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1、房地产金融 Real Estate Finance 第6章 家庭居住与抵押贷款融资规划本章包含如下内容： 家庭居住规划 购房抵押融资规划 购房及贷款融资规划案例1房地产金融 Real Estate Finance 第1节 家庭居住规划w 家庭居住规划的重要性 无正确的居住规划，影响居住质量 陷入低首付的陷阱，买自己负担不起的房子 优良的购房规划，可以强制储蓄w 屋涯规划 指根据自己的支付能力和住房需求，在一生中随生 涯阶段的改变而换房。 屋涯规划一般可分为： 成家前或新婚时的首次购房 中年前期的换房2房地产金融 Real Estate Finance 中年后期的换房 退休后的换房w 家庭居住规
2、划流程（见下页的流程图）w 购房与租房决策 购房与租房具有类似的居住效用 其决策，牵涉到拥有自己房产的心理效用和对未来 房价的预期。 年成本法 购房与租房的年使用成本 租房：房租和押金的机会成本 购房：首付款的机会成本和房屋贷款利息3房地产金融 Real Estate Finance 家庭居住规划流程图4房地产金融 Real Estate Finance 案例1： 王先生想购买位于上海莘庄地区的一套80m2 的房产，开发商可租可售：若租，租金3000 元/月，押金3个月；若购，总价80万元，首 付30万，贷款50万，利率6%。（假设资金的 机会成本是一年期的存款利率3%） 年成本法： 租房年成
3、本：300012+3000 3 3% = 36 270 购房年成本：30万3%+50万6% = 39 000 分析：从年成本看，租房更划算，但需考虑 以下因素： 房租的上涨：只要未来房租上涨超过7.6%， 购房就将更划算。5房地产金融 Real Estate Finance 房价的上涨：房价的上涨将对决策产生什么影 响？ 租房年居住成本率=36 270 / 80万 = 4.5% 购房年居住成本率=39 000 / 80万 = 4.875% 相差 0.375% 只要房价的年增长率超过0.375%，房屋的资本 利得将降低购房的居住成本，购买变得划算。 因此，当事人对房租及房价走势的判断是非常 重要
4、的因素。 贷款利率的降低 净现值法 考虑在一固定居住时期内，比较租房和购房的现 金流量的现值。6房地产金融 Real Estate Finance 案例2： 王小姐看中了淮海路附近的一处房产，可租 可售：若租，租金3万元/月，押金3个月；若 购，总价800万元，首付300万，贷款500万， 利率6%，贷款期限为20年。假设她确定要在 该处居住5年，预计房租平均每年调升1.2万 元（假设资金的机会成本是一年期的存款利 率3%） 净现值法 租房净现金流量现值= 1 767 725元7房地产金融 Real Estate Finance 购房净现金流量现值 贷款的年还款额：500万(A/P, 20,
5、6%) = 435920 购房净现金流量现值= a 1.035 3 000 000 435920 (P/A, 5, 3%) = a 1.035 4 996 385 (设5年后售房净所得为a，a = 5年后售房价格 5年 后的房贷余额 ) 分析 当租售的年现金流现值相等时： a 1.035 4 996 385 = 1 767 725，即：a = 3 742 017 其对应的售房价格应是： 5年后售房价格 = 3 742 017 + 435920 (P/A, 15, 6%) = 7 975 672 因此，5年后售房价格只要高于798万，购房将更优8房地产金融 Real Estate Finance
6、 净现值法的结果受居住年数的影响：一般而言， 居住年数越长，用净现值法计算的购房比租房划 算的概率越大。参考经验是：若不打算居住3年 以上，最好以租代购。 净现值法与年成本法的比较： 净现值法考虑得更全面： 考虑了居住年数 还可以考虑房租的调整和房价的变化 年成本法比较简单w 购房规划 在购房规划中需决定家庭负担的起房屋总价、单价 和区位。9房地产金融 Real Estate Finance 购房规划的基本方法 案例3：郭先生家庭年收入10万元，目前家庭净 资产15万元，打算5年后购房，贷款的年限为20 年，利率6%。其购房储蓄或负担房贷的上限为 收入的40%；资金投资报酬率为10%。 估算5
7、年后负担得起的房屋总价 可负担的首付款额 = 15 (F/P, 5, 10%) + 1040%(F/A, 5, 10%) = 48.6万 可负担的贷款总额 = 10 40% (P/A, 20, 6%) = 45.9万 可负担的房屋总价 = 48.6 +45.9 = 94.5万10房地产金融 Real Estate Finance 负担得起的房屋单价 与家庭需要的房屋面积有关。 家庭需要的房屋面积取决于家庭人口及空间 舒适度要求（一般人均50-80平方米的建筑面 积，比较宽敞） 案例3中：郭先生是三口之家，选择三室两厅 ，150m2，则： 可负担的房屋单价=94.5万150=6 300元/m2
