9000 集中式商业：28,000（3F）层高/M1F：5 2-3F：4.2楼板核载/KG/300-350（待查证）理货区无大型仓储无根据对项目基本技术指标分析表明，项目在技术要求上基本满足一般社区商业的要求（如引如 超市、百货、社区配套、餐饮休闲娱乐等），不能满足专业市场基本要求（如大型理货区、仓储区等）。1.3项目物业基本条件分析2008.12 | Page 91.4 项目定性分析A、项目是商住型物业结
5、构形式B、项目地处非商圈核心C、项目周边聚集众多住宅区项目是典型 社区型商业2008.12 | Page 10社区型商业基本 特点非城市商业核心以满足周边居民 消费为基本目的1.4 项目定性分析以满足周边居民消费 为基本目的以住宅为主，商业为辅 的商住型物业构成形式社区商业基本特点分析数据来源：美格行社区商业研究结果，仅供参考2008.12 | Page 11项目分析项目商业市场调查项目收益分析项目定位项目主力商家访谈南海区主要商业设施调查分析南海区概况南海区宏观经济概况南海商业特点分析2.12.22.32.4二、项目商业市场调查南海茶叶市场调查分析2.5项目周边商业概况调查分析2.62008
6、.12 | Page 12l 位置： 南海区位于佛山市中部，北连广 州、清远，南接江门，毗邻香港澳门。l 面积： 南海区辖区面积1，074平方千 米， 是佛山面积最大的区。下辖桂城罗村两个街道办事处和大沥、里水 等五个镇。l 产业： 南海区是佛山产业重镇，轻工业发达，专各种业市场分布密集。l 荣誉： “国家信息化城市”、“中国优秀旅 游城市”、“全国区域技术创 新示 范城市”等。2.1 南海概况2008.12 | Page 13l 2003年2005年GDP增速不断上升，2005年以后GDP增速高速平稳；l 2008年1月9月GDP总额1， 071亿元，增长率17.9，受全球金融危机影响，增长
7、率有下降迹象。GDP指标：单位：亿元2.2 南海宏观经济概况表明：全球金融危机对佛山的影响慢慢的已呈现出来。2008.12 | Page 14人口指标：指标标 年份20032004200520062007户户籍人口总总数（万 人）106.6109.7111.7113.1114.3非户户籍人口（万人 ）91.192.2自然增长长率2.91.81.31.1南海区20032007年人口状况数据来源：南海区统计局l 南海区户籍人口占据多数；l 在外来人口中，中低收入层次的外来务工者占有一定的比例。2.2 南海宏观经济概况南海区以户籍人口居多，表明区域消费力较强，因为户籍居民通常具有较为稳定且高收入的特
8、点。2008.12 | Page 15指标 年份2005年2006年2007年产值增长率产值增长率产值增长率国民生产总值（亿元）771.8921.2%94222.0%1,23122.2%人均可支配收入（元）18,2178.3%21,98320.7%24,49511.4%人均消费支出（元）12,3368.1%18,21047.6%20,72613.8%社会消费品总额（亿元）21015.1%248.4518.3%300.0320.8%收入及支出指标l 南海区国民生产总值呈稳定快速的增长势头，整体经济运行良好；l 人均可支配收入也呈较快增长的发展现象；l 人均消费支出逐年增长，2006年呈现突然加速
9、增长，2007年增速回落；l 社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在15%以上。数据来源：南海区统计局南海区20052007年部分经济指标2.2 南海宏观经济概况表明：南海区居民整体消费力较高，对区域商业的发展具有积极的促进作用。2008.12 | Page 16南海区与其他区指标对比：指标 年份2005年2006年2007年GDP（亿元 ）社会消费品零 售额（亿元）GDP（亿元）社会消费品零 售额（亿元）GDP（亿元 ）社会消费品零 售额（亿元）南海区7722109422481,231300顺德区8492131，0582621，279320禅城区455143561170684210南海
10、区、顺德区、禅城区部分经济指标对比l 南海区与顺德区GDP差距逐年减小；l 禅城区社会消费品零售额占GDP比例最大，南海区最小。数据来源：南海区统计局表明：南海区整体消费力具有较大的上升空间。2.2 南海宏观经济概况2008.12 | Page 17分析总结：l 南海区总体经济实力发展趋势较好；l 南海区人口比例以户籍人口为主，表明区域性消费相对稳定，对商业发展具有积极的促进作用；2.2 南海宏观经济概况l 南海区消费发展潜力相对较大，表明商业发展在短期内具有一定的空间 。2008.12 | Page 18南海区商业概况汽车、机 电专业市 场小商品、 纺织品专 业市场家具、金 属建材专 业市场
