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1、 案例展示1.估算该对象年平均收入（1）客房收入（天）旺季时=（2136.6715+15006+880375） 70%=278287.5375淡季时=（168015+12206+693.33375） 75%=219389.0625年均收入 =27287.5375240.9+219389.0625124.1=94265650.44旺季时间为36566%=240.9淡季时间为36534%=124.1一、收益法 收益法又可称为收益资本化法、投资法。它是将估计对象在估计时点后的所有正常纯 收益，用适当的折现率折算到估价时点价值的方法。 收益法的估价步骤 运用收益法估计，应按下列步骤进行：（1）搜集有关
2、估价对象或类似估价对象房地 产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2）估算估价对象预期每年的潜在 毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（4）估算年经营费用；（5）估算年净收益 ；（6）估算适当的折现率；（7）选用适当的计算公式。求出收益估价。（2）餐饮自营部分收入 =120020047.5%365=41610000 （3）康乐中心自营部分收入=客房收入 11%=94265650.4411%=10369221.548（4）出租部分年平均收入为9500000（5）停车场收入地下收入=88563%36512=1214136地上收入=24563%36512=331128合计为1545264（6）
3、附属及设备用房无直接收入年总收入合计 =94265650.44+41610000+10369221.548+9500000+ 1545264=157290135.992.年营运费用 （1）营业税金及附加（5.5%） 157290135.995.5%=8650957.4795 （2）营业成本 客房成本为客房收入的5% 94265650.445%=4713282.522 餐饮成本占餐饮收入的31% 4161000031%=12899100 康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14% 10369221.54814%=14591691.0167 （3）工资及福利 157290135.9911%=173
4、01914.9589 （4）营业费用 157290135.9910%=15729013.599 （5）管理财务费 157290135.997%=11010309.45 （6）市场推广费 157290135.992%=3145802.7198 （7）能源维修费 157290135.997%=11010309.45（8）房产税 =49977.62610070%1.2%=2560853.2488 （9）房产保险费 49977.6261000.25%=762158.705 （10）土地使用费 80.89万元 （11）商业设备折旧 210万元 （12）物业管理酬金 250万元 总成本费用 =865095
5、7.4+4713282.52+12899100+14591691.02+5 8197350.32+2560853.25+762158.71+808900+21000 00+2500000=107784293.3 3.利润总额=收入-费用=15290135.99- 107784293.3=49505842.69 税后净利=49505842.69（1-25%）=37129382.02元 假如以后39年收入与成本保持不变 报酬率=6% 总使 用年限为40年 已使用年限数为11年 则P=A（P/A，6%，29） =37129382.0213.5907=504614292.22 二、成本法 成本法也称累
6、积法或承包商法。其理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价 格和改良物残余价值之和，即MV=LV+IV。（MV为市场价格，LV为土地价格 ，IV为改良物残余价值。 成本法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增 值收益。 成本法的估价步骤 成本法的估计步骤为；（1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑 改良物成本、税费、开发利润等资料；（2）估算土地价格；（3）估算建筑改 良物在全新状态下的重置成本或重建成本；（4）估算建筑改良物的折旧;(5)估 算附属改良物的重置成本及折旧；（6）求出房地产价格。 .取得成本 购置土地价格=524949977.62=262332
7、527.4 小区配套费=25049977.62=12494405 其他费用=（5249250）49977.621.5%=4122403.986 土地取得费=262332527.4+12494405+4122403.986=278949336.4 .迁安成本=610049977.62=304863482 前期工程费用=450.7049977.62=22524913.33 土地开发费=304863482+22524913.33=327388395.3.管理费用=（278949336.4+327388395.3） 2%=12126754.63 .投资利息费用 土地取得的利息费用=278949336.
8、46%3=50210880.55 土地开发利息费 =32738839531/66%5.5+32738839535/66%0.5=611 12728.79 利息=50210880.55+61112728.79=111323609.3 .销售费用=（606337731.7+111323609.3） 7%=50236293.87 .利润=606337731.725%=151584432.9 .土地价格=（+） =278949336.4+3273883953+12126754.63+111323609.3+5 0236293.87+151584432.9=931608822.4 90%=931608822.490%=838447940.2 估计结果 =504614292.2250%+838447940.250%=671531116.2
