惠州星河丹堤_惠州星河丹堤2月

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1、GALAXY REAL ESTATE惠州星河丹堤2月 “破冰”计划中原地产星河丹堤项目组GALAXY REAL ESTATE在2011年房地产调控下，原本供大于求的惠州房地产市场，受到政策调控效应尤为明显，市场成交量急剧下挫，尤其是12月后，市场成交尤显惨淡，惠州市场自10月份后就进入“以价换量”市场常态。2012年，政策仍将从紧，面对目前的形势，2月份短期内要回收资金1.85亿的目标，任务极为艰巨。因此在原有的营销策略上，开展“破冰”行动。政策从严，惠州市场到访成交都显惨淡，供过于求，“以价换 量”已成市场常态。GALAXY REAL ESTATEStructure框架GALAXY REAL

2、 ESTATE行动目标：2012年2月份销售额1.85亿销售任务评估：周期11月 （2周）12月 （4周）1月 （4周）合计周平均 （10周）套数37203606成交金额 （万）13957.97001.66845.321804.862180.486不含开盘 销售套数17203404不含开盘 销售成交金额 （万）5834.37001.66845.313681.261368.126目前为止，共销售60套（含开盘成交未塌定有效成交20套），销售金额 约2.18亿，每周平均销售6套，周均销售额约2180万。则按目前销售情况预计 ，2 2月份月份4 4周能实现正常最大化销售套数周能实现正常最大化销售套数

3、2424套（销售额约套（销售额约80008000万），正常销售万），正常销售 套数套数1616套（销售额约套（销售额约55005500万）万），1.85亿销售任务可见非常艰巨，如要达到目要达到目 标，必须出狠招。标，必须出狠招。“破冰破冰”目标艰巨目标艰巨：按照开盘后成交周平均消化速度，月销售仅16套 （销售额约5500万），且2月惠州销售氛围尚未回温（日到访客户不到10批 ），达标必须出狠招！GALAXY REAL ESTATEStructure框架GALAXY REAL ESTATE主力面积套数已售剩余剩余销售额大独栋405-50319118约5.9亿溪谷小独栋352-36823122小独

4、栋352-36829722双拼293321319联排端户269341321中间25230255合计16760107存货盘点：目前惠州星河丹堤项目已售60套，销售金额2.18亿 剩余107套（销售金额约5.9亿），共5.28万平米（产权面积）签约统计：项目共认购60套，目前签约16套。GALAXY REAL ESTATE存货产品线分析A组团存货为高单价及总价的大独栋、小 独栋产品居多；联排去货速度较佳GALAXY REAL ESTATE存货产品线分析B组团由于展示面较差，溪谷小独栋部分 仅售出1套（时总认购）。GALAXY REAL ESTATE楼盘发展商产品类型及面积段各产品对应价格周来 访量

5、春节期间 成交情况本项目星河集团大独栋411-503小独栋352-364双拼293 类双拼252-269大独栋18000元/， 小独栋 14500元/， 双拼12000元/， 类双拼10000元/211卓越蔚蓝海岸卓越集团高层：2-4房80-170； 双拼：274；六拼：196-237；四拼197- 255；五拼175-181；八拼145-146高层价格4900元/， 联排11500元/ 40合生滨海城惠州市合生协元房地产有限 公司高层：136三房，151-181四房 别墅：270273联排别墅均价11500元；高层均价7600 元/，带1500元/精装修；100翡翠山惠州宏业投资有限公司联排

6、：187-233 双拼：31510000元/100皇庭.波西塔诺深圳市皇庭地产集团有限公 司联排：168-289 7500-8500元/60光耀城光耀地产联排205-230 双拼230-36011000元/210半岛一号惠阳新城市房地开发有限公 司350-470独栋220-270平米联排290-350平 米双拼高层1-5房：58-190联排12000元/ 双拼15000元/ 独栋 800-1200万元/栋 高层价格5700元/110中信新城中信地产联排202-270少量双拼394中间位7500元/，端头位8500元 /，总价144万起920龙城一品惠州市中元合泰投资发展有 限公司独栋：441双

