新商业模式对房地产企业涉税管理的影响-6-5

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1、商业模式对房地产企业的涉税管理的影响相关税收政策讨论财务部2013年6月5日一、涉税管理的概念涉税管理就是把企业税收成本的预算贯彻到企业经 营的各个环节，树立全员纳税管理的意识，通过合理的 涉税管理体系，制定涉税管理方案，在整个经营环节中 实施完成，构架合理的纳税平台，使企业达到控制涉税 风险、降低涉税成本及增加企业现金流量的目的。房地产企业涉及的主要税收成本房地产企业综合 税负在17-20%左右契税营业税及附加土地增值税企业所得税土地使用税土地出让金的3%销售金额的5.56%增值额的30%-60%应纳税所得额的25%普通住宅 （面积小于140平方） 可享受 税收优惠政策按项目所处位置级别不同

2、 按占地面积0.45元-15元/平方， 此税缴纳期限获取土地证时至销售转让止按合同种类不同万分之三至万分之五印花税注：由于税收成本较大，而因公司的商业模式选择会对企业的税收成本的影响有所不同税率1.2%、从租12%房产税耕地占用税含在土地出让金新政办函 （2013） 36号个人所得税房地产企业装修工程建筑设计服 务销售运营绿化环 保广告策划 文化宣传金融服务投资管理商业地产（ 租赁）物业服务农业开发房地产企业涉及的相关行业建材、制造 行业产业结构调整指导目录（2011年本）o第一类鼓励类o一、农林业o32、农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用，根据财政部国家税务总局第50号令中华人民共 和国

3、增值税暂行条例实施细则第三十五条 条例第十五条规定的部分免税项目o根据企业所得税法第二十七条第（一）项规定：企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免 征、减征企业所得税 （农业公司）o二十一、建筑o1、建筑隔震减震结构体系及产品研发与推广o二十二、城市基础设施o11、城镇集中供热建设和改造工程o13、城镇园林绿化及生态小区建设o14、城市立体停车场建设o三十二、商务服务业o1、租赁服务（控股公司）o2、经济、管理、信息、会计、税务、审计、法律、节能、环保等咨询与服务o3、工程咨询服务（包括规划编制与咨询、投资机会研究、可行性研究、评估咨询、工程勘查设计、 招标代理、工程和设备监理、工程项目管

4、理等）o7、广告创意、广告策划、广告设计、广告制作（广告公司）关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析产业结构调整指导目录（2011年本）o第一类鼓励类o三十四、旅游业o1、休闲、登山、滑雪、潜水、探险等各类户外活动用品开发与营销服务o2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源 综合开发服务（可享受困难地区税收优惠）o3、旅游基础设施建设及旅游信息服务o三十七、其他服务业o1、保障性住房建设与管理o2、物业服务（物业公司）o3、老年人、未成年人活动场所o以上产业均可享受西部大开发优惠政策，享受所得税减按15%。见优惠文件国家税务总局公告 20

5、12年第12号 ，房地产企业可能通过鼓励产来降低企业的税负。关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告法规文号:国家税务总局公告2012年第12号 发文日期:2012-04-06 根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称企业所得税法）及其实施条例和财政部 国家税务总局海关总署关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知（财税201158号） 的规定，现将深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题公告如下：一、自2011年1月1日至2020年12月31日，对设在西部地区以西部地区鼓励

6、类产业目录中规定 的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业收入总额70以上的企业，经企业申请，主 管税务机关审核确认后，可减按15税率缴纳企业所得税。二、企业应当在年度汇算清缴前向主管税务机关提出书面申请并附送相关资料。第一年须报主管 税务机关审核确认，第二年及以后年度实行备案管理。各省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关 可结合本地实际制定具体审核、备案管理办法，并报国家税务总局（所得税司）备案。三、在西部地区鼓励类产业目录公布前，企业符合产业结构调整指导目录（2005年版） 、产业结构调整指导目录（2011年版）、外商投资产业指导目录（2007年修订）和中西 部地区优势产业目录（

7、2008年修订）范围的，经税务机关确认后，其企业所得税可按照15税率缴 纳。西部地区鼓励类产业目录公布后，已按15%税率进行企业所得税汇算清缴的企业，若不符合 本公告第一条规定的条件，可在履行相关程序后，按税法规定的适用税率重新计算申报。关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析关于贯彻落实中央新疆困难地区新办企业 “两免三减半”所得税优惠政策有关问题的通知 新财法税2011 51号为了推进新疆跨越式发展和长治久安，中共中央、国务院决定在新疆困难地区实施企业所得税“两 免三减半”税收优惠政策，财政部、国家税务总局制定了关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政 策的通知（财税2011 53号），

