压马路与市调

《压马路与市调》由会员分享，可在线阅读，更多相关《压马路与市调（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、压马路与市调压马路与市调课程目标掌握压马路的基本流程及执行重点掌握市调及填写市调表格的方法能够独立完成压马路能够独立完成市调表格的填写v 课程目标2压马路与市调课程内容压马路的目的、流程和重点市调的目的、方法和重点市调表格的填写v 课程内容3压马路与市调压马路v压马路的目的选定引导动线寻找客源客层为制作销售道具提供依据熟悉生活机能、交通情况寻找与客户的话题4压马路与市调压马路v 压马路的流程对选定区域内进行实地勘察对选定区域内进行实地勘察选定压马路区域选定压马路区域 从个案周边开始从个案周边开始 完成生活机能图、交通示意图等完成生活机能图、交通示意图等5压马路与市调压马路生活机能图v生活机能图

2、 目的 帮助业务员加深对周边环境的印象，寻找与客户沟通 的话题 帮助专案制定销售策略和价格策略 帮助企划寻找户外据点和引导动线，提供销平等信息 丰富销售讲习的说辞6压马路与市调压马路生活机能图 生活机能分类生活机能菜场、医院、超市、商菜场、医院、超市、商 场、建材中心、学校、场、建材中心、学校、 公园、娱乐休闲场所、公园、娱乐休闲场所、 金融证券、邮局、幼儿金融证券、邮局、幼儿 园、银行，等园、银行，等 有利有利变电站、泵站、污染场变电站、泵站、污染场 所（噪音、环境、垃圾所（噪音、环境、垃圾 、污水处理、生化处理、污水处理、生化处理 ）、太平间、棚户）、太平间、棚户 区、在建或停工项目、区、

3、在建或停工项目、 规划未定之空地、精神规划未定之空地、精神 病院，等病院，等 不利不利7压马路与市调压马路生活机能图 生活机能图的制作流程 划定区域范围、重点区域路段，明确压马路的工作内容和要求。 根据地图绘制区域道路草图，以“井”字型方式将所压区域内所有 路段预画在草稿纸上。 压马路，在踏点过程中随时标注生活机能于草图上。 压马路结束后，及时归类整理，用不同符号或颜色标注，制作生活 机能图。 校对、更新生活机能图，保证其正确性和时效性。8压马路与市调压马路生活机能图 生活机能图标注内容 各类生活机能至本案的步行或车行时间 重要生活机能的注释应详细，包括营业时间、资质等级、特色 服务、具体费用

4、、到达本案的路程与到达的路线与方式等 各类生活设施的大小、所提供服务的规格、档次或产品重点 标注出有利的、不利的、已规划的、其他区域可借助的各类生 活机能 标注出地图的东西南北方向 交通方面，应包括公交站点（首末班车、线路走向、间隔时间 、费用等）、主要路口红绿灯时间、车流方向、道路状况、附 近主要交通干道、规划中的轨道交通或道路（用虚线表示）9压马路与市调压马路生活机能图 生活机能图标注要点 图形比例尽量真实，避免夸大，符号简洁鲜明 标注前注意合理排布，尤其是狭小地块的标注，必要时可以采 用代码的方式，然后在空余地方表示出来全称 小规模同类业态聚集时，选择最具品质者进行标注，其他在注 释中说

5、明 注释可写在旁边或地图反面 根据实际情况，用两条细线表现出道路宽度，区分各级路段 各道路应尽量拉直，以体现各生活机能之间的位置关系 字的写法：尽量采用与道路垂直的方式来书写，利于排版10压马路与市调压马路交通示意图v交通示意图 目的 让客户直观地了解本案周边的道路、交通状况 方便业务员引导不同位置的客户到售楼处参观 交通示意图的内容 现在本案周边的主要交通网络 规划中的重要交通线路 这些交通线路所能到达的主要成熟商圈或重要枢纽11压马路与市调压马路交通示意图 具体而言，交通示意图包括两方面：交通动线（对生活机能的扩展）交通动线（对生活机能的扩展） 如何去一些比较知名的场所或区域以及需 要多少