11、桂城商 圈l 桂城商圈是南海区最大的零售商圈，其他各镇分别布局不同的专业市场；l 桂城商圈是后起商圈，其商业业态较为先进，主要以连锁超市和购物中心组成；祖 庙 商 圈 季华路商圈2.3 南海商业特点分析2008.12 | Page 19南海桂城商业格局l 桂城商圈商业布局主要沿南海大道、桂平路分布；l 商业网点分布较为密集，主要是大型连锁超市和购物中心；l 随着住宅市场的发展商业向外围扩散。注： 未开业 已开业保利水城家天下南海广场嘉信茂桂花广场 百花时代 广场城市广场银座国际 商业广场本项目紫禁城美 食广场南海大道桂平路2.3 南海商业特点分析2008.12 | Page 20项目名称南海广
12、场发展商新鸿基地产地址南海区南海大道北49号商业规模/约6.8万项目定位综合性一站式购物中心业态规划-1F：化妆品、床用；1F4F：影院、服 装百货；5F：电器、数码；6F：美食广 场；7F：餐饮、休闲；8F：酒楼、家私经营模式自有物业，统一经营管理租赁方式联营扣点开业时间2001年出租率95%以上项目主力店信和超市次主力店肯德基、半岛大酒楼、万宁、影院南海广场数据来源：美格行项目组实际调研2.4 南海主要商业设施调查分析2008.12 | Page 21经营分析：南海广场项目定位一站式消费的购物中心经营模式统一经营、统一管理业态组合超市专业店品牌专卖店休闲娱乐餐饮经营现状一般租金水平联营扣点
13、出租率95以上物业性质纯商业建筑，自有物业l 自有物业和统一经营管理模式是项目具有较强竞争力的先决条件；l 超市作为主力店放在负一楼既带动了人气又和百货区形成；l 部分业态组合相对不甚合理尚有调整空间，比如（电影院在一楼）。2.4 南海主要商业设施调查分析2008.12 | Page 22佑一城项目名称佑一城发展商地址南海区南海大道北商业规模/1.1万项目定位潮流时尚购物中心业态规划1F：运动服饰；2F：品牌女装、首饰、餐 饮；3F：潮流服饰、化妆品、鞋子；4F： 潮流服侍、美甲、美食；5F6F：金柜 KTV。 经营模式自有物业、独自经营、统一管理租赁方式租金 开业时间2001年出租率98%以
14、上次主力店肯德基、半岛大酒楼数据来源：美格行项目组实际调研2.4 南海主要商业设施调查分析2008.12 | Page 23经营分析：佑一城项目定位中低端潮流前线经营模式独立经营、统一管理业态组合服饰专卖店餐饮店休闲娱乐经营现状一般租金水平一层：250-350元/，二层：150-300元/，三层：100-200元/出租率95以上物业性质纯商业建筑，自有物业l 自有物业和统一管理模式是项目具有较强竞争力的先决条件；l 和南海广场错位经营从而避免了和南海广场的正面竞争；l 部分商户独自转让店铺会给统一管理带来一些不便。2.4 南海主要商业设施调查分析2008.12 | Page 24嘉信茂（桂城）
15、项目名称嘉信茂发展商新加坡嘉德置地与深国投商用置业 地址南海大道与南桂西路交汇处 商业规模/约6万项目定位名品购物中心业态规划1F：服饰、珠宝、皮具、餐饮；2F：运动 、男装、餐饮；3F：床用、内衣、童装； 4F：数码、美食。经营模式自有物业、统一经营、统一管理租赁条件租金加扣点 开业时间2007年初出租率98%以上主力店沃尔玛次主力店麦当劳、棒约翰数据来源：美格行项目组实际调研2.4 南海主要商业设施调查分析2008.12 | Page 25经营分析：嘉信茂（桂城）项目定位综合性一站式购物中心经营模式统一经营、统一管理业态组合超市品牌专卖店餐饮手机数码经营现状较好租金水平一层：250元/左右； 扣点。出租率95以上物业性质纯商业建筑，自有物业l 自有物业和统一经营管理模式是项目具有较强竞争力的重要条件；l 和主力店沃尔玛战略合作实行连锁购物中心模式，此做法给招商和经营带来很大优势；l 业态组合比较符合常规。2.4 南海主要商业设施调查分析2008.12 | Page 26家天下项目名称家天下发展商佛山市南海装饰城有限公司 地址佛山市南海区桂澜路与佛平路交汇处 商业规模/约13万项目定位大型综合购物中心业态规划A区：会展中心、家具家居广场、设计中心 B区：大型酒楼、KTV、美食城、桑拿足浴 C区：家乐福经营模式主力店自主经营租赁条件租金开业时间2