8、财政部、国家税务总局、国家发改委、工业和信息化部联合下发了 关于公布新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录（试行）的通知（财税【2011】60 号），以促进和加快自治区困难地区经济发展，提高自治区经济综合实力，改善困难地区人民生活水 平。为了全面落实困难地区“两免三减半”税收优惠政策，结合自治区实际情况，就有关问题明确如下 ： 一、关于新疆困难地区范围的确定 关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财税【2011】53号）中规定的“新疆困难 地区”范围，是指喀什地区、和田地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州等三地州、其他国家扶贫开发重点 县和边境县市，共计50个县市。（附件1） 二、关于

9、新办企业的确定 关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财税【2011】53号）中规定的“新办企业 ”是指：在2010年1月1日至2020年12月31日期间，按照法律、法规以及其他有关规定，经新疆困难地 区工商行政管理机关核准注册或其他相关部门核准设立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收 入的组织。关于鼓励类产业运营对房产企业税收成本影响的解析关于贯彻落实中央新疆困难地区新办企业 “两免三减半”所得税优惠政策有关问题的通知 新财法税2011 51号为了推进新疆跨越式发展和长治久安，中共中央、国务院决定在新疆困难地区实施企业所得税“两免 三减半”税收优惠政策，财政部、国家税务总局制定了

10、关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通 知（财税2011 53号），财政部、国家税务总局、国家发改委、工业和信息化部联合下发了关于公 布新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目录（试行）的通知（财税【2011】60号），以促 进和加快自治区困难地区经济发展，提高自治区经济综合实力，改善困难地区人民生活水平。为了全面 落实困难地区“两免三减半”税收优惠政策，结合自治区实际情况，就有关问题明确如下：三、关于符合目录企业取得收入问题的确定 关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财税【2011】53号）中规定的属于目录 范围内的企业，是指从事新疆困难地区重点鼓励发展产业企业所得税优惠目

11、录中规定的产业项目， 取得的营业收入占企业收入总额70%以上，可以享受“两免三减半”税收优惠政策。 五、关于税收优惠政策及执行减半期内税率的确定 “两免三减半”税收优惠政策是指，在政策执行期间，第一年至第二年免征企业所得税，第三至第五年 减半征收企业所得税。 自治区人民政府决定，在“两免三减半”税收优惠政策执行的第三至第五年减半征收企业所得税期间， 免征地方分享部分，即：在企业所得税25%法定税率减半征税的基础上，减免企业所得税分享的40%部 分。 六、关于企业申请办理减免税的相关事宜 对符合关于新疆困难地区新办企业所得税优惠政策的通知（财税【2011】53号）规定享受税收优 惠政策条件的企业

12、，应按税法的相关规定向主管税务机关提交申请办理减免税备案手续。关于实体经济向集团公司商业模式转变的涉税管理纳税人资产重组有关营业税问题的公告、财税20124号财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制 重组契税政策的通知 二、公司股权（股份）转让在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权 属不发生转移，不征收契税。 三、公司合并两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的对 其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 四、公司分立 公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设

13、方承受 原企业土地、房屋权属，免征契税。 五、企业出售 国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照中华人民共和国劳动法 等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工 合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于 三年的劳动用工合同的，减半征收契税。 八、资产划转 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免 征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公 司所属全资子公司之间，同

14、一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转， 免征契税。 国家税务总局公告2011第51号关于纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将 全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给 其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土 地使用权转让，不征收营业税。本公告自2011年10月1日起执行 关于实体经济向集团公司商业模式转变的涉税管理国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知 国税函2009285号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国 家税务局： 为加强自

15、然人（以下简称个人）股东股权转让所得个人所得税的征收管理，提高征管 质量和效率，堵塞征管漏洞，根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例 、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、国家税务总局关于加强税 种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发200985号）的规定，现就有关问题通知 如下： 一、股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记 之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（ 扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征 税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。二、股权交易各方已签订股权转

16、让协议，但未完成股权转让交易的，企业在向工商行 政管理部门申请股权变更登记时，应填写个人股东变动情况报告表（表格式样和联 次由各省地税机关自行设计）并向主管税务机关申报。关于实体经济向集团公司商业模式转变的涉税管理国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知 国税函2009285号三、个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税 机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和 税款入库手续。主管税务机关应按照个人所得税法和税收征收管理法 的规定，获取个人股权转让信息，对股权转让涉税事项进行管理、评估和检查 ，并对其中涉及的税收违法行为依法进行处罚。四、税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴义 务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权转让行为是 否符合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实际情况