6、时间、距离为多少。 如何去一些有利的生活机能场所或如何换 乘，相隔距离与所用时间（如人民广场、 新客站、徐家汇、淮海路等商业网点）。 如何规避不利的生活机能场所。 方圆800M以内共有多少条公交线路。 公交车的记录情况（首、末班车的时间， 车票的价格，高峰时间，有哪些人乘坐） 。道路状况（判断客源客层的依据）道路状况（判断客源客层的依据） 各主要道路交叉口的红绿灯时间。 周边主要车行道两边的电线杆数量以及电 线杆间的距离。 周边多条马路的宽度。 市政对周边道路有无规划。 本案至附近马路的最近距离与最远距离。 寻找二至三条最方便的引导动线。 各主要时段（AM7:00、8:00、9:00、 11:

7、00、12:00、PM16:00、17:00、 18:00)道路的人流、车流量及流量方向。12压马路与市调压马路交通示意图 交通示意图的形式 制作方法类似生活机 能图做法 描绘道路标识车站注明车站车次和运 营时间及各车到达车 站。交通状况交通状况 标识图标识图 射线图射线图 行车路线图行车路线图 以本区域为核心，把 周边及城市重要商贸 中心、交通枢纽、办 公区、开发区等知名 区域的大致方位描绘 出来，然后用射线相 连，并在相应射线上 注明车辆线路和换乘 点。 由交通动线图衍生出 来，往往用于企划的 印刷品上，但它的表 示方式与射线图相反 ，他是表示从知名区 域到达本案所在区域 的线路，所以箭头

8、是 由外部知名区域指向 本区域的。13压马路与市调压马路交通示意图 交通示意图的标注要点 交通示意图中各道路应尽量拉直 可适当放大比例，以便于清晰标注各项生活机能，当纸不够时， 可用几张纸拼接起来使用 道路需根据实际情况用两条细线表现出其宽度 注意绘制各道路的位置距离应接近实际情况，不要失真 公交站点等一些内容较多的生活机能可用符号表示，具体内容可在空 白处注明 在道路交叉口可以直接用箭头表示各路口的红绿灯的间隔时间 指北针加注 道路的相邻关系和路幅比例控制 运用附录标识补充14压马路与市调压马路交通示意图射 线 图15压马路与市调压马路v 压马路的执行重点明确各个生活机能场所与个案的距离以及

9、大致的步行、车行时间明确各个生活机能场所与个案的距离以及大致的步行、车行时间 明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间 考量区域人员结构及消费水平考量区域人员结构及消费水平 考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机 考察交通情况考察交通情况 16压马路与市调压马路大连西路，自四平路 口交欧阳路口，横跨 玉田新村，密云新村 等数个新村，沿线1 公里有7家中介服务 所、2家建材中心、3 家布艺店，中介挂牌 的租售比1。你得到 的结论是？举例安亭共有12家银行设 立的13家银行网点， 5家咖啡

10、店，2个大型 室内菜场，小型私人 中介门店为主，租售 比基本在1：4，新建 5个办公大楼，轨道 交通正在建设中。你 得到的结论是？ 17压马路与市调市调v 市调目的了解竞品楼盘主要卖点了解竞品楼盘与本案差异为专案组制定销售策略提供参考 18压马路与市调市调v不同部门市调的区别 区别业务研展企划市调目的专案组：定价方式(策略). 推 案策略、去化情况。重点在 于个案销控方式。 业务员：了解个案基本情况 ，与本案的对比，重点是总 结说辞。整合楼盘资料，分 析区域市场。重点 在于市场变化和竞 品状况（收集数据 ）了解个案客源客层、 媒体投放方案，分析 媒体投放效果。重点 在于媒体（广告表现 和目标客

11、户的分析）市调内容针对竞品作市调：区域市场 的市调、能产生同等替换关 系的市调公里范围内，从产 品价格的差异化， 得出消费层次和区 域市场的价格水平 及浮动空间基地周边的扫街：生 活机能图、交通示意 图、户外据点市调要点需要对比总结，需要各方面 的信息价格、建筑类型、 个案规模、产品定 位、房型面积价格、建筑类型、媒 体方向、产品风格、 客源客层市调层面微观宏观两者并重19压马路与市调市调BBE EC CDDAA表明市调身份 假扮客户询问已购客户网络或上海楼市及 其他房地产媒介 电话市调或通过 朋友v 市调方法20压马路与市调市调v 市调重点1定价方针定价方针2去化策略去化策略3销控策略销控策略21压马路与市调市调v 市调报告表格示例 基本资料 综合分析 环境分析 产品分析 房型与面积分析 价格分析 去化状况分析 客源客层分析 企划与业务执行分析 综述 22