7、拼：322联排：242-304独栋22000元/， 双拼13500 元/， 联排10000元/20新华联广场新华联集团高层：80-135两三房5200-5300元/ 50御玺山大峡谷鑫鼎实业70-76两房90-113三房；4900元/ 60德洲城惠州大亚湾德洲投资有限公 司高层：89-136三四房新品：78两房、94- 117三房5000-5200元/120爱琴海深圳福田房地产有限公司高层:59-89两三房5200元/00龙光城龙光地产高层：44-176联排：190-281 高层5200-5300元/ 别 墅11000元/320“破冰”难点1惠湾地区市场艰冰难行，成交惨淡：春节 期间惠湾地区别

8、墅市场仅本项目成交1套。GALAXY REAL ESTATE目前在谈的诚意客户仅5个，其中2个意向户型为大独栋，剩下3个意向户型为双拼及小双拼。按照目前诚意客户情况，不足以支撑完成2亿目标。要完成目标，必须要广开渠道，加大优惠及各项措施，吸引并积累新的诚意客户。“破冰”难点2上门量低，项目目前严重缺少诚意客户：GALAXY REAL ESTATE在价格不变，市场艰冰难 行形势下，项目难点重重！ 虽然目标艰难，但是我们将 集一切力量，尽自己最大努力，准备准备8 8大招大招，重拳出，重拳出 击，力争完成目标！击，力争完成目标！GALAXY REAL ESTATEStructure框架GALAXY

9、REAL ESTATE重拳1明确主推，分次推售！A区户型剩余套数 剩余面积剩余销售金额 （万）大独栋187682.7820000小独栋227879.0712231.9双拼216119.617632.4 联排中间1250.22261.8端头51338.51580合计6723270.1841706.12个亿任务分解：u 主推A区大小独栋，实现1.5亿：A区主推大独栋10套（约1亿）及小独栋10套(约0.5亿)。u 辅推A区双拼、联排，B区联排，实现3500万销售B区户型剩余套数 剩余面积剩余销售金额 （万）溪谷小独栋227861.8212418.2联排中间51251.11342.8端头133479

10、.714199.6合计4012592.6317960.6GALAXY REAL ESTATE 2012年推售计划：闪电齿轮战小步快跑，多次开盘形式按照产品线进行推售时，每月以不同产品线进行冠名开盘，实际销售中货量可按需把控，目的是制造紧凑及热销氛围，提高销售率。2月份瞰湖别墅瞰湖别墅开盘时间：2月19日（星期日）开盘目的：结合前期暗卖，实行月底冲刺，实现销售目标开盘客户：19日前所有蓄客客户开盘现场氛围：以活动形式，全面整合星河系业主及看楼团等资源，进行开盘现场氛围营造。重拳2闪电战！小步快跑，多次开盘形式。每半月开盘进 行冲刺！GALAXY REAL ESTATE减少两成减少两成首付首付:

11、:（首次置业（首次置业3 3成降至成降至1 1成成，二次置，二次置 业业6 6成降至成降至4 4成）成）惠州不限购但是限贷，根据以往来访及诚意客户情况分析 ，有部分客户由于首付问题，最终没有选择购买丹堤，因此 建议：降低客户进入门槛，最低实现一成首付。实现形式：实现形式：由星河旗下担保公司（或成立担保公司）实行 担保，由担保公司按标准银行利率或免息借出另外2成首付（ 由于与星河时代同时汇报，此处不再列举担保案例，具体实现案例，见星河时代方案）。执行范围：只针对按揭客户执行，不针对一次性及分期付 款客户重拳3让客户轻松置业！最低实现一成首付，降低客户门 槛！短信宣传口径：首付仅30万起，圆你别墅