8、区位的选择 房屋总价同时受区位和房屋面积的影响。 一般在可接受的面积下，选择适合区域 在比较区域时需考虑：交通成本、交通时间 成本、房价差异部分的利息成本等因素。11房地产金融 Real Estate Finance w 我国(自用)住房抵押贷款的主要种类及操作方式 商业性个人住房贷款 贷款操作流程 贷款担保方式：抵押、质押、保证 还款方式 传统还款方式 一次性还本付息：期限在一年以内的贷款。 等额还款与等本还款 还款方式的创新 我国抵押贷款还款方式的多样化，是抵押贷 款融资规划的基础。第2节 购房抵押融资规划12房地产金融 Real Estate Finance 专题：我国抵押贷款还款方式的
9、创新（2005年10月前）w 等额递增(减)还款 操作方法：在初始时，银行会根据客户的贷款总额、期 限和资信水平测算出一个首期还款金额，客户在期初按 此额度还款；此后根据间隔期和相应递增或递减额度进 行还款的操作办法。 推出银行：建设银行北京分行（2005年9月）w 组合还款法 操作方法：还款人可以将整个还款期设定为多个期限， 每个还款期限的还款额度可根据自己的情况决定还款额 的多与少。比如先少还后多还，先多还后少还，甚至选 择一段时间内停止归还贷款本金。 推出银行：民生银行（2003年）13房地产金融 Real Estate Finance 专题（续）w 无障碍还款法 操作方法：购房者在还款
10、期内不限次数、不严格限制金 额地在资金充裕时提前还款，资金紧张的时候还可及时 取得二次抵押贷款，以此减少业主的利息支出。 推出银行：浙商银行（2004年10月）；民生银行w 宽限期还款法 操作方法：银行允许客户在一定期限内（称为宽限期， 如：入住前）只归还贷款额本期利息，以后再开始归还 本金。 推出银行：浙商银行（2004年10月）；中国银行14房地产金融 Real Estate Finance 住房公积金贷款（参见第3章） 个人住房组合贷款 公积金贷款不足的部分用商业贷款补充。 贷款流程：一般在同一个银行进行 住房储蓄贷款（参见第3章）15房地产金融 Real Estate Finance
11、w 购房抵押贷款的型态选择 购房抵押贷款的型态选择是考虑购房者个人的家庭状 况作出的，可分为以下几类： 到期还款型 若预计家庭收入在很长时期只能勉强支付月还款， 就应选者利率较低，不允许提前还款的贷款品种； 或选择住房储蓄贷款 提前还款型 若家庭常有额外的收入来源，收入起伏较大，且无 较好投资能力，可选择交款有弹性，可根据收入多 少选择交款额，无提前还款罚款的贷款品种。 这类贷款的利率可能较高16房地产金融 Real Estate Finance 理财型 若家庭有较好的投资能力，可向贷款人申请一定 的房地产抵押授信额度，以循环使用。 可在以下两种情况下获得： 购房时，未用足银行给与的购房贷款额
12、度 开始偿还贷款后，贷款本金余额小于银行给 与的购房贷款额度 此类贷款的利率通常较高 超额贷款型 主要指装修贷款、家具贷款等 适用于目前家庭资金不足，但在今后有足够的偿 还能力的情况。17房地产金融 Real Estate Finance w 购房抵押融资规划案例 住房储蓄与商业贷款进行组合购房贷款的示例 目标:以较低的成本迅速获得20万元贷款。1.利用商业抵押贷款迅速得到购房贷款20万元，还 贷期为20年，需首付4万元，贷款额为16万元，月 均还款额为1059.47元，还贷总额为254272.29元， 支付利息总额为94272.29元。2 .同时购买一份合同额为13万元的住房储蓄（中德 住房
13、银行）， 类型为AB，月存款额为1040元，5年 6个月后得到13万元的全额贷款，在以后的6年8个 月时间内，每月还贷额为910元，直到还清全部贷 款，贷款利息总额为7800元。18房地产金融 Real Estate Finance 3. 六年后，抵押贷款已还本息76282元（其中本金 31961元；利息44321元），还差128039元，此时用 住房储蓄得到的贷款还清按揭剩余的所有款项，将 直接节省按揭贷款利息49951元。4. 二者的贷款利息差额为42151元（即为您节省的 贷款利息总额），同时为您节省了还贷周期，贷款 利率的绝对稳定，又有利于您的长期资金规划。19房地产金融 Real E
14、state Finance 第3节 购房及贷款融资规划案例w 已确定购房总价后的筹资规划 案例4：郭小姐看中一期房项目，总价100万，设签 约付款额、工程期付款额和贷款比例分别为：15% 、15%、70%，工程期3年。她该如何进行筹资规 划？ 购房需要的现金流为： 签约1年2年3年以后每年 15万5万5万5万6.1万(70万, 20年, 6%) 若其家庭有20万现金及每年5万元的储蓄能力。 第8年后的困难，可通过提高储蓄率或依靠收入 的增加来克服。若估计不具备这样的能力，可通 过延长还款期限(?)20房地产金融 Real Estate Finance 若其家庭有15万现金及每年5万元的储蓄能力？ 运用宽限期还款法：假设贷款期20年,宽限期5年 宽限期内年支付：70万 6% = 4.2万 其余15年贷款期：70万(A/P, 15, 6%) = 7.2万 运用宽限期内的积累和未来8年收入增长，解决8 年后的问题。 若其家庭仅有10万现金及每年5万元的储蓄能力？ 可增加贷款额、申请第二抵押贷款等 但增加了以后一段时间还款压力，可通过结合运 用宽限期来缓解压力 最终还是要通过将来收入或储蓄能力的增加来解 决，否则无能力购买此住房。21