12、梦！星河百亿资本再造【深圳 东星河丹堤】，35分钟高铁速达，华南师大附中进驻，万亩湖山中央墅0752- 3186666GALAXY REAL ESTATEuu 转介佣金点数翻倍，重锤出击三级市场转介转介佣金点数翻倍，重锤出击三级市场转介一是召集三级市场，再次召开“破冰”行动转介大会。二是提高转介佣金。由于目前项目转介佣金处于惠州市场中下水平，无法刺激三级市场积极性，因此建议转介佣金点翻倍，成为市场最高转介点，全面拦截转介客！成为市场最高转介点，全面拦截转介客！ 大独栋成交转介提高至50万佣金+10万现金奖（5%+1%现金奖） 小独栋成交转介提高至25万佣金+5万现金奖（5%+1%现金奖）。 其

13、它户型成交转介佣金不变启动转介时间：2012年2月11日“破冰行动”转介大会重拳4拦截转介客！提高转介点，全面拦截全市场转介客 ，让三级市场把客户都转到丹堤来！GALAXY REAL ESTATEu区域转介佣金点数参考惠湾楼盘联动现状及特点启动联动的楼盘联动成交比例约在60%-90%之间；区域联动佣金总体约占成交单位总价的4%-6%。由于此次行动特殊，建议采用区域最高转介点数楼盘名称主力产品奖励措施佣金结算客户认定光耀城联排 双拼4%+其他最佳转介 奖或者礼品等银行放款后支付（一次性付款付清后 一个月发，分期付款50%到账全发）成交为王（客户没在现 场登记均有效）大爱城高层4%+5000现金奖

14、签购房合同一周全部发放成交为王马斯兰德高层3%佣金+1%现金3%佣金签买卖合同发放；1%现金奖签 认购书即发放成交为王马克住区高层3%佣金+1%现金3%佣金签买卖合同发放；1%现金奖签 认购书即发放成交为王花样年别样 城高层5.4%+0.6%现金奖2万足定半个月内发现金奖，签完买 卖合同半个月内发佣金成交为王星河丹堤独栋 双拼3%佣金（其中2万 直接发放给业务 员）一次性：客户支付50%房款结算50%佣 金； 按揭：签订了房屋按揭贷款合同 、按揭手续完毕或收到银行的放款通 知单支付。成交为王卓越蔚蓝海 岸联排 双拼4%+3000现金奖一次性、分期签合同付款，按揭签合 同及银行放款分别50%15

15、天客户保护期GALAXY REAL ESTATEuu老客户奖励提升老客户奖励提升（目前（目前6060套当中套当中老带新成交老带新成交1414套）套）提高老带新客户奖励，进一步刺激老带新。将原有老带新客户奖励3万提升至5万。对外口径：并以电话及短信形式，告知本月新品加推，老业主回馈月。凡于2月份带来新客户并成交大小独栋产品者，可以获得5万老带新奖。重拳5仅针对大、小独栋转介成交！提高老带新奖励至5万 ！冲击老带新客户！GALAXY REAL ESTATE每周暖场活动辅助配合。每周末实行暖场活动或者圈层活动，拓宽客户层以及配合现场营造良好营 销氛围。重拳6丹堤周周有活动！每周暖场活动不间断，作为CALL 客及拓客工具！GALAXY REAL ESTATEu重大节点唤醒并引爆市场亚公顶山私家登山道打造启动仪式仪式目的：农家乐的确定，有效提升项目配套价值，为客户信心加分。仪式时间：2月11日（星期六）仪式内容：邀请各方媒体，邀请华师大、惠阳区政府，在原有规划地块上举 行私家登山道打造启动仪式。重拳7亚公顶登山径打造开工启动仪式GALAXY REAL ESTATE按照2012年营销计划，以“半生成就，一生丹堤”形象推出， 高举高打，以户外、网络、短信、报广户外、网络、短信、报广形式全面推广唤醒市